城市之間、城鄉(xiāng)之間存供需錯位
中國社會科學(xué)院7日發(fā)布《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告（2015）》（以下簡稱報告）稱，2014年中國房地產(chǎn)待售面積首次突破6億平方米，達(dá)到6.22億平方米，房地產(chǎn)市場總體供遠(yuǎn)大于求。供求不均衡的現(xiàn)狀意味著2015年市場將繼續(xù)去庫存。
報告預(yù)測，2015年房價存在上漲的可能性，但不會大幅上漲。為加速去庫存，各地政府將出臺回購商品房作為保障性住房政策，以及一系列鼓勵住房消費的政策，金融政策也將進(jìn)一步放松。
高企 全國商品房待售面積首破6億平方米
2014年房地產(chǎn)市場總體表現(xiàn)供過于求。報告指出，房地產(chǎn)市場供過于求的問題，集中體現(xiàn)在2014年的商品房銷售量大幅下降，商品房待售面積創(chuàng)歷史新高。
數(shù)據(jù)顯示，2014年，全國商品房銷售面積為12.06億平方米，比2013年下降7.6%，其中住宅銷售面積為10.52億平方米，比2013年下降9%，均為2009年以來首次下降。與此同時，待售面積創(chuàng)歷史新高。2014年，全國商品房待售面積首次突破6億平方米，達(dá)到6.22億平方米，其中住宅待售面積突破4億平方米，達(dá)到4.07億平方米。
社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員尚教蔚表示，2014年房地產(chǎn)業(yè)待售面積不容樂觀，2005至2009年全國商品房待售面積一直在2億平方米以下。從2011年開始，商品房待售面積快速增加，年增幅均在25%以上。
尚教蔚表示，2015年商品房供給仍然會比較充足。2012至2014年商品房新開工面積為55.8億平方米，2012至2014年商品房銷售面積為36.3億平方米。此外，2014年末商品房待售面積為6.2億平方米，如果按2014年銷售速度大概可以銷售半年。因此，2015年部分待售面積過多的城市放緩、推遲供給的可能性較大。在土地方面，2012至2013年土地待開發(fā)面積均高于當(dāng)年的土地購置面積，土地供給比較充足。
CRIC研究中心一季度庫存顯示，雖然隨著成交量企穩(wěn)回升，多數(shù)城市3月底庫存環(huán)比回落，但整體看仍處于高位。監(jiān)測的24個重點城市3月底總庫存21086萬平方米，同比上漲二成，平均消化周期18.7個月，處于警戒線以上。
庫存消化周期是庫存存量與前三月銷售周期的比值，一年左右較為平衡，高于18個月呈現(xiàn)供過于求，低于6個月則為供不應(yīng)求。目前，24個重點監(jiān)測城市中，14個城市庫存消化周期超過18個月，其中煙臺高達(dá)43.4個月，沈陽高達(dá)39.8個月，青島為25.4個月，徐州、中山為24.2個月，無錫也超過了24個月。
尚教蔚認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的高庫存將引發(fā)一系列問題，如房企高庫存占壓大量資金，資金成本持續(xù)上漲可能使部分房地產(chǎn)企業(yè)陷入經(jīng)營困難甚至破產(chǎn)，從而導(dǎo)致部分項目停工、預(yù)售房屋無法按時交房，進(jìn)而影響到購房者。另外，對于銀行貸款占據(jù)相當(dāng)大比例的房地產(chǎn)開發(fā)資金結(jié)構(gòu)而言，持續(xù)高庫存也意味著銀行等金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營風(fēng)險增加。
嚴(yán)峻 三四線城市去化周期高達(dá)22.9個月
“對于北京等中心城市來說，并沒有供過于求，反而是三四線的小城高庫存現(xiàn)象尤為嚴(yán)重。”中國房地產(chǎn)協(xié)會原副會長朱中一認(rèn)為，所謂高庫存其實是部分城市庫存過高。
社科院報告也指出，目前存在住房及土地資源配置結(jié)構(gòu)不合理，部分地區(qū)市場風(fēng)險突出的現(xiàn)象。報告指出，1978到2014年全國城鎮(zhèn)常住人口從1.7億人增加到7.5億人，城市化率從17.9%提升到54.8%。而1996年以來，我國的鄉(xiāng)村人口就一直處于負(fù)增長態(tài)勢。在農(nóng)村人口減少的同時，農(nóng)村居民點用地面積卻在增加。
