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“當(dāng)前我國房價(jià)虛高不下。以武漢市為例，2006年人均可支配收入1.2萬元，而同時(shí)期房屋均價(jià)達(dá)到每平方米4000元，這意味著一個(gè)中低收入的三口之家，不吃不喝，積攢10年以上才能買到一套90平方米的房屋。”全國政協(xié)委員、武漢大學(xué)水利水電學(xué)院教授王長德接受記者采訪時(shí)對虛高不下的房價(jià)表達(dá)了強(qiáng)烈不滿。
在記者印象中，參加兩會的代表委員們從來沒有哪一年像今年這樣對瘋漲不停的房價(jià)表現(xiàn)得如此關(guān)注。
三大“病因”推動房價(jià)飆升
自2005年3月以來，國家有關(guān)部門打出了一系列“組合拳”，調(diào)控力度也相當(dāng)大，但為何房價(jià)仍如“脫韁野馬”一樣一路狂奔呢？
對此，王長德委員認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)存在較為嚴(yán)重的壟斷情況，從而使行業(yè)競爭很不充分。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，大多數(shù)成本是由非市場因素來決定的，而收益則由所謂的供求關(guān)系來安排。這就使得國內(nèi)商品房的定價(jià)無法由市場來決定，只好聽任開發(fā)商主導(dǎo)，由此炒高房價(jià)也就容易而且必然了。
王長德說，房地產(chǎn)業(yè)的壟斷情況主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是土地的壟斷。目前大量的土地被開發(fā)商掌控，加大了土地調(diào)控的矛盾，增加了房地產(chǎn)開發(fā)商壟斷房價(jià)的空間。二是市場壟斷。目前我國不但商品房，連經(jīng)濟(jì)適用房都由房地產(chǎn)商壟斷包辦，由于沒有形成有效的市場定價(jià)機(jī)制，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過操縱市場，提高房價(jià)。三是直接的價(jià)格控制。部分房地產(chǎn)商通過提高住房檔次、囤積居奇等方式提高房價(jià)，利用信息不充分的市場缺陷，通過各種形式哄抬房價(jià)，嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的利益。
“土地財(cái)政”也是引發(fā)高房價(jià)的一個(gè)直接原因。“一些地方政府受利益的驅(qū)動，借經(jīng)營城市之名，行出賣土地之實(shí)。隨意征用土地，并將大量的土地投入房地產(chǎn)市場，以獲取高額收益。這雖然在一定程度上彌補(bǔ)了地方政府財(cái)政的不足，但卻增加了房地產(chǎn)的成本，成為高房價(jià)的一個(gè)直接誘因，而且導(dǎo)致建設(shè)用地總量增長過快。”王長德說。
“暗箱操作”也使得房價(jià)一漲再漲。全國政協(xié)委員、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長郭松海接受記者采訪時(shí)說，房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的信息不對稱，這使得一些人借“暗箱操作”之機(jī)牟取暴利，這從房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)生的商業(yè)賄賂就可見一斑。比如土地市場的假招標(biāo)、假掛牌、假拍賣；市場交易中工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，價(jià)格會直線飆升。又如，因目前規(guī)劃部門的自由裁量權(quán)太大，隨意變更規(guī)劃，如控制性詳細(xì)規(guī)劃的變更，一個(gè)中等項(xiàng)目容積率提高零點(diǎn)幾個(gè)百分點(diǎn)，就會增加數(shù)千萬元的收入。神奇的手，可謂點(diǎn)“石”成金。
調(diào)控目標(biāo)多 調(diào)控效果差
全國政協(xié)委員陳萬志認(rèn)為，對房地產(chǎn)市場和房價(jià)的調(diào)控政策，必須堅(jiān)持同一目標(biāo)下同方向配合行動，才能發(fā)揮綜合性作用和效果，而目前我們的調(diào)控卻確定了多重調(diào)控目標(biāo)：一方面要抑制房價(jià)快速上漲；另一方面要控制投資增長過速；此外，還要嚴(yán)控土地。要達(dá)到多重調(diào)控目標(biāo)是十分困難的，政策指向不一致，相互抵消，由此影響了房價(jià)調(diào)控效果。
全國人大代表任玉奇接受記者采訪時(shí)說，從調(diào)控措施來看，如果過于依賴土地調(diào)控，反而可能推動房價(jià)上升。房地產(chǎn)市場也有其自身的市場規(guī)律，土地供應(yīng)趨緊的信息，容易引起消費(fèi)者的急購心理，房地產(chǎn)商利用消費(fèi)者的心理，手中的樓盤反變成“奇貨”，房價(jià)更加上升。他認(rèn)為，政府應(yīng)引導(dǎo)企業(yè)與政府互動，政府把土地出讓金、招標(biāo)差等優(yōu)惠給老百姓，而開發(fā)商也要適應(yīng)市場，多建中小戶型，銀行則通過分期貸款、按揭貸款等給困難家庭加大一些支持。
