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        部分城市高庫存壓力未減
        開發(fā)商:高杠桿難以為繼,很多項目面臨“虧多少的問題”
        2015-04-09    作者:記者 杜宇/北京報道    來源:經(jīng)濟參考報
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          經(jīng)歷了寒冬的樓市,在一系列政策春風的吹拂下,恢復了些許暖意。
          盡管國家統(tǒng)計局尚未公布3月份的樓市數(shù)據(jù),但從市場反應以及市場機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)來看,部分城市商品房交易量企穩(wěn)回升,改善性需求入市積極性提高。
          “我的手機都快被打爆了,那幫中介簡直要瘋了。”對于北京的周女士而言,3月30日晚上頻繁接聽中介銷售人員來電的情景,可謂記憶深刻。
          周女士自去年下半年就開始看房,希望能在孩子學校周圍買一套比原來面積大的房子。樓市新政策的“靶心”直指周女士這樣的改善型需求和自住需求。
          3月30日,中國人民銀行等三部門聯(lián)合發(fā)文,明確首套房貸款比例不低于四成;財政部、國家稅務總局聯(lián)合發(fā)文,明確個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。此前,國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)文,要求優(yōu)化住房及土地供應結(jié)構(gòu)。再加上2月底央行降息的作用持續(xù)發(fā)酵,樓市一片暖意。
          一線城市表現(xiàn)明顯。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計,3月北京市二手住宅成交量環(huán)比上升17%,同比增加13.5%。
          部分二線城市也迎來開門紅。據(jù)濟南市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示,一季度濟南新建商品房成交量為197.3萬平方米、17353套,同比上漲70.5%和63.5%。
          值得關注的是,盡管購房者入市積極性提高,但是并未出現(xiàn)明顯的恐慌性入市情緒。鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭說:“與以往相比,此輪調(diào)整買賣雙方相對更為理性。”
          房地產(chǎn)市場的差異性特征,決定了一部分城市的回暖,并不能減弱另一部分城市高庫存的“寒意”。
          國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)市場仍然處于調(diào)整期,截至2月末,全國住宅待售面積42177萬平方米,同比增長23.4%。
          在江蘇省揚州市,面對庫存高企,本地消化存量能力有限的市場環(huán)境下,萬科、雅居樂等標桿房企紛紛樹起“返鄉(xiāng)置業(yè)”的營銷旗號吸引購房者。還有一些本土開發(fā)商正準備充分開發(fā)當?shù)氐穆糜钨Y源,從住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型旅游地產(chǎn)運營商。
          住建部政策研究中心主任秦虹表示,我國房地產(chǎn)市場已從總體偏緊進入到階段性的總體偏松、部分區(qū)域過剩的狀態(tài)。
          針對消化高庫存,樓市新政策也頻頻出招。國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)出的通知,明確要求房地產(chǎn)供應明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣,可以根據(jù)市場狀況,研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案,通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件,引導未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用,用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設,促進其他產(chǎn)業(yè)投資。
          此外,新政策還力求打通商品房和保障房的對接通道,提出將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。
          綠地集團董事長張玉良說:“過去的高杠桿,傳統(tǒng)的做法在今天很難繼續(xù)了,現(xiàn)在很多項目不是賺錢的問題,而是虧多少的問題。面對房地產(chǎn)行業(yè)的拐點,我們要轉(zhuǎn)變發(fā)展方式,從粗放式擴張到精細化運營轉(zhuǎn)變,從投資驅(qū)動向價值驅(qū)動轉(zhuǎn)變。”
          房地產(chǎn)市場差異化明顯,特別是在當前,樓市分化加劇,政策更應體現(xiàn)分類指導、因地施策,避免房地產(chǎn)政策“一刀切”。
          有業(yè)內(nèi)人士曾說,抑制房價過快上漲時,是全國跟著一線城市吃藥,如今,政府一定要做好分類指導這道考題。
          此輪樓市新政策旨在“穩(wěn)定住房消費”,“分類指導、因地施策”政策指向也十分明顯。仔細研讀,字里行間透露出決策者的“審慎”。
          在放寬首付比例的同時,提出“在國家統(tǒng)一信貸政策基礎上,指導銀行業(yè)金融機構(gòu)合理確定轄內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例和利率水平”。
          在允許調(diào)整土地用途上,設置前提條件即“房地產(chǎn)供應明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣”。
          “春江水暖鴨先知”。與政府相比,開發(fā)商對于市場更為敏感,往往比政策先走一步。
          比如此次用地供應政策調(diào)整中,在一定前提下,“允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當調(diào)整套型結(jié)構(gòu)”。事實上,在一些三線四線城市,面對市場過剩,過度追求大戶型的開發(fā)商,已將房型改造成瞄準首次置業(yè)人群的小戶型,加快了銷售進度。
          根據(jù)以往經(jīng)驗,樓市新政策能否落地生根,發(fā)揮應有作用,還有待觀察。特別是國家層面政策出臺后,如何因地制宜,出臺更切合地方實際的細則,是對地方政府的嚴峻考驗。
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