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        2015-07-06   作者:記者 梁倩 趙瑞希 歐甸丘 鄭鈞天/北京 深圳 廣州 上海報(bào)道  來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
        【字號(hào)

          經(jīng)過“3·30政策”兩個(gè)多月的發(fā)酵,房地產(chǎn)市場(chǎng)確立了回暖態(tài)勢(shì),一線城市房?jī)r(jià)全面飛漲,深圳更是創(chuàng)紀(jì)錄地增長(zhǎng),上海方面的漲幅也創(chuàng)了27個(gè)月新高。買房增值又成為人們爭(zhēng)相討論的焦點(diǎn)。對(duì)此,業(yè)內(nèi)人士表示,經(jīng)過2014年的沉寂之后,在房地產(chǎn)政策托市的背景下,需求旺盛的一線城市樓市再度迎來飛漲,成為全國(guó)的領(lǐng)頭羊。但值得注意的是,雖然從現(xiàn)階段來看,房地產(chǎn)市場(chǎng)難以再現(xiàn)2009年瘋漲的場(chǎng)景,但如果房?jī)r(jià)進(jìn)入常態(tài)化的上升通道并持續(xù)下去,不排除2016年將再度迎來政策收緊。

          深圳樓市領(lǐng)漲

          日前,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況顯示,雖然70城市仍有部分持續(xù)下滑,但一線城市全線上漲,其中,深圳新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲6.7%,同比高達(dá)7.7%,創(chuàng)下新建商品住宅環(huán)比漲幅最高值。
          事實(shí)上,在樓市一系列利好政策出臺(tái)后,從4月下旬開始,深圳樓市大幅升溫,開發(fā)商紛紛入市,購(gòu)房者爭(zhēng)先購(gòu)房。5月則延續(xù)了4月的市場(chǎng)熱潮,自五一小長(zhǎng)假起,多個(gè)樓盤入市引爆購(gòu)房現(xiàn)場(chǎng)。五一期間成交量大增,遠(yuǎn)高于去年同期水平。整個(gè)5月開發(fā)商推出了7138套一手住宅,購(gòu)房者通宵排隊(duì)購(gòu)房、“日光盤”紛紛涌現(xiàn),促使新房成交量達(dá)到6106套。不少樓盤5月售價(jià)有所提升。
          萬科6月6日推出了萬科云城項(xiàng)目,雖然均價(jià)高達(dá)5.5萬元/平方米,但首日銷售率就達(dá)到了95%。該公司員工說,“也不知道之后的市場(chǎng)走勢(shì)如何,趁這波兒勢(shì)頭,趕緊賣。”
          深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示,6月深圳一手住宅均價(jià)達(dá)到30713元/平方米,首次突破3萬元,同比上漲31%。房?jī)r(jià)大幅上漲和愈加復(fù)雜的交易程序并未抑制購(gòu)房者的熱情。數(shù)據(jù)顯示,今年6月一二手住宅單月合計(jì)成交23224套,同比大漲261%,僅次于2009年11月的歷史高峰。其中,一手住宅成交7494套,環(huán)比增加22.7%,成交面積為76.9萬平方米,環(huán)比增加26.5%。
          深圳房?jī)r(jià)已連續(xù)數(shù)月大漲,5月深圳一手商品住宅共成交6106套,環(huán)比上漲50%,同比上漲139.7%;成交面積60.8萬平方米,環(huán)比上漲50.1%,同比上漲151.1%。成交量的大幅攀升帶動(dòng)價(jià)格大幅上漲,5月深圳一手商品住宅成交均價(jià)為28487元/平方米,環(huán)比上漲8%,同比上漲18.8%。其中,南山漲幅最兇,5月一手商品住宅成交均價(jià)達(dá)到61398元/平方米,環(huán)比上漲35.4%,同比上漲85.7%。
          此外,深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,深圳二手住宅掛牌均價(jià)36903元/平方米,環(huán)比上漲8%,同比上漲21.8%。
          準(zhǔn)備在深圳購(gòu)房的孫先生,看好了位于香蜜湖的東方玫瑰花園一套130平方米的房子,“3·30新政”之前,業(yè)主叫價(jià)500萬,但現(xiàn)在是“每問一次,就漲一次價(jià)”的節(jié)奏,業(yè)主叫價(jià)已經(jīng)走高到700多萬。“現(xiàn)在業(yè)主都不誠(chéng)心賣了,房?jī)r(jià)漲得這么快,業(yè)主也怕賣虧了,或者賣了之后買不到差不多的了。”
          剛剛出手購(gòu)房的張先生,更是眼睜睜地看著位于深圳南山區(qū)的“澳城1618”一套實(shí)用面積120平方米的房子從2014年9月開發(fā)商賣470萬元漲到如今二手業(yè)主叫價(jià)800多萬元。
          德佑鏈家市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟表示,深圳近期房?jī)r(jià)大漲是多方因素疊加所致,一方面,在3·30等政策的刺激下,房?jī)r(jià)有了上漲的動(dòng)力,另一方面的原因是近幾個(gè)月投資客購(gòu)房現(xiàn)象火速蔓延,帶動(dòng)深圳樓市大幅成交,房?jī)r(jià)也隨之快速上漲。
          世聯(lián)地產(chǎn)研究部經(jīng)理劉文春分析認(rèn)為,樓市的活躍度取決于市場(chǎng)氛圍和政策傾向。深圳是一個(gè)市場(chǎng)化的、對(duì)政策特別敏感的城市。“3·30新政”出臺(tái)后,雖然一線城市并沒有放開限購(gòu),深圳也沒有執(zhí)行二套房首付4成的規(guī)定,但依舊給了購(gòu)房者一個(gè)“買入”信號(hào)。
          業(yè)內(nèi)人士玉家雄認(rèn)為,對(duì)后市房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期,出于“自主+增值”的資產(chǎn)配置的考慮,使得購(gòu)房者的行為出現(xiàn)聚集效應(yīng),集中入市,使得需求暴增。但供應(yīng)卻一時(shí)難以跟上,外加深圳土地資源有限,因此無論從短期看,還是從長(zhǎng)期看,深圳樓市都處于供不應(yīng)求的狀態(tài),這是支撐深圳樓市價(jià)格走高的重要因素。

