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        九鼎投資41.5億“接盤”中江地產(chǎn)
        產(chǎn)權(quán)交易所“曲線舉牌”出價不菲
        2015-05-19    作者:記者 吳黎華/北京報道    來源:經(jīng)濟(jì)參考報
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          多年陷于困境的中江地產(chǎn)終于迎來了“救世主”——九鼎投資。
          新三板掛牌企業(yè)九鼎投資日前宣布,5月15日在江西省南昌市江西省產(chǎn)權(quán)交易所通過電子競價的方式,以人民幣41.5億元拍得江西中江集團(tuán)有限責(zé)任公司(以下簡稱“中江集團(tuán)”)100%的股權(quán)。交易完成后,九鼎投資將持有中江集團(tuán)100%的股權(quán),并通過中江集團(tuán)間接持有上市公司中江地產(chǎn)72.37%的股權(quán)。公司收購中江集團(tuán)后,九鼎投資擬將其持有的部分資產(chǎn)注入中江地產(chǎn),具體注入方案正在籌劃中。
          不過,九鼎投資41.5億元的出價,遠(yuǎn)超此前于今年1月掛牌時25.47億元的價格,更遠(yuǎn)超其3月份掛牌時18.3億元的價格,這一收購被認(rèn)為出價不菲。而且,面對行業(yè)的整體不景氣和“紫金城”的巨大包袱,擅長資本運作的九鼎投資將到底賦予這家地產(chǎn)公司何種角色仍有待觀察。
          公開資料顯示,中江地產(chǎn)的第一大股東是中江集團(tuán),后者持有中江地產(chǎn)72.37%的股份,處于絕對控股地位。中江地產(chǎn)的前身是江西紙業(yè)。2005年,江中制藥集團(tuán)入主了虧損累累的江西紙業(yè)。2006年,江西紙業(yè)進(jìn)行股權(quán)分置改革,向第一大股東江中集團(tuán)定向發(fā)行不超過14000萬股股份,換取江中集團(tuán)旗下的江中置業(yè)有限責(zé)任公司100%股權(quán),江西紙業(yè)轉(zhuǎn)型為江西省第一家國有控股的專業(yè)房地產(chǎn)上市公司,江中置業(yè)成為江西紙業(yè)全資子公司,實現(xiàn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)借殼上市,江中集團(tuán)持有重組后新公司71.8%的股權(quán)。2007年2月13日,江西紙業(yè)正式更名為中江地產(chǎn),并將經(jīng)營范圍變更為房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營。2011年3月27日,江中集團(tuán)全體股東簽訂了江中集團(tuán)《分立協(xié)議書》,江中集團(tuán)以存續(xù)式分立的方式,分立為江西江中制藥(集團(tuán))有限責(zé)任公司和江西中江集團(tuán)有限責(zé)任公司,雙方實際控制人均為江西省國資委。實施存續(xù)式分立后,中江地產(chǎn)控股股東變更為中江集團(tuán)。
          在這次股權(quán)交易之前,中江集團(tuán)有過數(shù)次不成功的出售經(jīng)歷。2015年1月20日,中江地產(chǎn)收到控股股東中江集團(tuán)的通知,中江控股、江西中醫(yī)藥大學(xué)、大連一方集團(tuán)有限公司和24個自然人股東一并將持有中江集團(tuán)100%股權(quán),于2015年1月21日在江西省產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌,轉(zhuǎn)讓掛牌價格25.47億元,轉(zhuǎn)讓期限為2015年1月21日至2015年2月16日。但是,由于無人提出受讓申請,這次掛牌最終流拍。
          一個月之后的3月27日,中江集團(tuán)再次掛牌,掛牌價格則下降到了18.30億元。掛牌文件顯示,本次掛牌轉(zhuǎn)讓股權(quán)的產(chǎn)權(quán)交易項目是江西省人民政府批準(zhǔn)的江西江中制藥(集團(tuán))有限責(zé)任公司整體改制的工作內(nèi)容之一,意向受讓人在受讓產(chǎn)權(quán)交易標(biāo)的股權(quán)的同時,附加條件是需一并購買南昌江中投資有限責(zé)任公司100%股權(quán),一并解決“紫金城”相關(guān)歷史遺留問題。
          實際上,江中集團(tuán)早就計劃剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2013年4月,江西中江控股有限責(zé)任公司與江西中醫(yī)藥大學(xué)便曾將中江集團(tuán)51%股權(quán)在江西省產(chǎn)交所公開掛牌轉(zhuǎn)讓,但最終股權(quán)轉(zhuǎn)讓掛牌流標(biāo)。2013年年底時,上述轉(zhuǎn)讓方再度掛牌轉(zhuǎn)讓中江集團(tuán)51%股權(quán)。當(dāng)時曾有兩家意向受讓人提交了股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目的書面受讓申請,但最終均因未取得合格競買人資格,導(dǎo)致股權(quán)掛牌無法成交。
          江中集團(tuán)剝離地產(chǎn)的企圖情有可原。數(shù)據(jù)顯示,2009年,中江地產(chǎn)歸屬于母公司股東的凈利潤從2008年的1.94億元驟降至1290萬元,2010年則繼續(xù)下滑至649萬元,2011年-2014年,該公司分別實現(xiàn)凈利潤1551萬元、1265萬元、2557萬元和7555萬元。不僅如此,中江地產(chǎn)多年來一直為紫金城項目所拖累,缺乏土地儲備。而在業(yè)內(nèi)人士看來,江中集團(tuán)實施存續(xù)式分立,就是為了甩掉中江地產(chǎn)和紫金城的“包袱”。
          “紫金城”項目 2006年至2008年為中江地產(chǎn)創(chuàng)造了 12.41億元的銷售收入,但2009年后其一度成為中江地產(chǎn)最大的包袱。該項目的運作模式為:公司自有6242平方米商鋪,對外銷售7.2萬平方米,將每一層的大鋪面分割成了小塊銷售給了數(shù)千個業(yè)主,購買了紫金城商鋪的業(yè)主,可將商鋪返租給公司,由公司統(tǒng)一對外經(jīng)營管理,承諾從商鋪交付第4年開始, 10年返租金124%;第10年后如果業(yè)主愿意,中江集團(tuán)確保1.5倍的原價回收,并由江中集團(tuán)進(jìn)行擔(dān)保。然而,由于大鋪面分割成數(shù)千小塊,這對不同規(guī)模的商業(yè)經(jīng)營帶來極大的阻礙,前來洽談租鋪的商戶望而卻步,建成多年,仍是一座沒有商家入駐的“空城”。
          數(shù)據(jù)顯示,停牌前的3月20日,中江地產(chǎn)收盤價13.20元/股,以總股本4.34億元計算,總市值57.3億元,截至今年一季度末,中江地產(chǎn)總資產(chǎn)26.21億元,總負(fù)債17.38億元,凈資產(chǎn)則8.83億元。中江集團(tuán)所持有的72.37%的股權(quán)所對應(yīng)的總市值為41.67億元,對應(yīng)的凈資產(chǎn)6.39億元。這意味著,九鼎投資41.5億元的出價幾乎與上市公司72.37%股權(quán)的市值相當(dāng),付出代價不低。
          不過,在業(yè)內(nèi)人士看,九鼎投資通過產(chǎn)權(quán)交易所得掛牌獲得上市公司的實際控制權(quán)比較劃算,這種方式繞開了《上市公司收購管理辦法》,避免了在二級市場舉牌收購的漫長周期和巨額成本。
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