3月底，央行、財(cái)政部、住建部、國稅總局等部委接連出臺(tái)樓市刺激政策，樓市是否已經(jīng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)？日前，記者走訪了北京通州、房山等數(shù)個(gè)售樓處，對(duì)市內(nèi)多個(gè)二手房中介進(jìn)行了業(yè)務(wù)了解，只希望回答眾多購房人最關(guān)心的問題，現(xiàn)在是不是到了買房的最佳時(shí)機(jī)？
全國整體都在回暖
整體來看，全國樓市今年初的主旋律是復(fù)蘇。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的調(diào)查數(shù)據(jù)，2015年3月，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10523元/平方米，環(huán)比小幅下跌0.15%。北京、上海等十大城市（新建）住宅均價(jià)為18938元/平方米，環(huán)比小幅下跌0.1%；同比繼續(xù)下跌。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，整體看，3月份市場(chǎng)依然處于春節(jié)后的市場(chǎng)恢復(fù)中，房?jī)r(jià)整體看，雖然依然下調(diào)，但下調(diào)幅度收窄，整體市場(chǎng)企穩(wěn)的趨勢(shì)越來越明顯。而3月30日出臺(tái)的樓市新政又給了樓市一劑強(qiáng)心針。
根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心調(diào)查的20個(gè)大中城市新房成交數(shù)據(jù)顯示，新政前后（3月27日-4月2日），16個(gè)大中城市新房成交量出現(xiàn)了大幅上漲，占比達(dá)8成，其中北京環(huán)比漲幅最高達(dá)58.6%，寧波同比漲幅最高達(dá)282.54%。
北京新盤將批量入市
進(jìn)入4月份，北京樓市將迎來開盤潮。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月，北京樓市預(yù)計(jì)將有31個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括通泰國際公館、壹中心、魯能七號(hào)別墅在內(nèi)的10個(gè)純新盤，以及首開·熙悅尚郡、中建·國際港、五礦·銘品等21個(gè)老項(xiàng)目后期。
從4月預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目定價(jià)來看，31個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中僅10個(gè)項(xiàng)目公布了預(yù)計(jì)售價(jià)，其中通泰國際公館預(yù)計(jì)售價(jià)2.7萬元、中奧廣場(chǎng)·首站報(bào)價(jià)3.5萬元等，其余21個(gè)均處待定當(dāng)中。“整體而言，目前北京開盤項(xiàng)目大多都在五環(huán)外，這些項(xiàng)目也以剛需項(xiàng)目為主。”案場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)理張先生告訴記者。“去年底，我們就預(yù)測(cè)可能貸款政策會(huì)放松，但項(xiàng)目不會(huì)漲價(jià)。我們體量較大，主要還是以跑量為主，誰也不知道樓市復(fù)蘇能夠持續(xù)多久！”