對于普通百姓“望房興嘆”問題，陳萬志委員認(rèn)為，這也與一些部門和地方政府追求所謂的政績等短期行為息息相關(guān)。他說，近年來，一些地方政府片面追求GDP指標(biāo)增長，把住房建設(shè)當(dāng)作拉動經(jīng)濟(jì)、帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展、增加稅收和財(cái)政收入的主要手段，只注重房地產(chǎn)的商品屬性，忽視了其保障品屬性。
將住房指標(biāo)納入地方政績考核
接受記者采訪的代表委員們建議，建立城鎮(zhèn)住房社會保障供應(yīng)體系，同時(shí)將保障性住房建設(shè)納入地方政績考核體系，明確相應(yīng)的懲罰制度。
郭松海委員說，各地政府拿出相當(dāng)數(shù)量的建設(shè)用地，支持保障性住房的開發(fā)建設(shè)，意味著政府需突破“以地生財(cái)”模式，犧牲部分土地收益，向民生用房“輸血”；減少了地方財(cái)政用于其他工程的建設(shè)，這對地方政府是個(gè)嚴(yán)峻考驗(yàn)。為此，應(yīng)建立地方政府的目標(biāo)責(zé)任制，將保障性住房建設(shè)納入政績考核體系，中央政府要有相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度。
同時(shí)，應(yīng)建立城鎮(zhèn)住房社會保障供應(yīng)體系。我國住房社會保障要與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及各方面承受能力相適應(yīng)，住房保障具有多層次性和手段的多元化；它是一個(gè)包括限價(jià)普通商品住房、普通二手房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租屋等多層次的供應(yīng)體系。其供應(yīng)對象分別是中等收入及其偏低、低收入和最低收入的家庭。
對于如何平抑高房價(jià)，王長德委員認(rèn)為，應(yīng)打破壟斷，規(guī)范房地產(chǎn)市場行為。首先，由政府牽頭、多渠道投資，建立平價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)，主要為中低收入者建造經(jīng)濟(jì)適用房，規(guī)定總利潤不超過5%；其次，允許單位集資和民間合作建房，以滿足低收入家庭的基本需求；再次，進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，嚴(yán)格限制高收入個(gè)人和家庭購買多套商品房現(xiàn)象。可以通過稅務(wù)、戶籍管理、規(guī)劃建設(shè)和產(chǎn)權(quán)登記部門的聯(lián)網(wǎng)合作實(shí)現(xiàn)信息共享，加強(qiáng)監(jiān)督和管理。
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[相關(guān)鏈接]2006年部分房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧
2006年4月28日，央行全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，此次加息主要是為了抑制投資需求，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。
2006年5月17日，國務(wù)院提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施(“國六條”)，包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面。
2006年5月29日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》，人稱九部委“十五條”，對“國六條”進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出90平方米、雙70%的標(biāo)準(zhǔn)。
2006年5月31日，國稅總局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》，對“國六條”中二手房營業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問題予以明確。2006年6月1日后，個(gè)人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。
2006年7月11日，建設(shè)部聯(lián)合其他五部委下發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，被業(yè)內(nèi)稱為“外資限炒令”。
2006年7月24日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知》，省(區(qū)、市)及計(jì)劃單列市的土地審批利用，將納入九大土地督察局嚴(yán)格監(jiān)管之下。
2006年7月26日，國稅總局發(fā)布《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》，從8月1日起，各地稅務(wù)局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。 | | 
