摘要：多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，盡管公積金貸款由于利率低備受購(gòu)房者歡迎，但此前也因放款時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，廣州很多樓盤(pán)不予接納。如果新政策能在下半年陸續(xù)落地，意味著自去年起公積金貸款難的問(wèn)題將極大得到緩解，對(duì)購(gòu)房需求的刺激作用明顯。
繼此前旨在降低二套房貸首付的公積金新政出爐后，身處回暖潮中的廣州樓市再迎政策大利好。
昨日上午(6月16日)，廣州市住房公積金中心發(fā)布消息稱(chēng)，廣州市住房公積金管理委員會(huì)已審議并原則上同意其提出的試行開(kāi)展個(gè)人住房公積金貼息貸款業(yè)務(wù)，以及個(gè)人住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)，但需要征求公眾意見(jiàn)后對(duì)相關(guān)條款進(jìn)行完善。
多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，盡管公積金貸款由于利率低備受購(gòu)房者歡迎，但此前也因放款時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，廣州很多樓盤(pán)不予接納。如果新政策能在下半年陸續(xù)落地，意味著自去年起公積金貸款難的問(wèn)題將極大得到緩解，對(duì)購(gòu)房需求的刺激作用明顯。
公積金增值收益用于貼息
所謂的住房公積金貼息貸款，是指商業(yè)銀行向購(gòu)房者提供貸款，由公積金中心補(bǔ)貼商業(yè)貸款和公積金貸款之間的利息差。
廣州市競(jìng)宇按揭總經(jīng)理鄢紅勝告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前廣州首套房商業(yè)貸款利率約為9折，二套房貸利率上浮10%。按照降息后的貸款利率計(jì)算，首套房貸與二套房貸利率約為5.085%與6.215%，但對(duì)應(yīng)的住房公積金貸款利率為3.75%與4.125%。以一筆80萬(wàn)元20年期的按揭貸款為例，首套房貸的利息總額差距達(dá)到13.8萬(wàn)元，二套房貸款的利息總額差距更達(dá)到22.4萬(wàn)元，因此多數(shù)購(gòu)房者傾向于采用公積金貸款。但由于貸款申請(qǐng)量不斷增加，去年，廣州住房公積金存貸比一度超過(guò)80%的警戒線，公積金資金池頗顯緊張。
鄢紅勝表示，按照其公司的業(yè)務(wù)量統(tǒng)計(jì)，在廣州市中心六區(qū)，公積金貸款與商業(yè)貸款占比幾乎各占一半。但由于去年下半年起公積金貸款收緊，放款時(shí)間至今仍長(zhǎng)達(dá)2個(gè)月，導(dǎo)致越來(lái)越多樓盤(pán)與二手業(yè)主不愿意接受買(mǎi)家提出公積金貸款的要求。貼息貸款的出臺(tái)，一方面可緩解公積金貸款的排隊(duì)現(xiàn)象，另一方面也沒(méi)有增加購(gòu)房者的利息支出，對(duì)釋放購(gòu)買(mǎi)力有積極的作用。
對(duì)于貼息所需要的資金來(lái)源，廣州市住房公積金管理中心負(fù)責(zé)人在接受新華網(wǎng)采訪時(shí)表示，由公積金中心為貸款者支付的利差，來(lái)源于公積金增值收益，即將原來(lái)上繳財(cái)政的增值收益用于繳存者。
廣州市住房公積金中心此前公布的數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月，公積金中心積壓的貸款額在50億元左右，預(yù)計(jì)公積金中心需要投入總的貼息資金約為12.5億元，但去年廣州市住房公積金增值收益約27億元，用于支付貼息綽綽有余。
試水房貸證券化
除了貼息政策，廣州市住房公積金中心還首度提出，將試點(diǎn)開(kāi)展個(gè)人住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)為MBS)，以進(jìn)一步擴(kuò)充住房公積金的資金池。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，MBS的運(yùn)作原理是：金融機(jī)構(gòu)將已發(fā)放出去的房貸資產(chǎn)打包，以債券形式在銀行間或通過(guò)券商進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)交易，變現(xiàn)的資金用來(lái)進(jìn)一步增大房貸資金池。
在商業(yè)貸款方面，早在去年9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)即發(fā)布通知，鼓勵(lì)銀行發(fā)行個(gè)人住房抵押貸款支持證券。但今年以來(lái)，僅有招商銀行發(fā)行了一單MBS產(chǎn)品，商業(yè)銀行對(duì)于MBS的積極性并不高。
申銀萬(wàn)國(guó)的研究報(bào)告指出，由于國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行房貸成本較高，國(guó)內(nèi)MBS和5年期國(guó)債收益率利息差較低，收益率并不吸引人，加上目前銀行間流動(dòng)性較為寬松，大型銀行缺乏太多理想的信貸資金投向，因此發(fā)行MBS的動(dòng)力并不高。
與之相對(duì)，合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌告訴記者，由于住房公積金貸款利率更低，與5年期國(guó)債收益率利息差更大，這有助于提高對(duì)投資者的吸引力，加上國(guó)內(nèi)部分城市曝出住房公積金額度趨緊，住房公積金實(shí)現(xiàn)證券化的短期動(dòng)力更大。“從本次公積金的改革方向來(lái)看，政策對(duì)市場(chǎng)的支持力度不斷加強(qiáng)，這對(duì)于身處回暖潮中的廣州樓市而言，無(wú)疑是打了強(qiáng)心針”，中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜說(shuō)，目前廣州樓市庫(kù)存壓力依然較大，預(yù)計(jì)在未來(lái)3個(gè)月仍然以去庫(kù)存為主。但如果回暖潮能延續(xù)，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售壓力緩解，漲價(jià)的意愿也會(huì)加強(qiáng)，預(yù)計(jì)到了“金九銀十”房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性上漲。
