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新年前后出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控新規(guī)給火熱的樓市急速降溫，A股市場(chǎng)上地產(chǎn)板塊最大跌幅超過(guò)13%，成為最近一兩個(gè)月內(nèi)兩市回調(diào)幅度最大的行業(yè)。
多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，到目前為止，地產(chǎn)板塊來(lái)自政策方面的密集利空可望暫告一段落，預(yù)計(jì)地產(chǎn)股在經(jīng)歷一輪超跌后即將迎來(lái)反彈或維持盤(pán)整態(tài)勢(shì)。但是，后市不確定性的調(diào)控措施仍然存在，地產(chǎn)股的中長(zhǎng)期走勢(shì)還未明朗。
地產(chǎn)市場(chǎng)短期利空出盡
2009年12月9日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，自2010年1月1日起個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，當(dāng)天地產(chǎn)股即全線(xiàn)下跌，且跌幅較大，而這也正式揭開(kāi)了地產(chǎn)股調(diào)整的序幕。此后幾個(gè)交易日地產(chǎn)股連續(xù)下跌，14日雖有反彈，但隨著當(dāng)天國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出增加供給、抑制投資投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)四大舉措，簡(jiǎn)稱(chēng)為“國(guó)四條”的出臺(tái)，地產(chǎn)股15日重回下降通道當(dāng)中。
2009年12月17日，國(guó)家五部委聯(lián)合通知，對(duì)開(kāi)發(fā)商拿地首付至少50%的限制，更加速了地產(chǎn)股的下跌。截止到12月21日短線(xiàn)止跌前，地產(chǎn)股普遍跌幅在20%-30%，短時(shí)間內(nèi)跌幅非常大。
2010年1月10日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出了調(diào)控樓市的五方面11項(xiàng)措施，又導(dǎo)致了地產(chǎn)股的再次下跌。
招商證券認(rèn)為，1個(gè)月之內(nèi)政府四次出臺(tái)關(guān)于房地產(chǎn)的政策，充分說(shuō)明了目前管理層對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的重視程度。但仔細(xì)研究一下1月10日的政策，就會(huì)發(fā)現(xiàn)此次措施和之前陸續(xù)出臺(tái)的一些政策相比并沒(méi)有什么新的內(nèi)容，更多的是對(duì)前期政策的一個(gè)強(qiáng)化。而由于目前在整個(gè)GDP中，地產(chǎn)業(yè)已占到12%，上下游的相關(guān)行業(yè)也非常多，政府出于保2010年GDP的需要應(yīng)該也不希望地產(chǎn)業(yè)有太大幅度的波動(dòng)，更多的是希望穩(wěn)定。因此，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，短期對(duì)地產(chǎn)股而言，政策面可以說(shuō)是利空出盡了。
里昂證券的分析師們?cè)诮诘膱?bào)告中也表示，一些(只是一些)地產(chǎn)股現(xiàn)在看來(lái)正蓄勢(shì)待發(fā)。相信調(diào)整意味著政策風(fēng)險(xiǎn)已被部分消化，雖然還有可能出現(xiàn)更多政策干擾，但只要這些干擾不是更為激進(jìn)，進(jìn)一步的調(diào)整應(yīng)當(dāng)是有限度的。
就中長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，很多機(jī)構(gòu)仍然認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)政策有待進(jìn)一步明朗。就目前地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，市場(chǎng)依然擔(dān)憂(yōu)后市不確定性的調(diào)控措施出臺(tái)，這對(duì)于該板塊將持續(xù)形成壓力，譬如物業(yè)稅的相關(guān)改革會(huì)否加速推進(jìn)，各個(gè)地方的地產(chǎn)調(diào)控措施的細(xì)則，等等。
地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)?cè)龇蛴谢芈?/STRONG>