          北上廣緊隨其后

          值得注意的是,在深圳樓市領(lǐng)漲的同時(shí),北京、上海、廣州也有較大的上漲幅度。
          6月20日,石景山自住房項(xiàng)目——中海長(zhǎng)安雅苑,在售樓處舉行首日公開選房,推出1號(hào)樓、2號(hào)樓、4號(hào)樓、5號(hào)樓、6號(hào)樓、9號(hào)樓,共計(jì)997套房源,銷售均價(jià)27000元/平方米。截至當(dāng)天17點(diǎn)25分,997套房源全部售罄。
          統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,除深圳以外,5月北京、上海、廣州新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比全部上漲。環(huán)比方面,北京上漲1.4%,上海上漲2.6%,廣州上漲1.4%;同比來看,北京上漲4.3%,上海上漲2.2%,廣州上漲2.3%。其中,上海環(huán)比漲幅創(chuàng)27個(gè)月新高。
          “以深圳為代表的一線城市已率先進(jìn)入房?jī)r(jià)上漲期,成為商品住宅成交價(jià)格的回漲主力。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析說。
          除房?jī)r(jià)外,一線城市成交量也再度達(dá)到高點(diǎn)。北京來看,6月北京新房市場(chǎng)繼續(xù)攀升至高位,全市純新房成交6517套,環(huán)比上漲26.1%,同比上漲85.9%,創(chuàng)2013年10月以來的最高值。二手住宅網(wǎng)簽量18576套,創(chuàng)2013年3月以來累計(jì)27個(gè)月新高。其中,新房成交均價(jià)為29828元/平方米,環(huán)比上漲3.3%,同比上漲11.4%。
          值得注意的是,受北京市政府機(jī)關(guān)外遷等消息影響,北京通州區(qū)房地產(chǎn)成交量猛增,甚至顯現(xiàn)開盤“秒殺”跡象。數(shù)據(jù)顯示,5月,通州房地產(chǎn)銷售面積達(dá)16.9萬平方米,是去年同期的1.9倍,這也是通州房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)16個(gè)月來首次回暖。通州區(qū)統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)顯示,今年1月至5月,通州房地產(chǎn)銷售面積達(dá)47.2萬平方米,同比增長(zhǎng)4.6%,銷售額達(dá)95億元,同比增長(zhǎng)7.5%。其中5月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)尤其引人關(guān)注,當(dāng)月全區(qū)房地產(chǎn)銷售面積高達(dá)16.9萬平方米,是去年同期的1.9倍,單月銷售額達(dá)34億元,為去年同期的3倍。
          就上海而言,5月上海新建商品住宅環(huán)比漲幅達(dá)2.6%,漲幅創(chuàng)27個(gè)月新高,已經(jīng)達(dá)到2013年的漲幅水平。6月20日,端午節(jié)小長(zhǎng)假的第一天,綠地位于上海張江高科的商業(yè)綜合體項(xiàng)目M-Town開盤僅2小時(shí),首批240套房源便告售罄。同一天,青浦萬達(dá)mall樓盤開盤即熱銷。該項(xiàng)目策劃經(jīng)理郭曉山表示,現(xiàn)階段商鋪已基本銷售完畢,預(yù)計(jì)7月底將推出LOFT項(xiàng)目。而在節(jié)前的6月19日,高端住宅復(fù)興瓏御開盤短短2個(gè)小時(shí)內(nèi),近80%的房源就已經(jīng)認(rèn)購(gòu)?fù)戤叀?BR>  據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心統(tǒng)計(jì),6月廣州一手商品住宅成交呈量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)。6月全市一手商品住宅成交套數(shù)和面積分別為9726套、116.75萬平方米,環(huán)比分別上漲11.35%和14.05%,同比則分別上漲62.72%和56.96%;成交均價(jià)為15387元/平方米,環(huán)比上漲8.12%。
