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“聽說購房貸款優(yōu)惠政策快要到期了，也不知道明年是什么情況，真不知道是趕‘末班車’還是再觀察一段時(shí)間。”來京工作已3年多的李先生困惑地說。
和李先生的困惑相同，最近一段時(shí)間，有關(guān)銀行可能會(huì)對基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下浮30%的優(yōu)惠房貸利率叫停的消息成了眾人關(guān)注的焦點(diǎn)，對政策預(yù)期的不確定讓不少購房者產(chǎn)生了疑慮。盡管目前尚無權(quán)威定論，接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，消費(fèi)者應(yīng)“未雨綢繆”，并給出了具體建議。
房貸優(yōu)惠取消？
最近一段時(shí)間，關(guān)于房貸利率七折優(yōu)惠將取消的傳聞在一些房產(chǎn)中介和銀行間流傳，這引發(fā)了業(yè)內(nèi)外的廣泛關(guān)注。記者采訪發(fā)現(xiàn)，目前尚沒有正式通知，取消與否也沒有權(quán)威說法。北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，與之合作的10余家內(nèi)外資銀行，都尚未接到取消首套住房房貸利率下浮30%的通知。
記者了解到，2008年，整個(gè)房地產(chǎn)市場走勢低迷，為了鼓勵(lì)住房消費(fèi)，“七折利率優(yōu)惠”這一暖市政策于10月出臺(tái)。該政策規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。
有分析認(rèn)為，房貸七折利率等優(yōu)惠政策的推出，直接促進(jìn)了潛在隱性需求的顯現(xiàn)，使2009年購房成交量顯著上升，對市場回暖起到了積極的促進(jìn)作用。
北京美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉分析說，在2008年底前房貸利率實(shí)行的都是基準(zhǔn)利率八五折的優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)貸款的特殊性，抵押物價(jià)值比較高，而且貸款額度也比較高，屬于銀行的低風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)，所以貸款一直執(zhí)行的是低于基準(zhǔn)利率的優(yōu)惠利率。而2009年為了拉動(dòng)刺激房地產(chǎn)消費(fèi)，出臺(tái)了七折利率優(yōu)惠，使得商貸的利率僅比公積金利率高0.29%。經(jīng)過1年的暴漲，這一優(yōu)惠政策很可能恢復(fù)到去年底的八五折優(yōu)惠。
政策走向雖然暫無定論，不過業(yè)界普遍擔(dān)心，七折利率優(yōu)惠等政策一旦不續(xù)行，產(chǎn)生的影響將非常之大，甚至將可能引起市場走勢發(fā)生轉(zhuǎn)變。
記者發(fā)現(xiàn)，傳言引發(fā)的一些效應(yīng)已經(jīng)開始顯現(xiàn)。部分有剛性需求的購房者為避免因優(yōu)惠政策取消，已開始抓緊購房趕“末班車”。
優(yōu)惠利率若叫停還款額將略增
對于普通消費(fèi)者來說，政策變化的最直接影響是購房成本的提高。如果從2010年1月份起房貸市場30%的優(yōu)惠利率取消，恢復(fù)到2008年以前下浮15%的房貸優(yōu)惠利率，對于借款人來說，每月的還貸額以及總利息會(huì)增加多少呢？
偉嘉安捷的企劃主管吳昊給記者算了一筆賬，以貸款60萬元20年為例，八五折與七折房貸優(yōu)惠利率相比，月還款額將會(huì)上漲290.30元，總利息差額增加69671.23元。
吳昊說，一旦政策下發(fā)，短時(shí)期內(nèi)還是會(huì)對首次置業(yè)購房人群的心理造成一定影響，但從長遠(yuǎn)角度分析，中國的利率還未像國外那樣市場化，主要由央行統(tǒng)一掌控管理，所以不論如何調(diào)整，老百姓還是能夠接受的，不會(huì)對房地產(chǎn)市場乃至房貸金融市場造成太大影響。
