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國(guó)慶節(jié)前后，央行、銀監(jiān)會(huì)和國(guó)土資源部相繼出臺(tái)了新的信貸調(diào)控措施以及加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控和招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地的規(guī)定。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這一輪政策調(diào)控的力度和密度都是空前的。針對(duì)這些政策對(duì)房地產(chǎn)上市公司的影響，多數(shù)專家及券商研究報(bào)告都認(rèn)為，這些不得不采取的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控“點(diǎn)剎”，有利于行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展，并促進(jìn)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，從而使得多數(shù)房地產(chǎn)股的前景看好。
房貸新政致樓市銷售旺季遇冷
在征稅、加息等一系列宏調(diào)政策后，9月27日，央行、銀監(jiān)會(huì)又聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，全面提高第二套房貸首付比例。這被業(yè)界認(rèn)為是近年來(lái)監(jiān)管層針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最為嚴(yán)厲的一次宏調(diào)政策。
國(guó)慶后，國(guó)土資源部在8日內(nèi)部通過(guò)《關(guān)于認(rèn)真貫徹[國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見]進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》，9日正式發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)腹地使用權(quán)規(guī)定》。
在房貸新政和其他政策預(yù)期的影響下，這個(gè)“十一”黃金周，對(duì)于全國(guó)許多城市樓市而言并未帶來(lái)理想中的旺市，相反，樓市銷售在傳統(tǒng)的旺季中還遭受了一股“寒流”。
根據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷有限公司統(tǒng)計(jì)，十一期間，北京商品住宅(期、現(xiàn)房)日均銷售僅273套，相比去年同期的日均銷售194套雖略有增長(zhǎng)，但由于9月開盤項(xiàng)目大增、放量明顯，最后一周日均銷售套數(shù)高達(dá)625套，“十一”黃金周的成交量環(huán)比降幅達(dá)56%。
和北京樓市銷售遇冷的情況相似，重慶等城市也出現(xiàn)房貸新政實(shí)施以來(lái)商品房銷量銳減情況。中大恒基公司總經(jīng)理趙晨明認(rèn)為，央行、銀監(jiān)局頒布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中對(duì)于二次購(gòu)房在金融政策上的限制，打擊了大量投資客，炒房成本的提高、未來(lái)商品房增值空間的不明朗、政策因素的不確定性都在抑制投資客的購(gòu)房熱情，這也是造成了“銀十”開局遇冷的原因之一。
蓄勢(shì)提升比價(jià)優(yōu)勢(shì)
與房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售遇冷相對(duì)應(yīng)的是，由于股市上房地產(chǎn)板塊受制于宏觀調(diào)整及其預(yù)期的壓力，在最近一兩個(gè)月行情之中幾乎沒(méi)有太大的表現(xiàn)。主流品種均處于高位震蕩走勢(shì)，整個(gè)板塊近期漲幅明顯滯后。
但是，十一長(zhǎng)假歸來(lái)，地產(chǎn)板塊出現(xiàn)了強(qiáng)勢(shì)反彈的走勢(shì)。北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松向記者表示，隨著提高第二套房首付比例和貸款利率等新利空落地，地產(chǎn)股在充分調(diào)整之后有補(bǔ)漲需求。同時(shí)，長(zhǎng)假后地產(chǎn)股重新上揚(yáng)，表明支撐地產(chǎn)股的內(nèi)在價(jià)值以及行業(yè)前景仍被廣泛看好。房地產(chǎn)上市公司一般都是地產(chǎn)大鱷，比如萬(wàn)科、保利、招商地產(chǎn)，都是資本雄厚，融資渠道多樣，商業(yè)銀行控制開發(fā)貸款，真正沖擊的是資金有限的中小房地產(chǎn)公司，對(duì)于上市地產(chǎn)公司而言，不會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。
“房地產(chǎn)板塊的短期調(diào)整即是買入機(jī)會(huì)。”天相投顧研究員楊興風(fēng)明確地表示了自己的觀點(diǎn)。“受業(yè)績(jī)推動(dòng)的影響，前期地產(chǎn)板塊漲幅較大，存在一定的調(diào)整要求，而隨著公司三季報(bào)的即將披露，業(yè)績(jī)向好的地產(chǎn)股有可能再次成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)，前期回調(diào)使地產(chǎn)股再現(xiàn)投資價(jià)值。”
大通證券分析師也表示，從市場(chǎng)參與角度，正是因?yàn)樽罱鼉蓚�(gè)月漲幅嚴(yán)重滯后，房地產(chǎn)板塊短期內(nèi)具備了典型的比價(jià)優(yōu)勢(shì)。因此，短期內(nèi)重新走強(qiáng)的可能性很大。
房地產(chǎn)股長(zhǎng)線機(jī)會(huì)依然看好
對(duì)于未來(lái)可能出臺(tái)的房地產(chǎn)政策，金育松預(yù)測(cè)認(rèn)為，加息及物業(yè)稅是最有可能兌現(xiàn)，并對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響的政策。
“在目前整體經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的情況下，加息更大的目的在于緩解通貨膨脹的壓力，但是近兩年來(lái)頻繁的加息對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)所產(chǎn)生的疊加效應(yīng)也不容忽視；另外，十一后開始正式實(shí)施的物權(quán)法，為物業(yè)稅的開征奠定了基礎(chǔ)，并加速了物業(yè)稅研究及出臺(tái)的進(jìn)程；一旦物業(yè)稅出臺(tái)，房產(chǎn)持有成本增加，不僅使購(gòu)房需求趨于理性，而且可以更好的釋放存量房源，從而可以緩解緊張的供需關(guān)系。”金育松補(bǔ)充說(shuō)。
聯(lián)合證券報(bào)告則認(rèn)為，維持對(duì)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)看好的觀點(diǎn)在于，業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)將化解房地產(chǎn)公司估值過(guò)高的壓力；同時(shí)資產(chǎn)注入及隨之而來(lái)的房地產(chǎn)資源的證券化，將使房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)質(zhì)量和盈利能力持續(xù)提高；而美元已開始的降息之旅，可以預(yù)期將帶動(dòng)人民幣加速升值的步伐。在績(jī)優(yōu)、高增長(zhǎng)和價(jià)值重估的三重因素推動(dòng)之下，四季度房地產(chǎn)股仍將有超越大盤的良好表現(xiàn)。 |