以北京樓市熱點(diǎn)天宮院附近樓盤為例，目前的價(jià)格幾乎已經(jīng)是一年多沒有變化了。2012年年底，作為天宮院的代表項(xiàng)目，龍湖·時(shí)代天街打出了13500元/平方米的銷售價(jià)格。隨著眾多開發(fā)商的進(jìn)駐，天宮院區(qū)域曾一躍成為北京剛需勝地，房?jī)r(jià)也從最初的13500元/平方米，上漲到最高時(shí)期的22000元/平方米。但隨著自住房的入市，剛需市場(chǎng)的不景氣也讓天宮院的在售項(xiàng)目下調(diào)了價(jià)格。目前，天宮院區(qū)域的在售價(jià)格已經(jīng)基本維持在了19000元/平方米—20000元/平方米。
因?yàn)檎哒{(diào)整，個(gè)別開發(fā)商喊出“一周不漲價(jià)”的口號(hào)。但據(jù)記者了解，這主要是營銷手段，為購房者制造“最后購房窗口”的心理壓力。不過，從供求關(guān)系來看，目前市場(chǎng)仍存在較大的庫存壓力，期望房?jī)r(jià)出現(xiàn)像2009年一樣的報(bào)復(fù)性上漲并不現(xiàn)實(shí)。
二手房熱度提升明顯
3月30日出臺(tái)樓市新政之后，北京樓市到底漲還是不漲？從表面上看，許多新盤并沒有公布定價(jià)，一時(shí)間似乎看不到漲價(jià)潮。但從二手房市場(chǎng)的反饋來看，北京樓市似乎暗潮涌動(dòng)。
記者走訪了二手房成交比較活躍的朝陽區(qū)大悅城附近的房產(chǎn)中介了解到，新政實(shí)施之后，購房的咨詢量明顯增加。2到5年房源增多，且這部分房源業(yè)主報(bào)價(jià)有一定上漲，但漲幅不大，一般在5%以內(nèi)。
“之前有傳聞3月30日出臺(tái)樓市新政之后，房主連夜給中介打電話調(diào)高20萬，這種情況并不具有廣泛代表性。”在大悅城附近工作的中介大區(qū)經(jīng)理李先生告訴記者，但打電話問行情的人變多了。
鏈家地產(chǎn)分析師張旭表示，雖然能夠直接受惠于此輪政策利好的購房者數(shù)量有限，但政策帶動(dòng)改善型需求的入市積極性，促使未來成交量進(jìn)一步上升。因此不排除二季度或下半年房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定上漲的可能性。“但與以往相比，此輪調(diào)整買賣雙方相對(duì)更為理性，購房者也不必恐慌性入市。市場(chǎng)是否接受部分房源報(bào)價(jià)上漲，仍有待觀察。”
3月租賃市場(chǎng)大熱
一般而言，衡量一個(gè)城市樓市熱度如何，一方面是買賣，這能直接反應(yīng)市場(chǎng)的成交。另一方面是租賃市場(chǎng)，這能夠從側(cè)面體現(xiàn)出住房需求、經(jīng)濟(jì)活力等，也是一個(gè)城市樓市活躍度的參考數(shù)據(jù)。
雖然新政剛剛實(shí)施，最終對(duì)市場(chǎng)的影響還需要觀察。但從過去一個(gè)月的租賃市場(chǎng)來看，北京房產(chǎn)需求依然旺盛。3月份租房成交量保持了旺季特征，日均成交量環(huán)比上漲超過兩倍，同比上漲超過三成。在客源大幅釋放的情況下，租賃熱點(diǎn)區(qū)域成交與租金均出現(xiàn)上漲，預(yù)計(jì)進(jìn)入4月后，隨著租賃旺季的結(jié)束，租金將會(huì)保持平穩(wěn)。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2015年3月北京市租賃日均成交量環(huán)比上漲209.4%，同比上漲32.2%，節(jié)后租賃市場(chǎng)需求大幅增長(zhǎng)。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，從3月份的成交量水平來看，旺季特征明顯，隨著務(wù)工人員返京以及大量白領(lǐng)換租期的來臨，成交迅速走高。與往年相比，今年的租賃高峰較往年有所提高，節(jié)后需求的爆發(fā)程度超過以往。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，3月份全市平均單位租金為56.0元/平方米，由于結(jié)構(gòu)性因素較上月下降6.8%。這主要是由于近郊（昌平、大興、通州、順義）的成交占比達(dá)到26.1%，較上月增加3.9個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下歷史新高，租賃需求的外移在一定程度拉低了平均租金。而從實(shí)際租金的走勢(shì)來看，熱點(diǎn)區(qū)域租金出現(xiàn)上漲，3月份由于需求激增尤其是地鐵附近，租金漲幅一般在5%-8%。
