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        樓市回暖態(tài)勢確立仍需觀察
        2015-05-21    作者:陳濤    來源:經(jīng)濟(jì)參考報
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          在政策組合拳刺激下,當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較為顯著回暖跡象。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),今年1月至4月全國商品房銷售面積同比降幅較一季度收窄4.4個百分點(diǎn);4月份全國70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市也明顯增多,持平和下降的城市個數(shù)均有所減少。盡管如此,考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)政策刺激作用的基本面已發(fā)生變化,樓市新政存在結(jié)構(gòu)化傳導(dǎo)效應(yīng),以及市場投資性住宅需求尚未實(shí)質(zhì)性啟動,確立樓市回暖趨勢仍需密切觀察。
          房地產(chǎn)政策刺激作用的基本面已發(fā)生重大變化。過去,我國房地產(chǎn)市場整體供不應(yīng)求,即使國家采取多種限制措施,依然無法阻擋市場需求的集中快速釋放。現(xiàn)在,絕大多數(shù)城鎮(zhèn)住宅供求關(guān)系已基本平衡,甚至還出現(xiàn)供過于求情況,住宅庫存壓力總體較大,政策刺激能否有效激發(fā)住宅市場需求釋放存在不確定性,還要繼續(xù)觀察。值得注意的是,隨著我國住宅需求收入中樞下移,中低收入人群和夾心層構(gòu)成潛在需求群體,市場有效購買能力呈下降趨勢。當(dāng)前部分城市住宅價格環(huán)比上漲,雖有助于刺激改善性住宅需求和剛性住宅需求加快入市,但考慮到市場需求總量已基本穩(wěn)定,需求集中超前釋放,后續(xù)需求必然萎縮,加上價格上漲對需求的抑制作用,不可避免影響政策刺激效果。
          樓市新政存在結(jié)構(gòu)化傳導(dǎo)效應(yīng)。樓市新政核心是營業(yè)稅免征期限縮短和二套房首付比例下降,對二手住宅交易有顯著助推作用。“3.30樓市新政”發(fā)布后,各地二手住宅成交明顯回升。2015年4月,廣州市中心六區(qū)二手住宅交易由市場中介促成的新增放盤面積和簽約面積環(huán)比分別飆升106.75%和88.14%;成都二手住房成交環(huán)比增長33%;溫州市區(qū)二手住宅交易量環(huán)比上漲超過50%。但新政對新建商品住宅交易的刺激作用弱于二手房。據(jù)報道,4月份北京二手住宅網(wǎng)簽達(dá)17191套,創(chuàng)出近25個月以來新高。而同期北京市新建住宅成交平穩(wěn),純新建商品住宅成交仍同比下降12%。而新建商品住宅交易均價環(huán)比上漲更多是過去購地成本偏高所致。
          投資性住宅需求尚未實(shí)質(zhì)性啟動。不管承認(rèn)與否,住宅市場人氣凝聚離不開投資性住宅需求的積極廣泛參與。在當(dāng)前股票市場交投極為活躍情況下,住宅投資性需求難以實(shí)質(zhì)性啟動,反而還利用二手住宅交易政策優(yōu)惠環(huán)境進(jìn)行高位套現(xiàn),“賣房炒股”情況比比皆是。與股票資產(chǎn)相比,住宅不動產(chǎn)流動性程度較低,且未來價格漲幅空間狹小,還要承擔(dān)喪失其他投資獲益的機(jī)會成本,也在一定程度上影響投資性住宅需求的恢復(fù)。雖然從5月11日起人民幣存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn),對業(yè)已出現(xiàn)回暖跡象的樓市形成一定支撐,但市場實(shí)際利率仍在高位運(yùn)行,住宅不動產(chǎn)定價條件改善狀況還需進(jìn)一步觀察。
          本輪房地產(chǎn)刺激政策旨在穩(wěn)定住房消費(fèi),核心是鼓勵改善性住房需求和剛性住房需求入市,進(jìn)而帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,為宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長予以有效緩沖。房地產(chǎn)市場相關(guān)主體應(yīng)珍惜來之不易的樓市回暖良機(jī),加快住宅去庫存化進(jìn)程,而不是故意渲染“漲價”噱頭來刺激需求入市。對于樓市未來演化趨勢,既不能否認(rèn)市場向好態(tài)勢,也不宜盲目樂觀,以免經(jīng)濟(jì)行為決策失當(dāng),增加新的問題與風(fēng)險。
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