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        一線城市房價持續(xù)反彈 分析:市場回暖或加劇分化
        2015-05-27    作者:記者 郭曉偉    來源:中國經(jīng)濟網(wǎng)
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          近兩個月里,3.30新政和降準、降息組合拳對房地產(chǎn)行業(yè)的止跌回暖效果已經(jīng)顯現(xiàn)。

          國家統(tǒng)計局公布4月份數(shù)據(jù)顯示,與3月相比,70個大中城市中,新建商品住宅價格下降的城市有48個,上漲的城市有18個,持平的城市有4個。環(huán)比價格變動中,最高漲幅為深圳1.8%,最低為廣東惠州下降0.7%。

          中原地產(chǎn)研究部發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,5月前四周,全國54城市合計住宅簽約套數(shù)為194909套,環(huán)比上漲幅度達到了8.3%,其中一、二線城市明顯上漲。

          不過,在整體回暖情況下,目前仍處于限購的北上廣深四個城市房地產(chǎn)市場卻出現(xiàn)分化狀態(tài)。市場調(diào)研結(jié)果顯示,北京、上海供需關(guān)系已進入相對平衡期,深圳市場供不應(yīng)求,而廣州則面臨庫存高企的壓力。

          行業(yè)分析人士認為,由于市場差異性的存在,一線城市出現(xiàn)分化情況并不難理解;市場回暖會間接導(dǎo)致更多房源入市,供需天平有可能更加傾斜使分化進一步加劇。

          新樓盤入市節(jié)奏放慢

          此前,國家統(tǒng)計局公布了4月份70個大中型城市的房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù),顯示樓市已經(jīng)回暖。

          數(shù)據(jù)顯示,與3月相比,70個大中城市中,新建商品住宅價格下降的城市有48個,上漲的城市有18個,持平的城市有4個。環(huán)比價格變動中,最高漲幅為深圳1.8%,最低為廣東惠州下降0.7%。其中,北京上漲0.8%,上海上漲0.7%,溫州上漲0.7%,廣州上漲0.4%。

          國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉認為,3月底樓市新政出臺和傳統(tǒng)銷售旺季等多重因素疊加影響下,4月份70個大中城市新建商品住宅成交繼續(xù)回升,部分城市房價環(huán)比略有上漲。

          劉建偉還認為,絕大部分城市房價同比仍然下降,但隨著部分城市房價環(huán)比上漲,4月份房價同比降幅總體略有收窄。

          房價降幅收窄的背后,是供應(yīng)市場步伐的變慢。

          在國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)中,中國經(jīng)濟網(wǎng)記者發(fā)現(xiàn),4月份,房地產(chǎn)整個行業(yè)資金投入和新開工面積增幅均出現(xiàn)環(huán)比下降的趨勢。

          截至4月份,房地產(chǎn)累計投資2.36萬億,環(huán)比增幅為6.0%。而2015年前兩個月該項數(shù)據(jù)分別為10.4%和8.5%,以兩個百分點的降速持續(xù)下滑。房地產(chǎn)施工面積方面,4月份,累計達到59.95億平方米,累計增長6.2%,略低于3月份的6.8%。

          另外,4月份,房地產(chǎn)累計竣工面積2.12億平方米,同比下跌10.5%,跌幅高于3月份的8.2%。

          北京再現(xiàn)紅五月

          作為一線城市的典型代表,北京5月樓市的表現(xiàn)可謂風(fēng)頭正勁。

          據(jù)媒體報道,上周末北京共有3個樓盤入市,分別是北京城建海梓府,華潤萬橡府以及首創(chuàng)紫悅臺。其中海梓府3小時便實現(xiàn)成交額5億元,而華潤萬橡府在1小時內(nèi)也宣告售罄。

          位于東北三環(huán)太陽宮板塊懋源地產(chǎn)紅璽臺項目也極為火爆。據(jù)了解,該項目自2010年入市以來多次斬獲北京頂級豪宅月度銷冠。2013年、2014年均在北京頂級豪宅市場名列前茅。5月22日,紅璽臺發(fā)布數(shù)據(jù)稱10天熱銷2.6億。

          紅璽臺營銷負責(zé)人赫蒙告訴中國經(jīng)濟網(wǎng)記者,“市場回暖后,稀缺性成了成交的主要原因。另外,高端客戶對于投資領(lǐng)域一直保持著高度敏感,現(xiàn)階段相對增益穩(wěn)定的固定資產(chǎn)自然是他們的首選。”

          “一線城市回暖已成事實,北京房價回落希望不大。豪宅市場多是稀缺項目,現(xiàn)在機會不錯,所以就決定買一套。”一位不愿具名的買房者向中國經(jīng)濟網(wǎng)記者透露。

          據(jù)中原地產(chǎn)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至5月25日,北京5月份月度成交量在百套以上的項目有9個,而4月份同期僅有2個。成交套數(shù)方面,有數(shù)據(jù)顯示,北京上周新建商品住宅網(wǎng)簽量為2120套,環(huán)比上漲9.7%。

          市場對本月最后一周市場依舊看好,并有分析人士預(yù)測整個5月北京樓市數(shù)據(jù)有望走出新高。

          回暖或加速市場分化

          在市場整體回暖背后,城市間的分化情況也依然存在。

          劉建偉就認為,分城市看,分化仍然較為明顯,房價上漲主要集中在一線城市和少數(shù)二線城市。4月份北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比均出現(xiàn)上漲,最高漲幅分別為1.8%和2.4%,少數(shù)二線城市房價出現(xiàn)上漲,絕大部分三線城市房價仍然下降。

          隨后就有媒體曝出,北京、上海、深圳三地供求關(guān)系基本已經(jīng)達到平衡,但內(nèi)部依然存在結(jié)構(gòu)性不均衡,而廣州卻是庫存高企。

          廣州市國土房管局數(shù)據(jù)顯示,半年來,廣州新建商品住宅成交面積自2014年12月成交達到105.84萬平方米后,連續(xù)三個月成交下降,4月份成交面積為86.37萬平方米,基本回升到了2014年11月份水平。

          另外,數(shù)據(jù)顯示4月廣州住宅未售套數(shù)為153184套,未售面積為20224766平方米,創(chuàng)出歷史月度新高。26.1個月的去化周期,遠高于北上深等其他一線城市。

          一位行業(yè)分析人士告訴中國經(jīng)濟網(wǎng)記者,“廣州庫存高企的原因有很多。首先,區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展相對均衡,所以廣州樓市吸引力并不是很大;其次,限購政策對廣州的影響比較明顯,降準降息都能釋放太多有效購買力。”

          極具代表性的一線城市樓市出現(xiàn)分化,看起來似乎不可思議,但這正是房地產(chǎn)行業(yè)的縮影。

          中國經(jīng)濟研究院研究員劉德炳認為,受一系列政策利好影響,一線城市的購買力得到釋放,促使整體成交量上升,但其背后依然是房地產(chǎn)行業(yè)下行的事實。他表示,市場的分化也會快速導(dǎo)致房企的分化,以至洗牌期結(jié)束時,大部分實力不濟的房企死去,新的格局浮出水面。

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