組合拳是否引發(fā)新泡沫？
要想弄清楚今年系列樓市刺激政策的初衷，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為需要退回到不久前《政府工作報(bào)告》，當(dāng)時(shí)報(bào)告中用“支持居民自住和改善性住房需求”取代了去年“投機(jī)投資性需求”的措辭，當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)就廣泛猜測(cè)房地產(chǎn)政策將調(diào)整。
萊坊董事及上海研究咨詢部主管楊悅晨表示，對(duì)于購房者而言，目前的政策環(huán)境已經(jīng)趨于寬松，2014年年末至今已有兩次降息的金融信貸調(diào)整，未來不排除在政策方面繼續(xù)保持寬松環(huán)境來滿足普通家庭的購房需求。“此次3月30日出臺(tái)的政策調(diào)整是樓市回歸市場(chǎng)化的一個(gè)信號(hào)，但要理性看待。從總體上來看，樓市政策的調(diào)整更加注重市場(chǎng)變化和供需關(guān)系,避免一刀切的情況發(fā)生。客觀上講，信貸政策放松對(duì)恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心及成交量是有利的。”
萊坊董事及大中華區(qū)研究及咨詢部主管紀(jì)言迅表示：“自2014年以來，我國房地產(chǎn)投資增速放緩，庫存上升，房?jī)r(jià)有所回落。央行此次調(diào)整個(gè)人住房貸款政策，將二套房貸首付比例降至四成，預(yù)計(jì)有利于釋放改善性住房需求，活躍房地產(chǎn)交易，能進(jìn)一步刺激居民的住房需求。然而，從全國來看，目前投資性需求已經(jīng)明顯下降，并且不少城市的供應(yīng)量很大，因此新政是否會(huì)刺激房?jī)r(jià)上升還有待觀察。”
現(xiàn)在該不該出手？
對(duì)于買房的時(shí)機(jī)，實(shí)際上每個(gè)購房人的基本情況不同，判斷也不同。對(duì)于剛需人群，只要符合購房條件，過去幾年一直都是買入時(shí)機(jī)。現(xiàn)在銀行進(jìn)入降息周期，銀行對(duì)首套房又有政策優(yōu)惠，整體來看是很好的出手節(jié)點(diǎn)。
對(duì)于改善型家庭，此前已經(jīng)有一套房，現(xiàn)在購買第二套房或者是換房，目前也是一個(gè)不錯(cuò)的時(shí)間點(diǎn)。新政出來后，滿兩年但不滿五年的房源變多了，可以挑選的空間也變大，一套300萬的房子就能省下16萬的營業(yè)稅。某種程度上說，改善型需求也是剛需，既然早晚都要買，一定是早買劃算。
對(duì)于投資型需求，現(xiàn)在樓市的投資價(jià)值并不高。過去10年房?jī)r(jià)暴漲，很多早期買房人掙得盆滿缽滿，主要原因是銀行杠桿和房產(chǎn)價(jià)格重估。未來一段時(shí)間，如果缺少信貸杠桿，樓市的投資收益并不高，這也是為何炒房團(tuán)早在幾年前就撤離北京的重要原因。文/本報(bào)記者
范輝
記者探訪
大興：看房客戶明顯多了
華潤(rùn)公元九里項(xiàng)目位于大興黃村北區(qū)金星西路與興業(yè)大街交會(huì)處向西300米北側(cè)，是大興區(qū)域的一個(gè)相對(duì)高端項(xiàng)目。銷售顧問告訴北青報(bào)記者，近期該項(xiàng)目加推六期E1號(hào)樓，預(yù)計(jì)本月中旬開盤，目前最低起價(jià)35000/平方米，平均價(jià)位在三萬七八千。
