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“還房貸”已成為不少人生活中的一件大事。針對借款人收入情況不同，銀行推出不同的房貸方法，因此，房貸怎么還更合算，成了“房貸一族”關心的話題。建行上海分行的房貸專家指出，每種還款方法都是根據(jù)借款人剩余本金的多少計算利息的。不同的是，有的還款方法歸還本金的速度比較快，有的則較慢，由此導致不同的還款方法總利息是不同的。
到底哪一種方法適合您呢？建行上海分行的房貸專家介紹了五種主要還貸方法，供您“對號入座”。
還款方法之一：等額本息還款法適合收入穩(wěn)定的群體
據(jù)了解，國內(nèi)銀行目前辦理得最多的還款方法就是等額本息還款法。這種還款方法就是按照按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中。作為還款人，每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。
舉例來說，假設需向銀行借款20萬元，還款年限為20年，按照目前大部分銀行的利率，選擇等額本息法，每個月大約還1376.9元。還款總額為33萬元，其中支付利息款金額為13萬元。
“以等額本息還款方法還房貸，借款人每月承擔相同的款項，也方便安排收支。等額本息還款方法尤其適合收入處于穩(wěn)定狀態(tài)，以及買房自住，經(jīng)濟條件不允許前期投入過大的人群。”建行上海普陀支行副行長鄒宇紅說。
還款方法之二：等額本金還款法適合目前收入較高的人群
這是一種比較常用的還貸方法，借款人可隨還貸年份增加逐漸減輕負擔。這種還款方法將本金分攤到每個月內(nèi)，同時付清上一還款日至本次還款日之間的利息。
舉例來說，假設需要向銀行借款20萬元，還款年限為20年，按照目前大部分銀行的利率，選擇等額本金法，在還款初期，第一年每月還款額在1700元左右；最后一年的月均還款在800元左右。等額本金法的還款總額為31萬元，其中支付利息款金額為11萬元。
使用等額本金還款的特點是，借款人在開始還款時，每月負擔比等額本息要重。隨著時間推移，還款負擔便會逐漸減輕。這種還款方法相對同樣期限的等額本息法，總的利息支出較低。
“如果當房貸利率進入到加息周期后，等額本金還款法也會更具優(yōu)勢。按照現(xiàn)在大部分銀行的規(guī)定，部分提前還貸只能一年一次。如借款人打算提前還款，等額本金還款法也不失為一個理想的選擇。”建行上海安遠路支行行長于潔靜說。
還款方法之三：按期付息還本法適合房產(chǎn)投資客
它是借款人通過與銀行協(xié)商，為貸款本金和利息歸還制訂不同還款時間單位，即自主決定按月度、季度或年度等時間間隔還款。實際上，就是借款人按照不同財務狀況，把每個月要還的錢湊成幾個月一起還。借款人經(jīng)過與銀行協(xié)商本金歸還計劃，每次本金還款不少于一萬元，兩次還款間隔不超過12個月，利息可以按月或季度歸還。
舉例來說，20萬元貸款，10年期限，借款人可以把利息和本金分開還，利息仍然按月或季度還款，數(shù)目遞減。按照規(guī)定，借款人最少一次要還六個月的本金，為10000元，下一次還本金不能超過一年時限。按期付息還本方法適用于收入不穩(wěn)定人群，如個體經(jīng)營者。在當前中小企業(yè)融資較為困難情況下，以住房抵押從銀行借到一筆資金比通過企業(yè)本身向銀行申請流動資金貸款容易得多。因此，一些本來購房可以一次性付款的人仍選擇按揭。
還款方法之四：等額遞增(減)法具有靈活性強特點
等額遞增還款方法和等額遞減還款方法，是指借款人在辦住房商業(yè)貸款時，與銀行商定還款遞增或遞減的間隔期和額度，在初始時期，按固定額度還款，此后每月根據(jù)間隔期和相應遞增或遞減額度進行還款。其中，間隔期最少為一個月。它把還款年限進行了細化分割，每個分割單位中，還款方法等同于等額本息。區(qū)別在于，每個時間分割單位的還款數(shù)額可能是等額遞增或者等額遞減。
以貸款10萬元，期限10年為例，如果選擇等額遞增還款，假如把10年時間分成等分的五個階段，那么第一個兩年內(nèi)可能每個月只要還700多元，第二個兩年每月還款額增加到900多元，第三個兩年每月還款額增加到1100多元，依此類推。反之則是等額遞減計算法。
等額遞增方法適合目前還款能力較弱，但是已經(jīng)預期到未來會逐步增加收入的人群。
還款方法之五：固定利率還款法進入加息周期較合算
這是一種新出臺的房貸利率產(chǎn)品。目前國內(nèi)已有多家銀行推出這一還貸方法，具體做法稍有不同。根據(jù)期限分為三類：分別為一至5年、一至10年、10年至20年，各檔次產(chǎn)品的具體利率為5.94%和6.18%等。不過，固定房貸利率的利率基準將參考目前的房貸利率，具體利率會稍高一些。可將一筆借款分為兩部分，部分選擇浮動利率，部分選擇固定利率，并根據(jù)自己的收入變化情況選擇具體還款方法，可以說，這也是一種組合還貸法。
今年我國開始執(zhí)行新的基準利率6.12%，大多數(shù)人可享受5.51%的優(yōu)惠利率。借款人與銀行簽訂的房貸合同也就是5.51%的浮動利率，央行每一次加息，借款人的月供款就要有相應增加。
而固定利率房貸則不會“隨行就市”，就是在貸款合同簽訂時，即設定好固定的利率，不論貸款期內(nèi)利率如何變動，借款人都按照固定的利率支付利息。
以貸款50萬元，期限為10年的房貸為例，如果從辦理按揭后的第二年開始，央行每年加息0.25個百分點，浮動利率第十年的利息就為7.245%，而固定利率就定為6.12%，十年下來，實行固定利率可以節(jié)省31300元。這樣的好處是，房貸利率固定，也就固定了未來每個月的還款金額，比較容易從資金量上把握。
當然，固定利率有利有弊，由于固定利率高于現(xiàn)行利率，對于打算提前還貸的人來說，選擇固定利率是不劃算的。而對于有升息預期的投資者，比較適合申請固定利率房貸。不過，這也要求投資者具備一定的風險鎖定能力。必須根據(jù)當前的宏觀形勢發(fā)展，對預期升息空間作出合理判斷，同時結(jié)合各家銀行推出的該業(yè)務品種的具體利率水平，預測今后的升息空間有多大，然后作出決定。如果投資者判斷今后的貸款利率會升到8%、9%，而且在這個比較高的階段將持續(xù)較長時間，那就適合選擇固定利率。 |