摘要：這一次迎來(lái)的政策紅利卻與2008年底出現(xiàn)了大相徑庭的市場(chǎng)現(xiàn)象：有的在售項(xiàng)目雖然還未漲價(jià)，就拿出“囤貨”來(lái)賣；二手房市場(chǎng)，也僅是3至5年受益的二手房賣家，有積極漲價(jià)的心態(tài)；看房的人多了，但是追漲加價(jià)的買房人卻少了……樓市正在上演有史以來(lái)難得一見(jiàn)的三大怪象。
“良心開(kāi)發(fā)商
新政之下不漲價(jià)”、“調(diào)漲倒計(jì)時(shí)48小時(shí)”……隨著3月30日新政落地，各大開(kāi)發(fā)商吃準(zhǔn)了購(gòu)房者怕漲價(jià)的心理，借機(jī)大打價(jià)格戰(zhàn)。沉寂有段時(shí)間的項(xiàng)目也乘機(jī)改變策略廣做宣傳，想快速清盤。新政滿周，北京晨報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這一次迎來(lái)的政策紅利卻與2008年底出現(xiàn)了大相徑庭的市場(chǎng)現(xiàn)象：有的在售項(xiàng)目雖然還未漲價(jià)，就拿出“囤貨”來(lái)賣；二手房市場(chǎng)，也僅是3至5年受益的二手房賣家，有積極漲價(jià)的心態(tài)；看房的人多了，但是追漲加價(jià)的買房人卻少了……樓市正在上演有史以來(lái)難得一見(jiàn)的三大怪象。
怪象1
“捂盤”項(xiàng)目
開(kāi)始出貨了
位于豐臺(tái)長(zhǎng)辛店鎮(zhèn)的中奧廣場(chǎng)·首站項(xiàng)目，是50年產(chǎn)權(quán)商住兩用房。清明節(jié)小長(zhǎng)假，該項(xiàng)目售樓處，咨詢有關(guān)新房銷售情況時(shí)，該銷售人員介紹說(shuō)，“目前在售現(xiàn)房為平層房，層高2.9米，但現(xiàn)在現(xiàn)房賣不了，因?yàn)楝F(xiàn)房銷售許可證還沒(méi)有拿下來(lái)，期房預(yù)售證已過(guò)期，購(gòu)買現(xiàn)房的話也只是跟開(kāi)發(fā)商簽一份內(nèi)部協(xié)議，且要立即入住必須繳70%的首付款。”
北京晨報(bào)記者登錄北京市住建委官網(wǎng)查閱發(fā)現(xiàn)，其實(shí)早在2011年9月4日中奧廣場(chǎng)·首站項(xiàng)目就已經(jīng)拿到預(yù)售許可證并進(jìn)行部分樓棟的銷售，5號(hào)樓和6號(hào)樓是在售開(kāi)盤最晚的兩個(gè)樓棟，主要為約40平方米一居、約60平方米一居和約80平方米兩居的小戶型，房屋類型分為精裝和毛坯兩種。據(jù)銷售人員介紹，中奧廣場(chǎng)·首站項(xiàng)目有6個(gè)樓棟共計(jì)690戶，除了待售的4號(hào)樓外，整個(gè)小區(qū)已經(jīng)入住了8成左右，還剩下5號(hào)樓的三層和6號(hào)樓的5層共計(jì)40多戶現(xiàn)房沒(méi)有賣出去。在售價(jià)方面，80平方米兩居的精裝修價(jià)格約240萬(wàn)元，合每平方米約3萬(wàn)元，而毛坯房的售價(jià)比精裝修低20萬(wàn)元，合每平方米約2.75萬(wàn)元，40多平米毛坯房的價(jià)格在110萬(wàn)元左右，合每平方米約2.75萬(wàn)元，與當(dāng)初開(kāi)盤時(shí)的每平方米2.6萬(wàn)元相比，漲幅不大。
北京晨報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，像中奧廣場(chǎng)·首站這樣期轉(zhuǎn)現(xiàn)的樓盤不在少數(shù)，如北京海賦興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的云立方嘉苑項(xiàng)目，1號(hào)樓有兩套總面積為103.3平方米的住房，以及4號(hào)樓有1套住房總面積為100.7平方米，于今年2月6日拿到銷售許可證進(jìn)行3套住房的現(xiàn)房銷售，擬售價(jià)均為約每平方米2.2萬(wàn)元，而根據(jù)市住建委住房項(xiàng)目信息公示顯示，其4號(hào)樓的預(yù)售許可證早在2012年10月19日就已取得。非住宅項(xiàng)目中，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城，于今年4月1日取得3號(hào)樓2套總面積約3506.05平米的商用房銷售許可證，而早在2011年7月13日遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城的10棟樓共計(jì)165套商用房就已取得預(yù)售許可證，當(dāng)時(shí)的銷售均價(jià)為每平米4796元。“期房沒(méi)賣出去，轉(zhuǎn)為現(xiàn)房都要重新取證。往往從期房捂成現(xiàn)房才出手的房子，都是開(kāi)發(fā)商想多賺點(diǎn)或是性價(jià)比好不愁賣的房子。”
怪象2
僅3至5年二手賣家
積極調(diào)價(jià)