本周一個(gè)工作日的上午，北京青年報(bào)記者在售樓處和樣板間分別看到一位男士以及一對(duì)夫婦也在咨詢看房。公園九里銷售中心的銷售顧問介紹說，由于項(xiàng)目所在的區(qū)域不僅交通、配套都較為便捷、成熟，同時(shí)區(qū)域環(huán)境和小區(qū)環(huán)境也很舒適，因此項(xiàng)目近期推出的高品質(zhì)四室大戶型，吸引了不少改善型住房需求的客戶。他表示，近期接觸了好幾位來咨詢的客戶擁有兩套或者兩套以上的房產(chǎn)，“不少人在考慮做資產(chǎn)整合，把手里并不理想或者不是很需要的房子賣掉，換一套真正適合自己居住的，改善居住質(zhì)量。”
新盤如此，二手房怎么樣？高米店地鐵附近一家二手房中介客戶經(jīng)理告訴北青報(bào)記者，這一帶地鐵周邊二手商品房均價(jià)多在3萬左右。因?yàn)橹苓吷钆涮R全，交通便利，同時(shí)周圍高檔物業(yè)多氛圍好，很受年輕白領(lǐng)喜愛，所以二手房?jī)r(jià)甚至比南四環(huán)一些地區(qū)要高，二手成交量較為活躍，在大興區(qū)能排在第二位。
“保利茉莉是11年、12年的房子，均價(jià)3萬多點(diǎn)，89平方米多點(diǎn)的兩室，總價(jià)多在280萬至300萬之間。郁花園稍便宜些，均價(jià)兩萬七八千。”這位客戶經(jīng)理表示，“現(xiàn)在市場(chǎng)基本回暖了。剛需特別多，大房還是相對(duì)不好賣，中小戶型成交量開始上升了。”高米店一帶的二手房客戶經(jīng)理也表示，“近期明顯看房客戶也多了，有便宜的考慮就定了，好多人觀望一年多半年多，就等降價(jià)。如果價(jià)格還低還不敢買，稍微一上浮趕緊出手，這種心態(tài)比較多。”
房山：100平方米出頭三居戶型受熱捧
中糧萬科長(zhǎng)陽半島項(xiàng)目位于房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)京良路南側(cè)，從豐臺(tái)六里橋上高速，有二十多公里半個(gè)多小時(shí)的車程，距離地鐵房山線長(zhǎng)陽站則約200米。上周五下午，北青報(bào)記者來到長(zhǎng)陽半島售樓中心，看到在這個(gè)工作日的下午除記者外，有三四撥客戶、大約八九個(gè)人在做項(xiàng)目咨詢，銷售顧問們有的在接待客戶有的在打電話顯得挺忙碌。
其中一位銷售顧問告訴北青報(bào)記者，這個(gè)盤一直銷得不錯(cuò)，即將開盤的五號(hào)地07地塊，推出的多是85㎡-125㎡經(jīng)典精裝小戶型，項(xiàng)目目前報(bào)價(jià)2萬6000元/平方米。“近期新推出的房大約五六百套，目前已有三百多人買卡排號(hào)，其中100出頭三居戶型兼具性價(jià)比和舒適性尤其受到看房客戶的熱捧”，這位銷售經(jīng)理表示。
與長(zhǎng)陽半島項(xiàng)目相鄰，同樣即將近期開盤的還有首開·熙悅山瀾庭項(xiàng)目的5#到8#樓。銷售經(jīng)理介紹說，該項(xiàng)目戶型基本為140平方米三居，單價(jià)預(yù)計(jì)在兩萬三千元。
談起新政的影響，長(zhǎng)陽半島的一位銷售顧問現(xiàn)場(chǎng)為北青報(bào)記者算了一筆賬：商業(yè)貸款買二套房首付比例過去是70%，現(xiàn)在最低40%。以125平方米戶型總房款約350萬元為例，新政前首付七成需245萬，新政后首付四成140萬元，首付降低105萬，以貸款100萬元為例，30年基準(zhǔn)月供，降息前6353元，降息后最高利率優(yōu)惠達(dá)8.8折，月供約5486元，月均節(jié)省月供近860元，節(jié)省利息近31萬元。“對(duì)購房者來說，這是雙重利好，可以考慮出手了”，他說。
緊鄰長(zhǎng)陽半島銷售中心，北青報(bào)記者看到，一片已入住樓盤一樓底商有兩三家房產(chǎn)中介。其中一家的置業(yè)顧問小文告訴記者，周邊的樓盤目前二手價(jià)位大都在兩萬五千多，近期掛牌待售的房源里，包括幾套業(yè)主都沒住過的半新房。