她強(qiáng)調(diào)說，值得關(guān)注的是，如果房貸七折優(yōu)惠利率取消后，政策的實(shí)施點(diǎn)及實(shí)施對象如何確定將是關(guān)鍵。是新房貸按新政策執(zhí)行，老房貸按老政策執(zhí)行，還是全部實(shí)行八五折優(yōu)惠利率，有待政策的進(jìn)一步考量。
和樂觀的預(yù)測相比，“鏈家地產(chǎn)”市場研究部認(rèn)為，從某種意義上說，一旦最低七折的優(yōu)惠利率不再執(zhí)行，相當(dāng)于購房成本增加了一成，在當(dāng)前房價(jià)處于高位、六成以上購房者處于被迫購房的狀態(tài)下，驟然增加的較高貸款成本，將起到很強(qiáng)的抑制新增需求的作用，至少會(huì)影響六成以上人群推遲購房。與此同時(shí)，持有成本超出預(yù)期將可能造成拋售。
揭示應(yīng)對之策關(guān)注銀行產(chǎn)品
對于房貸變數(shù)下消費(fèi)者應(yīng)如何應(yīng)對，接受記者采訪的業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)和相關(guān)人士也給出了具體建議。
“鏈家地產(chǎn)”市場研究部認(rèn)為，消費(fèi)者可以選擇公積金貸款，如果公積金貸款額度不夠，應(yīng)盡量選擇組合貸款，這樣可以在一定程度上抵御風(fēng)險(xiǎn)。
張大偉說，一旦政策出現(xiàn)變化，消費(fèi)者可以從三方面考慮：首先盡量選擇公積金貸款。目前公積金貸款的利率在3.87%，月供額也較低，比七折優(yōu)惠的商品房貸每月還低90元，而且現(xiàn)在只要夫妻雙方月繳公積金540元以上，都可以享受80萬元的最高貸款額。
其次，消費(fèi)者應(yīng)盡量在優(yōu)惠截止前成交，在目前銀行出示的合同中，提及貸款的內(nèi)容描述是：“本合同項(xiàng)下的貸款利率為月利率，執(zhí)行浮動(dòng)利率，即在基準(zhǔn)利率水平上下調(diào)30%，該利率自起息日起至貸款本息全部償清之日止依據(jù)利率調(diào)整日當(dāng)日的基準(zhǔn)利率及上述下調(diào)幅度，在本合同約定的每個(gè)利率調(diào)整日調(diào)整一次。”從這當(dāng)中可以看出，這一七折利率的優(yōu)惠即使取消，在已經(jīng)成交的合同中，以后也僅修改基準(zhǔn)利率，這樣即使房價(jià)出現(xiàn)輕微下跌，利率的優(yōu)惠也已經(jīng)可以彌補(bǔ)，所以建議消費(fèi)者近期若有看中的房源，可以考慮出手。
再次，如果能夠全款支付房款的消費(fèi)者應(yīng)盡量考慮全款。據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場研究部調(diào)查顯示，目前北京二手房市場中全款客戶要比貸款客戶享受到房價(jià)2%-5%的優(yōu)惠。不僅全款可以壓低房主的報(bào)價(jià)，而且有關(guān)文件也沒有對全款客戶的限制，所以一定程度上可以節(jié)省一些稅費(fèi)。數(shù)據(jù)顯示：在今年10月市場成交中全款比例已經(jīng)上升到了34.60%，而這一比例在8月、9月分別為27.85%、32.60%。
記者了解到，目前各家銀行均推出了多種信貸產(chǎn)品，這在很大程度上滿足了消費(fèi)者的個(gè)人需求，但不同的產(chǎn)品月還款和總利息各有差異。專家認(rèn)為，具體如何貸款以及選擇什么樣的還款方式，購房者應(yīng)根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力，量體裁衣。其中，等額本金還款法在整個(gè)還款期內(nèi)每期還款額中的本金都相同，償還的利息逐月減少，本息合計(jì)逐月遞減，這種還款方式前期還款壓力較大，適合收入較高或想提前還款的人群。而等額本息還款法每期還款額中的本金都不相同，前期還款金額較少，本息合計(jì)每月相等。這種還款方式由于本金歸還速度相對較慢，占用資金時(shí)間較長，還款總利息較相同期限的等額本金還款法高。但對于精通投資的人來說不失為一個(gè)好選擇。 |