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蝸牛族泛指將購買房屋作為自己理財(cái)首要目標(biāo)的那部分人。蝸牛族為了擁有自己的房子，不惜節(jié)衣縮食或者背負(fù)長期房屋貸款，然而如果在這一目標(biāo)上耗用太多的資源，必將影響其他目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)以及生活水平的提高。因此這部分人要充分考慮自己的收入水平和還貸能力進(jìn)行理財(cái)規(guī)劃。
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新華社發(fā) 張文魁
攝 | 春節(jié)長假期間參加同學(xué)聚會(huì)，不知不覺間大家談?wù)摰郊彝ダ碡?cái)話題，有一位同學(xué)的家庭財(cái)務(wù)狀況比較特殊。該陳姓同學(xué)新婚一年，因雙方家庭條件尚可，都事先早早為子女付了首付款購買了房產(chǎn)，但是由于自住的和新購的兩套都是按揭房，目前深受房貸壓力之苦；另外結(jié)婚時(shí)他們還按揭購買了11萬元左右的轎車。小兩口現(xiàn)在就像兩只蝸牛背著重重的殼艱難前行。經(jīng)向其了解詳細(xì)情況后，為其做了以下一番理財(cái)規(guī)劃。
家庭財(cái)務(wù)基本情況
家庭資產(chǎn)負(fù)債情況：
房產(chǎn)兩套，一套在市區(qū)，100平方米左右，目前市價(jià)80萬元，房貸余額20萬元，貸款剩余期限五年，月供3821元，已入住做新房；一套在市郊，150平方米左右，市價(jià)75萬元，房貸余額35萬元，貸款剩余期限15年，月供2861元，2005年年底剛交房，現(xiàn)空置；自用車一輛，折舊后市值10萬元，車貸余額三萬元，貸款剩余期限兩年，月供1326元；另有活期存款10000元左右。
家庭成員收入情況：
陳先生從事通訊行業(yè)，月收入5000元，年終獎(jiǎng)兩萬元；陳太太從事金融行業(yè)，月入4000元，年終獎(jiǎng)一萬元左右。
家庭支出概況：貸款月供8000元左右，養(yǎng)車費(fèi)用1000元，月生活支出1000元左右。
家庭成員保障情況：
單位皆交基本醫(yī)療保險(xiǎn)，無商業(yè)補(bǔ)充保險(xiǎn)。
理財(cái)目標(biāo)：
一. 早日擺脫當(dāng)前財(cái)務(wù)緊張局面，提高生活消費(fèi)水平；
二.
計(jì)劃不久添個(gè)寶寶，為小孩準(zhǔn)備一定的養(yǎng)育和教育費(fèi)用；
三.
如何處置市郊房產(chǎn)？出租還是賣掉？
四. 增強(qiáng)家庭抗風(fēng)險(xiǎn)能力，何時(shí)投保，買什么保險(xiǎn)最為合適。
家庭財(cái)務(wù)狀況分析
陳先生和太太憑借著自己的努力和雙方家庭的鼎力相助已經(jīng)初步建立起了自己溫馨幸福的小家庭，家庭資產(chǎn)已經(jīng)逾百萬，但同時(shí)，在家庭的形成期，小兩口也承擔(dān)了較大的壓力和責(zé)任，如父母贍養(yǎng)和計(jì)劃子女養(yǎng)育等。因此，合理的配置家庭的資產(chǎn)負(fù)債，充分做好家庭主要成員的風(fēng)險(xiǎn)保障顯得至關(guān)重要。
從目前陳先生和太太家庭的財(cái)務(wù)狀況來看，主要存在以下幾個(gè)問題：
問題一：雙方雖然工作和收入相對(duì)穩(wěn)定，但是月度收支處于入不敷出的狀態(tài)，家庭財(cái)務(wù)每年的赤字總數(shù)達(dá)到1000*12=12000元，幾乎抵消一年的年度收支盈余，雖然節(jié)衣縮食，但是年度盈余只有1.8萬元，這對(duì)于家庭的資產(chǎn)凈值的提升十分的不利。
問題二：從家庭的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)來看，陳先生家的負(fù)債比率僅為35%，小于通常的安全負(fù)債率50%的底線；凈值比率為65%，家庭的財(cái)務(wù)安全狀況尚可。但是，家庭的絕大部分資產(chǎn)都配置在房地產(chǎn)上；銀行存款僅為一萬元，因此，整個(gè)家庭的資產(chǎn)流動(dòng)性很差，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。
