9月13日，由中國(guó)企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京中指信息技術(shù)研究院主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組承辦的“2024中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究成果發(fā)布會(huì)暨第二十一屆中國(guó)房地產(chǎn)品牌發(fā)展論壇”在雄安新區(qū)隆重召開。中指研究院現(xiàn)場(chǎng)發(fā)布《2024中國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)品牌價(jià)值研究報(bào)告》。
該研究報(bào)告分析指出，2024年以來，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)重心由追求規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量?jī)?yōu)化，同時(shí)企業(yè)被賦予了更高的期望與責(zé)任。品牌企業(yè)更加注重合規(guī)經(jīng)營(yíng)和服務(wù)品質(zhì)改善，品牌建設(shè)的重心聚焦在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和滿足業(yè)主日益增長(zhǎng)的多元化服務(wù)需求上。
作為行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的“火車頭”，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)品牌企業(yè)追求高質(zhì)量發(fā)展的節(jié)奏加快，通過經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與服務(wù)品質(zhì)雙翼齊飛戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)了管理規(guī)模和經(jīng)營(yíng)效益的邊際優(yōu)化，支撐企業(yè)品牌價(jià)值整體保持上漲態(tài)勢(shì)：2024年全國(guó)性物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先品牌企業(yè)品牌價(jià)值均值為121.45億元，同比增長(zhǎng)3.78%；區(qū)域性物業(yè)服務(wù)品牌企業(yè)品牌價(jià)值均值為19.42億元，同比增長(zhǎng)2.16%。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)更加注重精細(xì)化管理和成本結(jié)構(gòu)優(yōu)化
該報(bào)告指出，物業(yè)服務(wù)行業(yè)正在從過去普遍追求高增長(zhǎng)的預(yù)期中逐漸回歸理性，企業(yè)更加注重精細(xì)化管理和成本結(jié)構(gòu)優(yōu)化，以提升服務(wù)效率和專業(yè)性。行業(yè)在探索高質(zhì)量發(fā)展道路過程中“陣痛”明顯，企業(yè)品牌價(jià)值增速顯著放緩：2024年全國(guó)性物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先品牌企業(yè)品牌價(jià)值增速均值降至3.78%，不足過去五年品牌價(jià)值增速水平的1/6。
經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)是企業(yè)品牌價(jià)值評(píng)估的基礎(chǔ)，對(duì)企業(yè)品牌價(jià)值變化起主導(dǎo)作用。2024年上半年，港股上市物業(yè)企業(yè)的利潤(rùn)率水平仍在探底。但是，剔除開發(fā)商出險(xiǎn)及虧損的企業(yè)，港股上市物企的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利率仍保持高位為14.1%，并且比去年同期增長(zhǎng)0.1個(gè)百分點(diǎn)，可見行業(yè)在較大市場(chǎng)壓力背景下，逆勢(shì)保持了較高的效率。
根據(jù)港交所劃分的13個(gè)行業(yè)大類，從2024年上半年港股上市企業(yè)的利潤(rùn)率水平表現(xiàn)來看，物業(yè)服務(wù)及管理行業(yè)的毛利率和凈利率水平分別排名第七和第十，雖然整體處于中下水平，但是在地產(chǎn)建筑業(yè)下屬的8個(gè)細(xì)分領(lǐng)域中，物業(yè)服務(wù)及管理的毛利率和凈利率水平分別排名第四和第一名。因此，物業(yè)管理及服務(wù)屬于地產(chǎn)建筑業(yè)中的高潛力、高增長(zhǎng)賽道，未來仍有廣闊發(fā)展空間。
該報(bào)告指出，物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體利潤(rùn)率繼續(xù)“擠水分”，追求脫虛向?qū)崳唐趦?nèi)對(duì)企業(yè)品牌價(jià)值增長(zhǎng)產(chǎn)生了較強(qiáng)的拖拽效應(yīng)，導(dǎo)致品牌價(jià)值增速不及預(yù)期；長(zhǎng)遠(yuǎn)看，行業(yè)告別“虛火”是實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的必要前提。