          新房庫(kù)存方面,截至6月16日,廣州市商品住宅可售套數(shù)為7萬套,總面積達(dá)917.49萬平方米。跟5月上旬的庫(kù)存數(shù)據(jù)相比,可售套數(shù)和總可售面積環(huán)比分別下降6.5%。
          張大偉表示,房地產(chǎn)是“買漲不買跌”的市場(chǎng),在“9·30”“3·30”新政以及后續(xù)系列降息影響下,一線樓市二手房市場(chǎng)成交升溫,資金開始涌入新房市場(chǎng)后,拉動(dòng)新房市場(chǎng)的成交量呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。
          德佑鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為,近期中高端市場(chǎng)成交活躍,成交結(jié)構(gòu)是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素。“以上海市為例,6月份以來,上海土地市場(chǎng)非常活躍,中環(huán)附近土地樓板價(jià)達(dá)3萬元/平方米已經(jīng)是常態(tài),開發(fā)企業(yè)高價(jià)拿地的同時(shí),一方面刺激了周邊房源的成交價(jià)格,另一方面,高價(jià)拿地之后,想要有獲利空間未來只能建造精裝修的中高端產(chǎn)品,產(chǎn)品定價(jià)也極有可能成為區(qū)域之最,由此促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲。”

          土地市場(chǎng)再現(xiàn)“地王”

          CRIC研究中心研究員楊科偉認(rèn)為,現(xiàn)階段一線城市熱度再起的主要原因一方面是土地稀缺,較三四線城市來說,土地風(fēng)險(xiǎn)性較小。另一方面,在國(guó)土部指導(dǎo)下,一線城市加快推地速度,也是造成此輪上漲的主要原因。
          6月,在樓市發(fā)力的背景下,土地市場(chǎng)也熱了起來。上海再現(xiàn)總價(jià)“地王”,一線城市平均樓面價(jià)又創(chuàng)單月歷史紀(jì)錄。6月初,華潤(rùn)華發(fā)聯(lián)合體以87.95億元拿下上海閘北地塊,地塊樓面價(jià)38061元/平方米,刷新了其自身于3月創(chuàng)下的上海總價(jià)“地王”紀(jì)錄。同日,招商平安聯(lián)合體則以高達(dá)2.3萬元/平方米的樓面價(jià),競(jìng)得寶山大場(chǎng)鎮(zhèn)地塊,創(chuàng)出近90%的高溢價(jià)率。
          中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至目前,2015年20大標(biāo)桿房企集中一二線拿地,合計(jì)一二線城市購(gòu)入土地金額高達(dá)1342億,創(chuàng)造歷史最高紀(jì)錄。其中,一線城市745.89億元,占比達(dá)50.1%,較于2014年的35.6%、2013年的29.5%,2012年的22.8%有大幅提高。
          此前3月下旬,國(guó)土部聯(lián)合住建部發(fā)文,要求各地因地制宜,對(duì)土地供應(yīng)要做到“有供有限”。5月17日,國(guó)土資源部印發(fā)《關(guān)于下達(dá)〈2015年全國(guó)土地利用計(jì)劃〉的通知》,要求各地區(qū)別對(duì)待、有保有壓,合理安排建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo),促進(jìn)區(qū)域、城鄉(xiāng)、產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。嚴(yán)格控制特大城市用地,合理安排大中小城市和小城鎮(zhèn)用地計(jì)劃指標(biāo)。
          克而瑞提供的數(shù)據(jù)顯示,已經(jīng)公布2015年計(jì)劃供地情況的三個(gè)一線城市中,北京計(jì)劃供應(yīng)居住用地1200公頃,同比下降27.27%;上海計(jì)劃供應(yīng)居住用地600公頃,同比下降20%;廣州計(jì)劃供應(yīng)居住用地524公頃,同比下降24.21%。
          “基于國(guó)土局‘有供有限’的指導(dǎo)思想,各城市土地供應(yīng)計(jì)劃性增強(qiáng),尤其多數(shù)土地消化周期過高的三四線城市紛紛放緩供地節(jié)奏。”楊科偉說,在此背景下,一線城市便加快供地速度。