據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，截至1月11日，滬深兩市共有29家房地產(chǎn)上市公司披露了2009年業(yè)績(jī)預(yù)告，其中共有18家公司業(yè)績(jī)報(bào)喜，所占比例超60%，其中，大龍地產(chǎn)、深物業(yè)A、陽(yáng)光股份業(yè)績(jī)預(yù)期增幅均超過(guò)700%，而預(yù)告2009年度業(yè)績(jī)將出現(xiàn)虧損的地產(chǎn)公司僅有11家。
中證證券分析師表示，2010年地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)?cè)鏊俦?009年放緩是大概率事件。從目前幾家公司公布的2009年業(yè)績(jī)快報(bào)可以看出，行業(yè)實(shí)現(xiàn)50%以上的利潤(rùn)增幅概率較大，受制于2009年高基數(shù)及未來(lái)政策預(yù)期的影響，地產(chǎn)公司今年的業(yè)績(jī)?cè)龇赡軙?huì)低于我們先前判斷的40%。
值得注意的是，除了政策利空之外，目前地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售狀況不甚樂(lè)觀。1月份以來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售日漸消化，譬如，數(shù)據(jù)顯示，上周，北京二手房?jī)H成交2602套，環(huán)比12月下跌逾8成，與市場(chǎng)冷淡的2009年同期相比也下跌15%左右。上海上周樓市新房成交面積僅是2009年平均成交量水平的一半，均價(jià)下跌16%，二手房更是進(jìn)入“休眠期”。上周深圳一手房共成交819套，環(huán)比下降20.9%，成交均價(jià)為21357元/平方米，環(huán)比下降0.6%，二手房共成交1690套，環(huán)比驟降70.9%。
根據(jù)中證證券的分析，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)會(huì)超過(guò)15%，房?jī)r(jià)漲幅會(huì)在5%以?xún)?nèi)，經(jīng)過(guò)密集出臺(tái)地產(chǎn)調(diào)控措施后，仍然維持“價(jià)平量穩(wěn)”的判斷。
機(jī)構(gòu)對(duì)投資價(jià)值判斷出現(xiàn)分歧
經(jīng)過(guò)此前連續(xù)下跌后，地產(chǎn)板塊在14日終于迎來(lái)一波強(qiáng)勁反彈，并最終帶領(lǐng)大盤(pán)實(shí)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，這讓市場(chǎng)對(duì)其重燃希望。
中銀國(guó)際地產(chǎn)行業(yè)分析師田世欣表示，本輪調(diào)控政策的框架已基本成型，可以說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)板塊造成的風(fēng)險(xiǎn)已階段性見(jiàn)底。目前房地產(chǎn)板塊累計(jì)跌幅較大，只是短期缺乏上漲催化劑。預(yù)計(jì)亮麗的年報(bào)業(yè)績(jī)和再融資開(kāi)閘將成為板塊回暖的契機(jī)。中期看好受益于加速城鎮(zhèn)化的二、三線(xiàn)城市地產(chǎn)股，建議投資者在回調(diào)中適時(shí)介入并布局。
國(guó)海證券最近發(fā)布的研報(bào)指出，2008年調(diào)整的洗禮以及2009年高景氣的滋潤(rùn)，使得大部分上市房地產(chǎn)企業(yè)2010年業(yè)績(jī)得到較高比例鎖定，同時(shí)資金狀況也明顯好于2007年高景氣階段的水平，當(dāng)前板塊2010年整體PE已下降至低于20倍，股價(jià)調(diào)整將逐步孕育出長(zhǎng)期投資價(jià)值。我們維持行業(yè)長(zhǎng)期“強(qiáng)于大市”的判斷，建議關(guān)注城鎮(zhèn)化加速發(fā)展帶動(dòng)自住需求提升產(chǎn)生的二、三、四線(xiàn)城市住宅開(kāi)發(fā)的成長(zhǎng)性，以及核心城市非住宅類(lèi)開(kāi)發(fā)受益經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇產(chǎn)生的成長(zhǎng)性。
中信建投分析師陳瑩則表示：“此次貨幣政策的提前收緊改變了我們此前看好房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)。”目前房地產(chǎn)行業(yè)3.59倍市凈率和2009年32倍市盈率、2010年27倍市盈率與全部A股估值水平相當(dāng)，市值前40家房地產(chǎn)上市公司股價(jià)與每股RNAV(重估凈資產(chǎn))比較基本無(wú)溢價(jià)，但缺乏房屋交易量的配合，2010年房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)無(wú)法推動(dòng)股價(jià)的進(jìn)一步上漲，而一旦房?jī)r(jià)在信貸收緊和打擊囤房囤地行為的雙重壓力下有所調(diào)整，將會(huì)帶動(dòng)上市公司RNAV的下降，進(jìn)而引起股價(jià)的下跌。 |