問題三：在陳先生家庭的資產(chǎn)中，房地產(chǎn)占據(jù)了總資產(chǎn)的93%，而且目前一套空置，一套自住，不產(chǎn)生任何收益，市郊房產(chǎn)因交通和地段原因，租金較低，尚不能以租養(yǎng)貸。總體來看，資產(chǎn)的投資回報(bào)率低。
問題四：家庭風(fēng)險(xiǎn)保障力度不足。在資金相對(duì)緊張時(shí)期要做好家庭主要支柱的風(fēng)險(xiǎn)保障，保證家庭生活質(zhì)量和子女養(yǎng)育不受意外因素的影響顯得尤為重要。陳先生夫婦兩人收入相差不多，具有同等重要的經(jīng)濟(jì)地位，因此，風(fēng)險(xiǎn)保障額度應(yīng)該基本相同。但目前除了雙方單位投保了基本的養(yǎng)老和醫(yī)療金外，無任何補(bǔ)充保險(xiǎn)。面對(duì)著房貸的重壓和未來子女撫養(yǎng)和父母贍養(yǎng)的責(zé)任，風(fēng)險(xiǎn)保障方面明顯不足。
理財(cái)建議
經(jīng)過對(duì)陳先生和陳太太的風(fēng)險(xiǎn)屬性測試結(jié)果顯示：該夫妻兩人職業(yè)穩(wěn)定，目前無家庭子女撫養(yǎng)和父母贍養(yǎng)負(fù)擔(dān)，具有相當(dāng)?shù)募彝ベY產(chǎn)，其中以投資房地產(chǎn)最多，客觀上具有中高的風(fēng)險(xiǎn)承受能力；另外，從面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的主觀承受態(tài)度來分析，夫妻兩人相對(duì)保守，最多只可忍受10%左右的投資虧損，面對(duì)15%以上的虧損，在心理上有一定的影響和波動(dòng)，從風(fēng)險(xiǎn)承受態(tài)度上來測評(píng)僅為中等。
第一，
出售市區(qū)房產(chǎn)，改善家庭財(cái)務(wù)現(xiàn)狀
如前所述，陳先生家庭目前主要存在著以下一些問題：月度收支赤字、資產(chǎn)流動(dòng)性差、資產(chǎn)投資回報(bào)太低等，但若出售其中一套房產(chǎn)，則這些問題就可以在很大程度上得以解決。不過與陳先生考慮的不同的是，對(duì)于市郊的房產(chǎn)的處置，建議保留自用，而是出售市區(qū)的房產(chǎn)，其理由主要如下：
首先，市郊房產(chǎn)出租租金過低，租不能養(yǎng)貸。因地段偏離市區(qū)，目前小區(qū)配套還沒有完全跟上，而且，該地段現(xiàn)階段樓盤林立，短期內(nèi)租金很難上漲，投資回報(bào)不高。
其次，稅收負(fù)擔(dān)高。根據(jù)最新的房地產(chǎn)稅收政策，購房兩年內(nèi)轉(zhuǎn)讓征收5.5%的營業(yè)稅；面積在140平方米以上的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓須對(duì)轉(zhuǎn)讓差價(jià)征收營業(yè)稅。市郊房產(chǎn)交房不到兩年，在近期宏觀調(diào)控下，郊區(qū)房產(chǎn)價(jià)格未有明顯上升，而且面積有150平方米，再轉(zhuǎn)讓需要另交稅費(fèi)，稅收負(fù)擔(dān)明顯偏高。面對(duì)著郊區(qū)房產(chǎn)的“雞肋”狀態(tài)，處置市區(qū)房產(chǎn)相對(duì)更合理些。一方面因?yàn)橐呀环繚M兩年可免去一大筆稅費(fèi)，另一方面考慮到陳先生家庭已購有自用車，市郊雖然偏遠(yuǎn)些，但有了車上下班還是方便的。而且，市區(qū)的房產(chǎn)漲價(jià)較多，兩年多內(nèi)漲價(jià)了30多萬元，房產(chǎn)回報(bào)豐厚。
因此，可將市區(qū)房產(chǎn)通過轉(zhuǎn)按揭出售，家庭資金可以得到有效的盤活。歸還剩余20萬元貸款后剩余60萬元左右流動(dòng)資金，用15萬元左右對(duì)郊區(qū)房產(chǎn)進(jìn)行裝修。因汽車貸款利率相對(duì)較高，執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率，因此建議提前歸還三萬元汽車貸款。