“現(xiàn)階段房地產(chǎn)供需，面臨資源閑置浪費與緊張不足并存的局面。”尚教蔚說，從不同城市之間來看，大城市以及超大、特大城市的人口流入集中、住房緊張，而中小城市和小城鎮(zhèn)的人口較少，甚至出現(xiàn)人口凈流出、住房還在大量供應(yīng)的現(xiàn)象。由于城鄉(xiāng)之間、不同城市之間住房及土地資源配置結(jié)構(gòu)不合理，一方面，農(nóng)村、小城鎮(zhèn)的住房及土地資源得不到充分有效利用，另一方面，部分人口集中流入城市的住房需求得不到較好的滿足。其結(jié)果是，人口聚集度低的部分中小城市的房地產(chǎn)市場供過于求問題更為嚴(yán)重，“去庫存”難度更大，市場風(fēng)險更為突出。
CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，一季度一線城市待售庫存總量3383萬平方米，同比增加23%，去庫存周期需要13.9個月，較為平衡。但與之相對應(yīng)的是，一直銷售相對較差的三四線城市，待售庫存卻高達(dá)5124萬平方米，去化周期更是高達(dá)22.9個月。
中國社會科學(xué)院學(xué)部委員李揚(yáng)表示，隨著房地產(chǎn)市場一段時間的調(diào)整，掩蓋在泡沫下的供求關(guān)系水落石出，一些中部省市與部分沿海省市庫存多達(dá)二三年，因此這會是一個中期性的調(diào)整。
風(fēng)向 “去庫存”將成樓市政策主要目標(biāo)
“2014年針對房地產(chǎn)出臺的調(diào)控政策較少，2015年較為明顯的改變是，‘穩(wěn)定、支持、促進(jìn)’取代了‘抑制、投機(jī)、調(diào)控’。”尚教蔚認(rèn)為，后續(xù)房地產(chǎn)政策將相對寬松。
住建部政策研究中心原副主任王玨林也表示，2015年國家層面“支持居民自住和改善性住房需求”，地方政府為了減少商品房庫存也會出臺一些支持政策，同時金融及財政政策也有利于住房消費。
在支持改善性需求方面，尚教蔚認(rèn)為，在住房市場銷售面積和銷售額雙雙下行的情況下，過高的二手房交易成本，會抑制二手房有效流轉(zhuǎn)，不利于改善性住房需求的釋放。“主要體現(xiàn)在兩方面，一是稅費成本，二是中介成本。二手住房交易成本過高，使更多購房者轉(zhuǎn)向新建住房。雖然新建住房的土地出讓、開發(fā)銷售等可以帶來更多財政收入，但是，在住房存量較為充足的情況下，大量開發(fā)建設(shè)新房，將耗費本已稀缺的土地和資源。”他說。
“金融政策方面將相對寬松。”尚教蔚認(rèn)為，2015年會繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，優(yōu)化流動性的投向和結(jié)構(gòu)，落實“定向降準(zhǔn)”的相關(guān)措施。貨幣供應(yīng)量增速應(yīng)該擴(kuò)大，延續(xù)2014年末相對寬松的態(tài)勢，有利于房地產(chǎn)企業(yè)和購房者。此外，2015年政府還會通過財政、金融、稅費等政策加大對房地產(chǎn)市場的支持力度，有可能出臺減稅、降低首付等政策，如縮短二手房交易中滿5年轉(zhuǎn)讓才免交房產(chǎn)交易贏利部分20%的個人所得稅的年限。
尚教蔚稱，無論是金融政策的放松還是財稅方面的支持，2015年主要房地產(chǎn)政策的目的都是圍繞鼓勵消費、“去庫存”進(jìn)行。
展望2015年全年的房價走勢，王玨林認(rèn)為，2014年持幣觀望者形成了一定積累，但2015年住房需求的釋放不會像2009年那么迅猛，商品房均價增速與2014年持平或高于2014年，漲幅大小取決于政策及其執(zhí)行力度。
“2015年房價上漲的可能性存在，但大幅上漲的可能性不大。此外，地區(qū)分化導(dǎo)致人口聚集能力強(qiáng)的一線城市或部分熱點二線城市房價有回暖的趨勢，人口聚集能力差的部分二線城市或三線城市房價可能會延續(xù)下跌或者回調(diào)的態(tài)勢。”王玨林說。