與此同時(shí)，以頭部企業(yè)為主的高基數(shù)品牌價(jià)值增長(zhǎng)迎來“滯漲”時(shí)代，預(yù)示著行業(yè)品牌價(jià)值迅猛增長(zhǎng)的周期告一段落，這一變化反映了市場(chǎng)對(duì)頭部品牌企業(yè)盈利能力持續(xù)性的重新評(píng)估，促使企業(yè)從追求規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向提升經(jīng)營(yíng)效率和盈利質(zhì)量，以實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值的穩(wěn)定增長(zhǎng)。
資本市場(chǎng)溢價(jià)更趨合理
報(bào)告指出，物業(yè)服務(wù)行業(yè)仍處于資本市場(chǎng)價(jià)值重估階段，企業(yè)股價(jià)波動(dòng)下行，市盈率低位徘徊，一定程度拖累企業(yè)品牌價(jià)值釋放。現(xiàn)階段，獨(dú)立性、分紅和治理能力仍是資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的核心關(guān)切。
截至8月28日，港股上市物業(yè)企業(yè)總市值約為1774億元，較年初下滑約16.2%，市盈率均值下探至8.9倍；企業(yè)股價(jià)均值下降至不足3.6元，較年初低位繼續(xù)縮水10.9%。行業(yè)整體在資本市場(chǎng)的溢價(jià)水平回歸理性，企業(yè)品牌貢獻(xiàn)度仍處于合理區(qū)間。
該報(bào)告通過對(duì)上市品牌物業(yè)企業(yè)的研究表明：2021-2023年，港股上市物業(yè)企業(yè)的Tobin's Q均值從高位3.69持續(xù)下降到1.30，年均復(fù)合增速為-40.64%；2024年上半年，港股上市物企Tobin's Q均值為1.34，雖然較2023年底實(shí)現(xiàn)了探底回升，但仍未見明顯改善。
行業(yè)在資本市場(chǎng)的發(fā)展仍處于初期階段，品牌價(jià)值效應(yīng)尚未得到充分體現(xiàn)。從品牌附加值指數(shù)BVA系數(shù)（Brand Value Added Index）來看，2021-2023年港股上市物業(yè)企業(yè)的BVA2系數(shù)均值從1.26持續(xù)下降到0.65，年均復(fù)合增速為-28.18%；2024年上半年，已經(jīng)發(fā)布業(yè)績(jī)公告的港股上市企業(yè)BVA2系數(shù)均值為0.69，雖然實(shí)現(xiàn)了企穩(wěn)，但是整體仍處于較低水平。
“獨(dú)立性強(qiáng)+高分紅”助力品牌價(jià)值提升
為重塑企業(yè)在資本市場(chǎng)的品牌形象，提振投資者信心，2024年上半年，萬物云、綠城服務(wù)、永升服務(wù)等10家上市物企通過回購(gòu)股票進(jìn)行市值管理。股票回購(gòu)作為市值管理策略的重要部分，也可以視作是企業(yè)品牌建設(shè)的有效手段。
同時(shí)，品牌企業(yè)嘗試通過高額現(xiàn)金分紅和穩(wěn)定支付高股息，樹立負(fù)責(zé)任和值得信賴的品牌形象，吸引更多長(zhǎng)期投資者，鞏固和提升品牌價(jià)值。2024年上半年，共有31家上市物業(yè)企業(yè)開展現(xiàn)金分紅，總金額達(dá)67.79億元，企業(yè)現(xiàn)金分紅均值約2.19億元。報(bào)告分析指出，企業(yè)加大分紅力度，能夠在短期內(nèi)提振投資者信心并支撐股價(jià)，但長(zhǎng)期看，上市物企仍需加強(qiáng)市值管理，特別是在資本市場(chǎng)整體疲軟的環(huán)境下，需要更靈活應(yīng)用大股東增持、股票回購(gòu)、高額現(xiàn)金分紅等手段，并結(jié)合更務(wù)實(shí)的品牌建設(shè)策略，才能提升企業(yè)資本市場(chǎng)形象和品牌價(jià)值。
值得一提的是，該報(bào)告研究顯示，資本市場(chǎng)的低潮期，國(guó)資背景的區(qū)域性品牌企業(yè)正在逆勢(shì)擁抱資本市場(chǎng)，追求實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌價(jià)值放大。2024年2月，深業(yè)物業(yè)、泓盈城市服務(wù)、經(jīng)發(fā)物業(yè)三家國(guó)資背景的區(qū)域性品牌企業(yè)先后獲得了中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布的境外上市備案通知書。截至目前，泓盈城市服務(wù)和經(jīng)發(fā)物業(yè)兩家國(guó)資背景的區(qū)域性品牌物企已經(jīng)成功上市，且平均上市周期相較于去年IPO的兩家區(qū)域性品牌民營(yíng)企業(yè)（潤(rùn)華服務(wù)和眾安智慧生活）從661天縮短至307天。此外，以武漢城市服務(wù)為代表的多家國(guó)資背景的區(qū)域性品牌物企已經(jīng)明確了上市計(jì)劃。
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