另外，可提前部分歸還15萬元左右的市郊房產(chǎn)貸款，剩余貸款20萬元，15年還清，每月貸款歸還1635元，還款壓力大大減輕。在其他收支不變的情況下，月可結(jié)余5365元，徹底告別赤字狀態(tài)。
第二，
合理配置生息資產(chǎn)，提高資金投資收益
根據(jù)陳先生夫妻兩人的風(fēng)險(xiǎn)屬性偏好，可歸到穩(wěn)健型的投資者一類中。建議對(duì)其生息資產(chǎn)做如下配置：一萬元繼續(xù)存銀行活期做備用金，其余資金40%投資于穩(wěn)健型的人民幣理財(cái)產(chǎn)品、債券等，60%投資于股票型基金、黃金等風(fēng)險(xiǎn)性投資，月結(jié)余資金還可定期定額投資開放式基金。
通過合理的資產(chǎn)配置，預(yù)期可達(dá)到10%左右的綜合投資回報(bào)率，不但可抵抗通貨膨脹，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，還可累積小孩的養(yǎng)育費(fèi)用和本人的退休養(yǎng)老費(fèi)用。出售市區(qū)房產(chǎn)資金歸還各類貸款后剩余27萬元，建議用10萬元資金購買人民幣理財(cái)產(chǎn)品做穩(wěn)健投資。
其余50%至60%的資金可選擇業(yè)績表現(xiàn)良好的股票型基金、封閉式基金等做一定的風(fēng)險(xiǎn)性投資。由于人民幣升值預(yù)期依然存在，多數(shù)專家對(duì)2007年的股市依然看好，而股票型基金是間接投資股市的最好選擇，因此建議陳先生投資績優(yōu)開放式基金。基金的選擇主要看兩個(gè)方向，一是基金公司的實(shí)力，二是基金的歷史表現(xiàn)。另外，可選擇業(yè)績表現(xiàn)穩(wěn)定的基金做長期的定期定額投資，攤薄投資成本，穩(wěn)步提高投資收益。
封閉式基金目前具有一定的折價(jià)率，依然蘊(yùn)涵著不小的投資機(jī)會(huì)。買入封閉式基金，相當(dāng)于以平均八折左右的價(jià)格買入一籃子股票，但投資于封閉式基金要著眼于比較長的時(shí)間期限，大部分封閉式基金到期日還有相當(dāng)長時(shí)間，其價(jià)值的回歸需要耐心地等待。
第三，
選擇合適險(xiǎn)種，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)保障力度
購買保險(xiǎn)產(chǎn)品的主要目的應(yīng)為獲得保障，投資收益的最大化不應(yīng)成為考慮的主要因素。因此，根據(jù)陳先生家庭情況，首要應(yīng)考慮雙方的身體健康保障和意外保障，以保證房貸和正常的生活開支及未來小孩的養(yǎng)育費(fèi)用不會(huì)因?yàn)橐恍┮馔舛艿接绊憽?BR> 陳先生夫妻目前除了基本的養(yǎng)老和醫(yī)療保險(xiǎn)外，無任何補(bǔ)充保險(xiǎn)，作為家庭支柱的雙方在重疾醫(yī)療和意外險(xiǎn)方面則是空白。因此，重點(diǎn)考慮重大疾病險(xiǎn)和意外險(xiǎn)，這兩類保險(xiǎn)花費(fèi)較少但保障高，重大疾病險(xiǎn)選擇10萬元至20萬元為宜，意外險(xiǎn)保額可以依據(jù)“貸款額+10年的基本生活開支”來定，如果有其他家庭負(fù)擔(dān)和責(zé)任如小孩養(yǎng)育、父母贍養(yǎng)等，則要做相應(yīng)的調(diào)整。
隨著貸款壓力的逐步減輕，理財(cái)資金的逐步寬裕，對(duì)于短期內(nèi)不會(huì)動(dòng)用的資金也可適當(dāng)投保萬能壽險(xiǎn)，除了保障功能外，還可達(dá)到較好的投資、儲(chǔ)蓄的理財(cái)效果。萬能壽險(xiǎn)設(shè)有保障賬戶和一個(gè)統(tǒng)一形態(tài)的投資賬戶，繳費(fèi)方式靈活，適合于需求彈性較大、風(fēng)險(xiǎn)承受能力較低、對(duì)保險(xiǎn)希望有更多選擇權(quán)的投保人，比較適合陳先生這樣的百家資產(chǎn)家庭。 |