國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的“2015年1－3月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況”顯示，一季度樓市成交量?jī)r(jià)齊跌，開(kāi)發(fā)商到位資金首現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速甚至跌破10％……
為穩(wěn)定住房消費(fèi)，3月以來(lái)，中央出臺(tái)了一系列樓市新政。降息、調(diào)供應(yīng)與促需求并舉，降首付與減稅齊發(fā)……業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在近期政策的頻繁刺激之下，改善型購(gòu)房人群正加速入市，二季度市場(chǎng)上行行情可期。但在經(jīng)歷成交量透支性增長(zhǎng)之后，市場(chǎng)后勁依然存在不確定性。各地應(yīng)積極響應(yīng)中央政府號(hào)召，從穩(wěn)定住房消費(fèi)需求出發(fā)，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
一季度樓市成交量?jī)r(jià)齊跌
數(shù)據(jù)顯示，2015年1－3月份，住宅銷(xiāo)售面積16079萬(wàn)平方米，同比下降9.8％；住宅銷(xiāo)售額10062億元，同比下降9.1％。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉認(rèn)為，一季度適逢春節(jié)假期前后，房地產(chǎn)進(jìn)入銷(xiāo)售淡季。如從成交量看，70個(gè)大中城市新建商品住宅2月份銷(xiāo)量比上月減少近10萬(wàn)套。
易居（中國(guó)）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱表示，從數(shù)據(jù)來(lái)看，樓市“一季報(bào)”的數(shù)據(jù)不算很好。“因?yàn)椤?30’新政在一季度末才出臺(tái)，政策效應(yīng)尚未體現(xiàn)在當(dāng)季的數(shù)據(jù)上。實(shí)際上，3月上旬樓市成交依然受到春節(jié)假期的影響，但從3月中下旬開(kāi)始成交量?jī)r(jià)開(kāi)始發(fā)力，3月成交量同比和環(huán)比均實(shí)現(xiàn)上漲，漲幅分別為13％和63％。并且，一線(xiàn)、二線(xiàn)、三四線(xiàn)各能級(jí)城市表現(xiàn)依次從優(yōu)到劣，環(huán)比漲幅均超50％。”
以長(zhǎng)三角地區(qū)三大標(biāo)桿城市——上海、南京和杭州為例，3月份上海商品住宅表現(xiàn)為量升價(jià)跌，成交面積環(huán)比上漲超過(guò)80％，成交均價(jià)為27922元／平方米，環(huán)比下跌4.6％；南京商品住宅成交套數(shù)超過(guò)5000，環(huán)比上升64.8％；杭州一手房成交超過(guò)6000套，環(huán)比上漲80.51％；成交面積環(huán)比和同比上漲均超過(guò)60％。
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，隨著成交量的企穩(wěn)回升，多數(shù)城市3月底庫(kù)存環(huán)比回落，其中無(wú)錫下跌超過(guò)140萬(wàn)平方米，青島和沈陽(yáng)則下跌了50萬(wàn)平方米左右。
一季度土地交易慘淡
3月份，房企到位資金首現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，2015年1－3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金27892億元，同比下降2.9％。
根據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的《2015年一季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP100》排行榜，上榜房企業(yè)績(jī)?nèi)嫦禄患径扰琶?0的企業(yè)僅6家實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)，其余均出現(xiàn)不同程度的下滑，平均銷(xiāo)售金額較2014年同期下降15.37％。
開(kāi)發(fā)商在資金方面的“捉襟見(jiàn)肘”直接導(dǎo)致全國(guó)土地市場(chǎng)交易的慘淡。數(shù)據(jù)顯示，前3月，全國(guó)土地成交面積和金額雙雙出現(xiàn)了30％左右的驟降。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積4051萬(wàn)平方米，同比下降32.4％；土地成交價(jià)款1123億元，下降27.8％。
一家香港上市房企高管告訴記者，現(xiàn)在公司的策略是：不買(mǎi)地、不開(kāi)發(fā)，或者少拿地、慢開(kāi)發(fā)。“現(xiàn)在買(mǎi)地價(jià)格高，房子又賣(mài)不出去；利潤(rùn)很薄，開(kāi)發(fā)成本又太高，幾乎不賺錢(qián)。原來(lái)，大型開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率一般在15％左右，現(xiàn)在超過(guò)10％的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)很少了。我們現(xiàn)在能做的只能是縮小投資規(guī)模。”
數(shù)據(jù)也從側(cè)面佐證了大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的心態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資16651億元，同比名義增長(zhǎng)8.5％。其中，住宅投資11156億元，增長(zhǎng)5.9％。
DTZ戴德梁行董事、華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管伍惠敏分析認(rèn)為，“未來(lái)的趨勢(shì)是，大牌開(kāi)發(fā)商會(huì)收縮三四線(xiàn)城市，主攻一二線(xiàn)城市，尤其加強(qiáng)一線(xiàn)城市布局。事實(shí)上，在一季度全國(guó)銷(xiāo)售20強(qiáng)的上市房企在一線(xiàn)城市拿地高達(dá)6成，創(chuàng)歷史新高。”
新政助力樓市走向新平衡
3月以來(lái)，樓市政策紅利不斷。
先是央行從3月1日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，降低了購(gòu)房貸款成本；再是3月27日，國(guó)土部和住建部聯(lián)合發(fā)布新政，正視國(guó)內(nèi)樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩問(wèn)題，提出多種解決方法，意欲從供應(yīng)端出發(fā)，在行業(yè)根源上調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求矛盾；3月30日，中國(guó)人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)三部委聯(lián)合發(fā)布通知，將二套房首付比例下限下調(diào)至4成，公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套房首付最低降至2成。同日，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，將普通住房營(yíng)業(yè)稅免征期由五年改為二年。
中原集團(tuán)研究中心認(rèn)為，政策的不斷放松對(duì)市場(chǎng)心態(tài)及預(yù)期影響顯著，這將成為短期內(nèi)激發(fā)市場(chǎng)交易活躍的巨大動(dòng)力。預(yù)計(jì)在各地政策的頻繁刺激之下，前期觀望人群有望加速入市，后市上行行情可期。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月過(guò)去近半，整體市場(chǎng)表現(xiàn)好于3月。全國(guó)40個(gè)典型城市的成交量較3月同期上升5％。北上廣深等一線(xiàn)城市的4月累計(jì)成交量更是分別同比上漲86％、20％、64％、50％。
但業(yè)內(nèi)人士提醒，從“330新政”之后的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，雖然一二線(xiàn)城市相對(duì)較好，但三四線(xiàn)城市表現(xiàn)仍然較弱。可見(jiàn)，政策刺激對(duì)基本面較好的城市所帶來(lái)的作用積極，而對(duì)供過(guò)于求的城市提振作用有限。整體而言，由于諸多城市庫(kù)存依然高企，加之土地消化周期過(guò)長(zhǎng)，需求過(guò)度透支，房?jī)r(jià)調(diào)整尚未到位，中國(guó)樓市供需關(guān)系正在走向新平衡。
