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專家建議，調(diào)控擺脫短期色彩，從制度建設(shè)入手穩(wěn)定各方預(yù)期
前一交易日領(lǐng)漲大盤的房地產(chǎn)板塊13日上演“變臉”領(lǐng)跌大盤。當(dāng)日受三部委否認(rèn)房產(chǎn)政策松動消息影響，房地產(chǎn)板塊低開1.85%，截至收盤，房地產(chǎn)板塊下跌3.19%，150家與地產(chǎn)相關(guān)的上市公司中，132家公司股票下跌，25家跌幅超過5%，主力資金隨即出逃，再度上演“一日游”行情。
事實(shí)上，自五月份以來，房地產(chǎn)板塊不斷上演這種“暴漲暴跌”的行情。在近一個月中，隨著各種地產(chǎn)政策傳言不時襲擊股市，市場對地產(chǎn)政策的任何消息都變得極為敏感，一有風(fēng)吹草動，便出現(xiàn)劇烈波動。
專家認(rèn)為，樓市的癥結(jié)在于缺乏長效調(diào)控機(jī)制穩(wěn)定市場各方預(yù)期，致使一些傳聞頻頻對市場產(chǎn)生劇烈影響，同時，也造成了一些房地產(chǎn)開發(fā)商對未來政策松動持有幻想從而死扛房價。
記者了解到，不僅房地產(chǎn)股頻頻受到各種政策傳聞的影響，房地產(chǎn)市場本身也呈現(xiàn)多種“面孔”。被稱為“史上最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控政策出臺已近三個月，除了成交量明顯縮減之外，諸多意想不到的亂象也隨之而來，開發(fā)商捂盤惜售、降價實(shí)為假摔以及租金大漲、地方細(xì)則“太溫和”甚至難產(chǎn)等現(xiàn)象值得警惕和深思。
其實(shí)，早在此次澄清房產(chǎn)調(diào)控政策不會松動之前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等相關(guān)部門也曾多次表態(tài)，中央對此次樓市調(diào)控有可能帶來的影響做好了充分準(zhǔn)備，調(diào)控政策不會半途而廢。盡管如此，仍有部分人士堅(jiān)持政策松動的預(yù)期。
目前，開發(fā)商陣營已出現(xiàn)了“兩極分化”。一方面，5月以來，綠地、萬科、保利、恒大等企業(yè)已經(jīng)開始采取降價、贈送面積等優(yōu)惠措施促進(jìn)銷售；另一方面，不少企業(yè)對房價報復(fù)性反彈仍存在期待，價格依舊堅(jiān)挺，甚至放慢了開發(fā)和銷售節(jié)奏。
內(nèi)心比較復(fù)雜的還有各大商業(yè)銀行。央行數(shù)據(jù)顯示，在政策出臺后的5月份，我國房地產(chǎn)個人按揭貸款增量較上月回落近400億元，環(huán)比跌幅超過15%。5月份各家商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模也明顯減少。在此壓力下，盡管銀監(jiān)會三令五申限制差別化房貸政策的要求和標(biāo)準(zhǔn)沒有任何變化，二套房及以上貸款政策不會動搖，地方銀行仍然悄然放水。有媒體報道稱，部分城市個別銀行近日重新“開閘”第三套房貸，在實(shí)際操作中以“認(rèn)貸”，而不是三部委明確規(guī)定的“認(rèn)房又認(rèn)貸”作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
中國房產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心總經(jīng)理陳嘯天認(rèn)為，開發(fā)商近三個月來對宏觀調(diào)控政策的研判比以往更謹(jǐn)慎，也更矛盾。一些開發(fā)商較為悲觀，率先大幅降價搶占先機(jī)；一些開發(fā)商仍在硬撐不降價，認(rèn)為政策的“拐點(diǎn)”可能很快就會到來；還有一些開發(fā)商猶豫不決，在觀望調(diào)控政策能持續(xù)多久。
“如果調(diào)控政策出現(xiàn)松動，房地產(chǎn)市場很有可能再次出現(xiàn)報復(fù)性反彈，這是決策部門所不愿看到的。但包括前期呼聲很高的要試點(diǎn)房產(chǎn)稅，現(xiàn)在突然沒有下文了，給市場傳遞的信號確實(shí)有些錯亂。”陳嘯天說。
的確，有關(guān)上海出臺樓市新政和上海正在研究征收住房保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅的消息，在這三個月來一直在不斷地刺激人們的神經(jīng)，由于房產(chǎn)稅震懾力較大，中央遲遲未予以批復(fù)，這也讓業(yè)界有頗多猜想：會否考慮到影響經(jīng)濟(jì)而暫緩征稅？
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭告訴記者，“誤傷經(jīng)濟(jì)”正成為一部分人士阻礙執(zhí)行樓市調(diào)控政策的借口。目前包括一部分地方政府在內(nèi)，各方主體對此次樓市調(diào)控能力多少存在一些疑慮。有的甚至還認(rèn)為之前的幾次樓市調(diào)控最終都以“放松”或“救市”告終，由此推斷下半年或者明年年初中央可能會救市。
中信證券首席策略分析師于軍對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者表示，股市出現(xiàn)如此劇烈的波動，主要源于房地產(chǎn)調(diào)控沒有相對確定的目標(biāo)，開發(fā)商和購房者對房價調(diào)整到什么地步都有巨大的分歧。他建議，應(yīng)由非官方的機(jī)構(gòu)確立一個相對明確的地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)來減少這種分歧。同時，必須把經(jīng)濟(jì)增長從過度依賴房地產(chǎn)中擺脫出來，如果政府能夠通過保障房等其他手段來保持經(jīng)濟(jì)的相對穩(wěn)定，市場就會堅(jiān)信調(diào)控政策將會繼續(xù)，直到達(dá)到房價相對穩(wěn)定的調(diào)控目標(biāo)。
上海財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長田國強(qiáng)告訴記者，影響中國房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展的主要癥結(jié)不在于高房價，而在于長效機(jī)制的缺乏，沒有好的制度不可能有有效的監(jiān)管，造成了嚴(yán)重的效率和公平問題。
對此，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)表示贊同。他認(rèn)為，目前樓市調(diào)控政策短期工具色彩過于明顯，樓市調(diào)控更多地成為宏觀調(diào)控的一個環(huán)節(jié)，而其自身卻缺乏一個長效的調(diào)控機(jī)制來穩(wěn)定市場各方預(yù)期。
田國強(qiáng)認(rèn)為，解決問題的根本方法是增加商品房市場土地有效供給，增加持有高端房和多套房的成本，同時考慮到與之相配套的風(fēng)險控制、住房保障、租房體系、拍賣機(jī)制等。他建議，從土地流轉(zhuǎn)制度、財政稅收制度、金融監(jiān)管制度、住房保障制度、住房租賃市場建設(shè)、土地拍賣制度等六大制度建設(shè)方面入手，多管齊下，綜合治理，建立有效市場，兼顧經(jīng)濟(jì)效率與社會公平，引導(dǎo)有效供給與有效需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。 |