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“又加息了！我應(yīng)該怎樣應(yīng)對(duì)呢？是提前還款劃算還是應(yīng)該變更貸款方式呢？”在北京某公司工作的張小姐疑惑地問(wèn)道。與張小姐面臨的困惑相同，隨著5月18日央行宣布上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率后，很多打算購(gòu)房的消費(fèi)者和已經(jīng)購(gòu)房的“房奴”們都在盤算著應(yīng)對(duì)措施。
此次利率調(diào)整是自2004年10月29日央行上調(diào)利率以來(lái)的第六次加息，也是今年以來(lái)的第二次加息。近兩年政府頻繁動(dòng)用利率工具對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)整，體現(xiàn)了利率市場(chǎng)化的趨勢(shì)，更表明利率已經(jīng)處于加息通道之中，在未來(lái)利率還會(huì)繼續(xù)調(diào)整的預(yù)期情況下，消費(fèi)者應(yīng)該如何選擇房貸、又應(yīng)注意哪些理財(cái)技巧無(wú)疑是眾人最為關(guān)心的話題。就此，記者采訪了北京房產(chǎn)中介“鏈家地產(chǎn)”和北京中原地產(chǎn)等業(yè)內(nèi)人士并為消費(fèi)者“量身定做”了相應(yīng)的理財(cái)對(duì)策。
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新華社記者 龍弘濤 攝 | 多次加息累計(jì)影響不小
加息對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，直接的影響就是月供的增加。對(duì)于此次加息，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域副總經(jīng)理寇海龍說(shuō)，對(duì)于消費(fèi)者而言，此次加息每月還款額增加的并不多，影響不大。
他舉例子說(shuō)，以貸款30萬(wàn)元，期限為20年，按等額本息的還款方式計(jì)算為例，可享受下限優(yōu)惠利率，加息前年利率為6.0435%，加息后年利率為6.12%，僅上漲0.0765%，每月月還款額僅增加13.28元。應(yīng)該說(shuō)，這樣的成本增加對(duì)于普通自住消費(fèi)者來(lái)說(shuō)還是可以承受的。
雖然單次加息幅度不大，但央行在不到兩年半的時(shí)間里已六次提高住房貸款利率，以最低優(yōu)惠下限計(jì)算，累計(jì)利率上調(diào)幅度超過(guò)100個(gè)基點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士表示，雖然每次加息幅度都不大，但六次加息累計(jì)后，其對(duì)購(gòu)房者的還貸額的影響已經(jīng)非常明顯。以50萬(wàn)元20年貸款計(jì)算，還款額增幅在10%左右。
盡管多次加息累計(jì)影響不小，但多數(shù)接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士一致表示，此次加息絕非針對(duì)樓市。寇海龍分析說(shuō)，央行在兩個(gè)月左右兩次上調(diào)房貸利率實(shí)屬罕見。從目前來(lái)看，這主要是由于目前經(jīng)濟(jì)依然延續(xù)了傳統(tǒng)的增長(zhǎng)方式，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)還是異常強(qiáng)勁。通過(guò)利率的調(diào)整來(lái)平抑經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性過(guò)熱，以防止經(jīng)濟(jì)冷熱不均導(dǎo)致矛盾更加的突出。加之一季度，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲2.7%，尤其3、4月份更加突破了3%的警戒線，通貨膨脹的壓力非常明顯的。為了控制通貨膨脹率，抑制投資比例過(guò)快增長(zhǎng)，使貸款成本增加，央行從而再次上調(diào)存貸款利率。
對(duì)于這種說(shuō)法，北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松表示贊同。他說(shuō)，此次央行實(shí)施的組合式利率調(diào)整政策，從根本來(lái)看，主要是通過(guò)這種多項(xiàng)的金融政策來(lái)遏制經(jīng)濟(jì)過(guò)快發(fā)展向過(guò)熱發(fā)展的苗頭，抑制固定資產(chǎn)投資特別是房地產(chǎn)投資的過(guò)快增長(zhǎng)，同時(shí)，更主要的也還是給持續(xù)飆升的股票市場(chǎng)降溫。
首次貸款可選固定利率貸款方式
盡管此次加息并非針對(duì)樓市，但多次加息還是讓許多消費(fèi)者背上了較為沉重的負(fù)擔(dān)。那么面對(duì)頻繁的加息，消費(fèi)者應(yīng)該如何理財(cái)呢？
對(duì)于準(zhǔn)備貸款的購(gòu)房者，金育松建議說(shuō)，這部分消費(fèi)者可以考慮固定利率貸款方式，因?yàn)榕c浮動(dòng)利率相比固定利率可以鎖定利率風(fēng)險(xiǎn)，適合求穩(wěn)的消費(fèi)者。
金育松介紹說(shuō)，在銀行宣布加息后，擁有定息產(chǎn)品的光大、建行等銀行相繼上調(diào)了固定利率，其中以光大銀行最為優(yōu)惠，五年至十年的固定房貸利率，基準(zhǔn)利率由此前的6.45%，上調(diào)至6.66%；優(yōu)惠利率由6.12%上調(diào)到6.18%。與浮動(dòng)利率相比，光大固定利率的基準(zhǔn)利率比浮動(dòng)利率還低0.54%；優(yōu)惠利率也只相差0.08%。例如，貸款30萬(wàn)元，期限為10年，在執(zhí)行基準(zhǔn)利率時(shí)，固定利率比浮動(dòng)利率每月少還83元，優(yōu)勢(shì)比較明顯；在執(zhí)行優(yōu)惠利率時(shí)，固定利率也僅比浮動(dòng)利率每月多九元，二者相差無(wú)幾。
