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近年來，隨著房產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，二手房交易呈增多之勢，但出現(xiàn)的問題也隨之增多。近日，有關(guān)專家提醒，在二手房買賣中應(yīng)注意提高警惕，以免落入形形色色的房產(chǎn)交易陷阱。
交易前確認(rèn)房產(chǎn)合法性
廣東李女士的遭遇很有代表性。李女士想買一套二手房，中介公司把握住她雖中意房子卻因沒看到房產(chǎn)證而猶豫的心理，一面信誓旦旦承諾“有房產(chǎn)證”，一面詐稱房子馬上會被別人買走，李女士輕信之下，與呂某(后證實(shí)為房托兒)簽署了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合約，并相約前往開發(fā)商處辦理更名過戶手續(xù)。誰知找到開發(fā)商時，她卻被告知必須交付36萬元贖樓后才能轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。李女士立即通過朋友查詢該房產(chǎn)的權(quán)利人情況，方知這套住房的業(yè)主根本不是呂某。李女士當(dāng)即向中介表示不要此套房，但是中介卻稱訂金已交給呂某，無法要回。李女士之后再也沒見到呂某，4000元訂金也遲遲無法要回。
與李女士類似的案例不在少數(shù)。為此，專家提醒，交易前，買房人一定要確認(rèn)該房產(chǎn)具有合法的《房屋權(quán)屬證書》，同時要認(rèn)真查看該房產(chǎn)證，確認(rèn)賣房人有權(quán)處分該房產(chǎn)，且符合有關(guān)房地產(chǎn)管理規(guī)定，不屬于禁止轉(zhuǎn)讓的房屋。
交易過程中三大注意事項(xiàng)
深圳市的甘小姐2005年8月在福田區(qū)通過中介公司看中一套兩房一廳70平方米的居室。當(dāng)時，中介公司告知房主報價51萬元，并稱可以將房價再壓低一些。甘小姐對這套房子比較滿意，于是交了5000元誠意金，并與業(yè)主簽署了房地產(chǎn)買賣(居間)合同。當(dāng)時合同有點(diǎn)籠統(tǒng)，有很多必備的條款沒有載明，對5000元誠意金也沒有具體的約定，只是約定業(yè)主在一個月內(nèi)給買方辦理更名手續(xù)，業(yè)主承諾在規(guī)定時間內(nèi)搞定手續(xù)后，買方將首期款打到光大銀行做資金監(jiān)管。中介還承諾到時再簽一個更詳細(xì)的合同。然而到了10月下旬，該中介公司通知甘小姐，這套房子已經(jīng)被另一家中介公司賣出去了。當(dāng)甘小姐去找中介公司理論，得到的答復(fù)卻是這套房子很搶手，所以業(yè)主先行一步賣掉了房子。不但如此，業(yè)主還單方面沒收了甘小姐的誠意金，中介公司卻稱自己一點(diǎn)責(zé)任也沒有。
分析這個案例，專家認(rèn)為，在選擇房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)代理服務(wù)時，交易過程中要做到看清、讀懂、護(hù)好。
看清，就是要看房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有沒有在其經(jīng)營場所明顯的位置公示以下要件：由工商局頒發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或者營業(yè)執(zhí)照；由國土資源和房屋管理局頒發(fā)的房地產(chǎn)中介服務(wù)單位備案證明；房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)業(yè)規(guī)范及投訴電話。
讀懂，就是要在與中介機(jī)構(gòu)簽訂中介服務(wù)合同時一定要細(xì)讀合同或協(xié)議的各項(xiàng)條款，除了要確認(rèn)當(dāng)事人的主體資格外，還要特別注意委托服務(wù)的具體事項(xiàng)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、要求、服務(wù)費(fèi)用的支付方式和支付時間、合同的履行期限、各方違約責(zé)任和解決爭議的方式等內(nèi)容。
護(hù)好，就是一些口頭約定或承諾，最好也簽進(jìn)合同中，這樣才能充分維護(hù)好自己的權(quán)益，避免產(chǎn)生糾紛時對方不認(rèn)賬。
提高警惕最重要
張先生想貸款買套住房，為省卻精力，他找到一家承諾“只需簽個字便能把貸款搞定”的中介公司，將自己的身份證、房產(chǎn)證等相關(guān)證件交給中介公司。此后，他又隨中介公司工作人員到銀行簽了兩次字，就在家里等著拿貸款。可是，張先生沒有等來貸款，卻等來了銀行的催促還貸通知書。當(dāng)他到銀行查詢后才知，他的貸款早已辦理完畢，已經(jīng)在他本人親自簽字后劃到了專門開立的活期存折上，目前存折上的10萬元貸款已經(jīng)被人全部支取。再回頭，那家中介已是人去樓空。就這樣，張先生貸款沒有拿到，還白白替人背了10萬元的債務(wù)。
專家提醒，有些中介機(jī)構(gòu)要求買賣雙方將身份證、戶口本、房產(chǎn)證等交易要件暫時交給中介機(jī)構(gòu)保管，他們替買房人將首付款打入專用賬戶，這樣，“代收代付”存折以及密碼就被中介機(jī)構(gòu)掌握了。這其中存在兩個隱患，一是等到貸款到賬后，中介機(jī)構(gòu)可以用上述身份證、存折、密碼將房款取走；二是中介機(jī)構(gòu)暫時不辦理過戶手續(xù)，將首付款暫時扣留挪作他用。為此，賣房人對自己的存折及密碼一定要妥善保管好，切勿輕易交給他人；更不要聽信中介“不給存折和密碼就無法辦理”、“存折和密碼應(yīng)該由我們拿著”的話，千萬不要為圖省事把自己的身份證交給中介代為開辦代收代付銀行結(jié)算賬戶，以防自己的房款被侵占。 |