          常態(tài)化上漲或引政策再度收緊

          陸騎麟指出,5月上海新建商品住宅環(huán)比漲幅達(dá)2.6%,個(gè)人認(rèn)為上海的房?jī)r(jià)已進(jìn)入一個(gè)“常態(tài)化”的上升通道,到今年年底,上海新房可能會(huì)有20%左右的漲幅,一旦真的出現(xiàn),那么2016年必然會(huì)出臺(tái)新的調(diào)控政策。
          據(jù)消息稱,6月17日,國(guó)家發(fā)改委司局級(jí)領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)一行抵達(dá)上海,專題調(diào)研上海樓市的近期反應(yīng)。“座談會(huì)持續(xù)了近4個(gè)小時(shí),調(diào)研組關(guān)注的問題非常全面,涉及短期房地產(chǎn)市場(chǎng)反應(yīng),近期樓市政策反應(yīng),有無限制和扭曲住房需求,征集房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的建議等。”一位參加發(fā)改委調(diào)研組座談會(huì)的人士說,座談會(huì)上,調(diào)研組比較謹(jǐn)慎,更多的是傾聽市場(chǎng)各方對(duì)于近期樓市的意見,表態(tài)并不多。
          此外,在深圳市場(chǎng),6月初郵儲(chǔ)銀行在放松房貸的大環(huán)境中逆市選擇提高利率。隨后的半月內(nèi),包括中行、建行、交行等3家國(guó)有大行,以及招行、民生、渤海等3家股份制銀行也紛紛收緊首套房貸。
          有業(yè)內(nèi)人士指出,5月一線城市樓市的非理性上漲已受到上層關(guān)注。現(xiàn)階段深圳、北京方面不再僅僅是自住需求增加,投資性購(gòu)房在不斷增多。據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,深圳一手住宅新推、在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格升幅顯著,助力5月成交均價(jià)非結(jié)構(gòu)性走高,新房庫(kù)存顯著下降;二手住宅市場(chǎng)成交量、成交價(jià)格也穩(wěn)定上漲。另據(jù)中聯(lián)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),近期投資客重返市場(chǎng)勢(shì)頭明顯,在深圳二手房成交中,投資客比例已近三成,達(dá)到28.1%。而在去年市場(chǎng)低迷期,投資客的比例只占一成。
          不過也有人士提出,一線城市的全面回調(diào)并不意味著全國(guó)樓市也將重回“大步快漲”時(shí)代。2003年到2013年,中國(guó)商品房年銷售額從不足8000億元到突破8萬多億元,商品房年銷售面積從不足3.4億平方米到突破13億平方米,市場(chǎng)基數(shù)已不可同日而語,增速降低是必然。
          住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)已經(jīng)從過去總體偏緊、部分地區(qū)過緊,發(fā)展到今天總體偏松、部分地區(qū)過剩的情況。當(dāng)供給速度遠(yuǎn)快于需求時(shí),很難出現(xiàn)2009年那樣的樓市暴漲。即便是北上廣深等供應(yīng)偏緊的一線城市,也有限購(gòu)政策在控制需求規(guī)模,從而抑制樓市過快上漲。

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