“現(xiàn)在利率處于上升通道之中，央行還會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，隨時(shí)使用利率工具，在整體經(jīng)濟(jì)趨熱的局勢(shì)短期內(nèi)難以改變的情況下，未來(lái)加息的可能性較大，購(gòu)房者先行選擇固定利率，可以輕松鎖定未來(lái)利率上調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。”金育松說(shuō)。
對(duì)比不難發(fā)現(xiàn)，固定利率定息的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)較為明顯，但是由于大部分消費(fèi)者貸款期限多在10年以上，而固定利率最長(zhǎng)僅為10年，這樣就限制了部分消費(fèi)者對(duì)固定利率的選擇。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，近期光大銀行又推出了期限組合和金額組合固定利率貸款產(chǎn)品，延長(zhǎng)了固定利率貸款期，從原先最長(zhǎng)貸款期限10年延長(zhǎng)至30年。這打破了固定利率只能貸10年的最長(zhǎng)期限。
這位業(yè)內(nèi)人士舉例子說(shuō)，期限組合可以選擇“固定+浮動(dòng)”，期限最長(zhǎng)可到30年，前20年可選固定利率，后10年選擇浮動(dòng)利率；金額組合則是指一部分貸款本金執(zhí)行固定利率，其余貸款本金執(zhí)行浮動(dòng)利率；靈活多變，近期貸款購(gòu)房的消費(fèi)者不妨關(guān)注這一新型房貸產(chǎn)品。
提前還款可選擇氣球貸
記者了解到，許多房貸客戶都有提前還款的意愿，不會(huì)按照實(shí)際的貸款期限還款，比如貸款30年，可能在五年后便選擇提前還款，一次還清，對(duì)于這部分有提前還款預(yù)期的消費(fèi)者，金育松建議消費(fèi)者可選擇氣球貸還款方式。
據(jù)介紹，今年2月，深圳發(fā)展銀行推出了“氣球貸”，此種貸款方式就是針對(duì)有提前還款要求的消費(fèi)者而提供的個(gè)性化房貸。“氣球貸”為客戶設(shè)定五年的貸款期限，但是月供是按貸款30年的月供來(lái)還款，比如客戶貸款30萬(wàn)元，申請(qǐng)五年期的氣球貸款，可以享受30年期的低月供，每月還款額為1822元，比30年期的普通貸款的月供少104元，利息可節(jié)省15942元。
如果客戶在五年期末不能一次性提前還款，深發(fā)展允許客戶可以在不需增加任何費(fèi)用的情況下獲得該行的再貸款服務(wù)，即原本30年期的普通貸款，可以通過(guò)連續(xù)六次申請(qǐng)氣球貸完成還款。
同樣是30年的期限，氣球貸享受的利率是五年期的低利率，即5.8905%，而30年期的普通貸款，其利率為6.12%，兩者相差0.2295%；因此，在加息預(yù)期下，消費(fèi)者提前還款的意愿往往比較強(qiáng)烈，而氣球貸不僅符合提前還款的愿望，而且可以為貸款者節(jié)省部分利息。但金育松同時(shí)指出，氣球貸雖然能夠節(jié)省利息，但銀行對(duì)客戶的資質(zhì)要求也比較高，比如房齡不超過(guò)10年，對(duì)客戶的還貸能力審查較為嚴(yán)格等等。
已貸款消費(fèi)者可考慮提前還款
對(duì)于已經(jīng)貸款的消費(fèi)者應(yīng)該如何選擇還款方式呢？北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍認(rèn)為，對(duì)于這部分消費(fèi)者而言，可根據(jù)自身財(cái)務(wù)狀況考慮提前還款的方式。她說(shuō)，提前還貸可以減少利息支出，但前提是資金比較充裕，因此消費(fèi)者一定要量力而行，切忌盲目跟風(fēng)。
記者了解到，一共有多種方式可供消費(fèi)者進(jìn)行選擇。一方面，消費(fèi)者可選擇將剩余的全部貸款一次性還清，這樣提前還款部分不用支付利息，但對(duì)個(gè)人資金要求較高，需有較為充裕的資金；另一方面，消費(fèi)者可選擇部分提前款的或縮短還款期限的還款方式。
金育松說(shuō)，部分提前還款共有三種方式，一是將剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短，這樣節(jié)省利息多；二是剩余的貸款每月還款額減少，保持還款期限不變，減少月供負(fù)擔(dān)，但利息支出多于第一種還款方式；三是剩余的貸款每月還款額減少，同時(shí)將還款期限縮短，這樣會(huì)節(jié)省更多的利息。與此同時(shí)，消費(fèi)者還可選擇剩余貸款保持總本金不變，只將還款期限縮短，這種還款方式月供增加，可減少部分利息，但相對(duì)較不劃算。
與有大部分貸款未還消費(fèi)者相比，對(duì)于只有小部分貸款未還的客戶來(lái)說(shuō)，加息的影響是最小的，即使每月還款額有所增加，但時(shí)限已不長(zhǎng)，對(duì)日常生活以及未來(lái)的理財(cái)不會(huì)產(chǎn)生影響，對(duì)于加息可置之不理。但如果資金比較充裕，也可以考慮提前還款，節(jié)省利息成本。
對(duì)于消費(fèi)者具體應(yīng)該選擇何種還款方式，宮萍說(shuō)，每一種房貸產(chǎn)品都會(huì)針對(duì)不同的細(xì)分客戶群體，不可能一種產(chǎn)品大包大攬，解決客戶所有的問(wèn)題。因此，消費(fèi)者需要根據(jù)自身的還款能力、預(yù)期收入以及自己屬于哪類置業(yè)群體等多方面做出理性的評(píng)估，制定合理的理財(cái)規(guī)劃，選擇最適合自己的房貸產(chǎn)品。 |