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        房地產(chǎn)業(yè)年內(nèi)或推“營(yíng)改增” 房企該如何應(yīng)對(duì)?
        2015-05-02    作者:記者 鄭鈞天    來源:新華網(wǎng)
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        【字號(hào)

          按照規(guī)劃要求,“十二五”期間要完成“營(yíng)改增”任務(wù),目前,還有包括房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)等幾個(gè)行業(yè)未納入試點(diǎn)。市場(chǎng)普遍預(yù)期,2015年將是營(yíng)改增稅制改革的收官之年。

          房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成比較復(fù)雜,是營(yíng)改增過程中的硬骨頭。記者近日在多地調(diào)研發(fā)現(xiàn),不少房企擔(dān)憂房地產(chǎn)業(yè)納入營(yíng)改增范圍后會(huì)增加企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。據(jù)普華永道對(duì)全國(guó)近20家大中型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的調(diào)查發(fā)現(xiàn),超過90%的受訪企業(yè)均表示了對(duì)稅負(fù)上升的擔(dān)憂,其中近40%的企業(yè)認(rèn)為稅負(fù)會(huì)明顯上升。

          山東一位開發(fā)商告訴記者,已開工、已開盤等的存量資產(chǎn)項(xiàng)目,可能受營(yíng)改增影響巨大。假設(shè)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目已完工但銷售還未結(jié)束,若實(shí)行營(yíng)改增,項(xiàng)目成本基本上均已發(fā)生,無法再行取得進(jìn)項(xiàng)稅票抵扣。而項(xiàng)目預(yù)售、銷售合同可能也已簽訂,如無法更改,稅負(fù)就只能由開發(fā)商負(fù)擔(dān),項(xiàng)目收入及利潤(rùn)必然大幅下降。

          普華永道中國(guó)中區(qū)流轉(zhuǎn)稅業(yè)務(wù)主管合伙人李軍認(rèn)為,因?yàn)楹芏喾康禺a(chǎn)開發(fā)商的資金來自金融機(jī)構(gòu)的貸款,如果沒有同時(shí)開始營(yíng)改增,會(huì)對(duì)上下游業(yè)務(wù)鏈條的抵扣造成一定壓力。對(duì)于土地成本,由于土地來源的多樣性,如無償劃轉(zhuǎn)、集體合作、股權(quán)收購等,很難取得相關(guān)稅務(wù)發(fā)票,因此很可能無法獲得進(jìn)項(xiàng)抵扣。

          房地產(chǎn)業(yè)的顯著特征是項(xiàng)目周期長(zhǎng),且成本與收入周期背離。這些可能導(dǎo)致營(yíng)改增之后,房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷項(xiàng)稅額與其進(jìn)項(xiàng)稅額產(chǎn)生時(shí)間上的不匹配。

          房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”確實(shí)是一個(gè)“硬骨頭”,如何面對(duì)?一些企業(yè)認(rèn)為,需要變更業(yè)務(wù)模式,以適應(yīng)營(yíng)改增的稅收政策。比如對(duì)供應(yīng)商、客戶群體進(jìn)行分類及管理。營(yíng)改增后,供應(yīng)商是否能夠提供增值稅專用發(fā)票,客戶能否接受稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁,將在很大程度上影響企業(yè)的收入、利潤(rùn)、稅負(fù)、現(xiàn)金流。

          普華永道建議,首先,企業(yè)要重視并積極進(jìn)行營(yíng)改增的全面影響測(cè)試分析,包括對(duì)收入、利潤(rùn)、稅負(fù)、現(xiàn)金流可能影響的數(shù)字模擬。

          其次,根據(jù)影響分析的結(jié)果,企業(yè)可以考慮對(duì)于經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整,對(duì)供應(yīng)商、客戶進(jìn)行梳理,重新確定定價(jià)政策等,以降低負(fù)面影響。

          另外,企業(yè)應(yīng)當(dāng)提高稅務(wù)管理水平,加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控能力,尤其要加強(qiáng)增值稅專用發(fā)票的管理。在這個(gè)過程中,應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)、稅務(wù)以及各部門業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)、學(xué)習(xí)。

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