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截至3月10日，滬深兩市20多家房地產(chǎn)上市公司公布的2008年年報顯示，大部分企業(yè)利潤縮減，庫存不斷增加，現(xiàn)金流緊張。
房企凈利潤同比大幅縮水
雖然宏觀經(jīng)濟(jì)背景不好，但仍然有一些企業(yè)逆勢增長。1月23日，華發(fā)股份發(fā)布了地產(chǎn)行業(yè)的首份年報，顯示2008年該公司實現(xiàn)營業(yè)收入34.79億元，同比增長60.66%；凈利潤6.51億元，同比增長81.61%。新湖中寶的年報顯示，2008年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入35.05億元、凈利潤8.41億元，分別較去年同期增長16.58%和102.07%。
然而更多的房企則是凈利潤同比出現(xiàn)大幅下降。其中，萬科A業(yè)績顯示其2008年的凈利潤同比下跌16.74%；泛海建設(shè)同比下降68.02%；廣宇發(fā)展凈利潤為負(fù)3906.14萬元，同比下降178.55%。
長城證券行業(yè)分析師黃清林說，房地產(chǎn)行業(yè)2008年業(yè)績增速大幅度下滑是肯定的，因為房地產(chǎn)結(jié)算會有一個半年到一年的延后，2008年的業(yè)績還是看2007年的業(yè)績，一些企業(yè)年報不錯的重要原因是2007年的業(yè)績不錯。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理王英男分析說，受萬科引領(lǐng)的“降價風(fēng)潮”影響，各地區(qū)均出現(xiàn)了項目銷售價格回落，特別是前期價格過快上漲的城市，經(jīng)歷這一輪調(diào)整周期時價格遭受重挫，以深圳為例，曾一度領(lǐng)漲全國又連續(xù)數(shù)月跌幅居全國首位，銷售價格的大幅回落必將嚴(yán)重影響上市公司的利潤水平。
高庫存：地產(chǎn)行業(yè)上方的“堰塞湖”
2008年，由于地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，因此各家房企的銷售成績都不是很理想。萬科A2008年累計銷售面積557.0萬平方米，銷售金額478.7億元，同比分別減少9.2%和8.6%。與年初制定的銷售目標(biāo)相比，僅實現(xiàn)了68%。金地集團(tuán)2008年實現(xiàn)銷售面積109.94萬平方米，較上年僅增長1.65%，銷售金額114.03億元，僅實現(xiàn)年初銷售目標(biāo)的63%。
記者了解到，由于銷售不暢，各家房企累積的庫存已經(jīng)成為懸在地產(chǎn)行業(yè)上方的“堰塞湖”。戴德梁行最新報告顯示，上海、北京、廣州等全國9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的庫存商品住宅約3800萬平方米。
而根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截至2008年12月末，全國商品房空置面積達(dá)1.64億平方米，同比增長21.8%，增幅比1至11月提高6.5%。
業(yè)內(nèi)專家指出，房地產(chǎn)存貨包括已開發(fā)完工產(chǎn)品、在建工程和擬開發(fā)土地儲備三類。截至去年末，全國商品房空置面積達(dá)1.64億平方米，這主要是已開發(fā)完工產(chǎn)品。除此之外，在建工程和土地儲備的體量更為龐大。
負(fù)債率高企導(dǎo)致現(xiàn)金流吃緊
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，但翻閱房企2008年的年報，仍然會為這些企業(yè)的高負(fù)債率所驚訝。從目前已發(fā)布的20余家房地產(chǎn)上市公司2008年年報來看，其中12家房企資產(chǎn)負(fù)債水平高于50%，包括保利地產(chǎn)、蘇州高新、ST萬杰等三家房企資產(chǎn)負(fù)債率則在70%的警戒線之上。
以龍頭萬科A為例，2008年萬科A的資產(chǎn)負(fù)債率為67.44%，扣除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負(fù)債率為47.36%，持有貨幣資金199.8億元，較年初時增加17.2%；凈負(fù)債率33.1%，各類短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款178.7億元。盡管財務(wù)上還算穩(wěn)健，但負(fù)債率導(dǎo)致的資金緊張也可以預(yù)見。萬科A就此明確表示，公司2009年在市場條件允許情況下，可能進(jìn)行一次股權(quán)融資。
地產(chǎn)評論人士賈臥龍說，這是由于銷售量的大幅萎縮，開發(fā)商的現(xiàn)金流無法保證順暢，銀行銀根的緊縮又限制了開發(fā)商融資的渠道，負(fù)債率迅速上漲。資產(chǎn)負(fù)債率是衡量上市公司負(fù)債水平的重要指標(biāo)，資產(chǎn)負(fù)債率超過50%說明自有資金不足以償還負(fù)債。
此外，由于2007年樓市“高燒”，很多房企吃下了高價土地，導(dǎo)致成本高企，而2008年又遭遇房價下跌，很多項目出現(xiàn)了虧本的危險，這也使一些房企的現(xiàn)金流萎縮，日子難熬。據(jù)悉，萬科、保利、招商、金地四家上市公司2008年報將集體計提存貨減值準(zhǔn)備，總金額將達(dá)13.6億元，2008年房地產(chǎn)市場低迷、房企受影響可見一斑。
黃清林表示，雖然2009年地產(chǎn)行業(yè)的日子不太好過，但也不必過分悲觀。假設(shè)2003—2005年房地產(chǎn)收入比是合理的話，2007年房價整體偏離幅度也就在30%左右。在這樣的前提條件下，政府通過降息、減稅已經(jīng)減掉20%的負(fù)擔(dān)后，實際上房價偏離合理水平也就10%左右。這樣的情況下，房價下降的空間已經(jīng)不是很大。 |