“過(guò)去南湖東園二區(qū)65平方米左右的兩居室基本240萬(wàn)元左右能拿下來(lái)，營(yíng)業(yè)稅‘5改2’出臺(tái)后，基本都得280萬(wàn)元左右了。”小王告訴北京晨報(bào)記者，自己最近沒(méi)少在這片轉(zhuǎn)悠看房，想著找到合適的就出手。新政出臺(tái)后，以前看上的3到5年的房子基本全提價(jià)了，少則十幾萬(wàn)，多則幾十萬(wàn)，有中介打電話說(shuō)房?jī)r(jià)還會(huì)再漲。
據(jù)鏈家地產(chǎn)[微博]望京店的一位經(jīng)紀(jì)人透露，新政一下來(lái)，個(gè)稅受到的影響不大，不滿5年的房子要繳納20%的差額，而公房的營(yíng)業(yè)稅影響最大，很多滿2年但不滿5年的業(yè)主都給房子漲了價(jià)。“公房買賣里面，個(gè)稅只需1%，而營(yíng)業(yè)稅是5.6%，5改2以后營(yíng)業(yè)稅沒(méi)了，差不多能少個(gè)8萬(wàn)到10萬(wàn)塊，所以不少業(yè)主都給房子提價(jià)了。”
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭告訴記者，受“330新政”影響，換房成本降低了，同時(shí)“滿2不滿5”的房源增加了，而業(yè)主預(yù)期普遍上升，雖然增長(zhǎng)值最高不超過(guò)5%，但議價(jià)難度也明顯加大，本周成交房源議價(jià)空間較上周下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，庫(kù)存房源中下調(diào)報(bào)價(jià)的房源比例大幅下降14.3個(gè)百分點(diǎn)。“330新政”等寬松性調(diào)控政策，將對(duì)提振樓市成交量起到重要作用，但短期內(nèi)助漲房?jī)r(jià)的可能性很小。
怪象3
看房人增多
出手卻冷靜
“一個(gè)房主賣房，樓下數(shù)組買房人排隊(duì)等著看房，坐地漲價(jià)的例子比比皆是。不過(guò)，現(xiàn)在即便新政出臺(tái)，這種場(chǎng)景也難得一見(jiàn)了。”多家中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人向北京晨報(bào)記者如此反饋。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月第一周北京二手房住宅新增掛牌房源量、客戶委托量，環(huán)比上周分別增長(zhǎng)了18.5%和28.8%，一周帶看客戶量達(dá)到51557人，環(huán)比增長(zhǎng)27.55，尤其清明小長(zhǎng)假期間，日均新增房客源量均有較大幅度增加，4月4日當(dāng)天的帶客看房量達(dá)1.23萬(wàn)人，為2013年3月以來(lái)，單日帶看人數(shù)的最高點(diǎn)。
不過(guò)，在望京一帶看二手房的小王卻不著急出手，提到?jīng)]有被中介“忽悠”著急入市的原因，他說(shuō)：“還是覺(jué)得房?jī)r(jià)高，想再觀望一下。”冷靜看房的買家同樣在新房市場(chǎng)中比比皆是。在清明小長(zhǎng)假第一天，北京晨報(bào)記者趕到首開(kāi)·熙悅尚郡售樓處，在逗留的半個(gè)小時(shí)里，前來(lái)看房的人絡(luò)繹不絕。該項(xiàng)目銷售人員介紹說(shuō)，“目前項(xiàng)目二期正在進(jìn)行排號(hào)，沒(méi)有漲價(jià)反而還有優(yōu)惠活動(dòng)。”現(xiàn)場(chǎng)看房的買房人告訴記者，已經(jīng)不是第一次來(lái)看這個(gè)項(xiàng)目，此前因?yàn)槎追渴赘哆^(guò)高而一直猶豫，“如今新政出臺(tái)，如果選中合適的，會(huì)考慮出手。”
■業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)
新房去庫(kù)存比漲價(jià)更急迫
據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示，在3月31日至4月6日的七天時(shí)間內(nèi)，北京新建住宅網(wǎng)簽2200套，環(huán)比增長(zhǎng)10.06%，同比增長(zhǎng)185.34%。“由于新房的交易需要一個(gè)過(guò)程，所以新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具有滯后性。330新政對(duì)于新房網(wǎng)簽量的影響，將會(huì)在三周后有較為明顯的反映。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅說(shuō)，330新政改變的新房市場(chǎng)買賣雙方的預(yù)期，造成新房項(xiàng)目看房量明顯增加，促進(jìn)了購(gòu)買二套房的改善需求積極入市。不過(guò)，現(xiàn)在北京新房庫(kù)存量有8萬(wàn)多套，仍然處于歷史高位，開(kāi)發(fā)商首要任務(wù)是先消化庫(kù)存。隨著庫(kù)存去化加快，新房成交量上漲，北京新房?jī)r(jià)格也會(huì)穩(wěn)步回升。