小文介紹說，周邊的一號(hào)院到四號(hào)院，基本都是12年交的房，當(dāng)時(shí)售價(jià)有的在137萬左右，也有150萬、160萬。現(xiàn)在賣200萬多一點(diǎn)，“附近小區(qū)里多數(shù)住的是年輕人，白領(lǐng)，坐地鐵在城里上班的挺多，小朋友也多，老人多數(shù)都是幫子女帶小孩的。平時(shí)看不太出來，一到周末，小區(qū)里很熱鬧。”
談起近期二手房的價(jià)格行情，小文表示“最近在漲”，“最近好多業(yè)主主動(dòng)打電話過來問，是不是該把價(jià)格往上漲漲。有些業(yè)主不著急賣，報(bào)價(jià)漲個(gè)20萬放那兒嚇嚇人。著急賣的沒有漲。”
通州：樓盤已經(jīng)開始漲價(jià)
樓市新政出臺(tái)后，通州樓盤很快就做出了反應(yīng)，當(dāng)天就有樓盤開始漲價(jià)，每平漲幅在1000元左右。由于對(duì)通州未來形勢(shì)的看好，很多看房者趕在清明節(jié)前來看房。
位于通州運(yùn)河西大街的合生濱江帝景項(xiàng)目，是通州為數(shù)不多的大產(chǎn)權(quán)房。4月3日下午，北京青年報(bào)記者來到該項(xiàng)目的售樓中心，整個(gè)大廳有十幾位市民在咨詢。一位工作人員告訴記者，目前只有一棟樓在售，其他都已售罄。在售房源有兩種戶型，一種是99平，一種是139平。99平的已經(jīng)沒幾套了。
銷售人員介紹，99平戶型的每平價(jià)格在兩萬五千元左右，139平的每平價(jià)格兩萬四千元左右。這兩個(gè)數(shù)字分別都要比樓市新政出臺(tái)前高出1000元左右。銷售人員稱，在樓市新政公布的當(dāng)天，工作群里上級(jí)就直接下了通知，以總價(jià)3%到5%的幅度漲價(jià)。平均下來，一平米的漲幅就在1000元左右。
價(jià)錢雖然漲了，但并沒有影響市民購房的熱情。在新政策出臺(tái)的當(dāng)天就有人連夜看房，當(dāng)晚就成交10套以上。在接下來的一周里，雖然是工作日，但每天看房人的數(shù)量都比之前要多。每天成交量也有3、4套，因此本就不太充足的99平戶型房源，基本快賣完了。銷售人員預(yù)計(jì)，清明假期，99平戶型的有望售罄。為了盡快銷售，該樓盤還組織了看馬戲的促銷活動(dòng)，吸引購房者的注意。
一位在現(xiàn)場(chǎng)看房的中年男士表示，對(duì)139平戶型的比較感興趣，通州其他樓盤要么是商用，要么是loft，不符合自己改善需求的定位。現(xiàn)在雖然漲價(jià)了，但每平兩萬四千左右的價(jià)格在通州還算比較便宜的。
在八通線臨河里站附近的華業(yè)東方玫瑰，在這幾天也迎來了銷售高峰。這里的戶型有一居、兩居和三居。均價(jià)在兩萬三千五百到兩萬七千之間，還沒有漲價(jià)。據(jù)銷售人員稱，下周每平將有1000元左右的漲幅，之后將漲到兩萬五千左右。因此在清明期間，大量客戶來看房，每天晚上9、10點(diǎn)鐘仍然有人看房，工作人員一直加班。成交量方面，假期第一天為16套，之后兩天預(yù)計(jì)也將在10套以上。尤其是小戶型，房源已不多。根據(jù)樓盤看房量和成交量，原本計(jì)劃在5月份加推的房源將會(huì)在4月中上旬放量。
兩處樓盤的工作人員均表示，應(yīng)該看好未來通州形勢(shì)，很多經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目將落戶通州，包括市政設(shè)施在內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施有大部分都已經(jīng)開工。以后通州將不僅是個(gè)睡城。尤其是試點(diǎn)積分落戶政策，對(duì)房?jī)r(jià)的影響最為直接。有業(yè)內(nèi)人士曾預(yù)計(jì)，積分落戶將導(dǎo)致通州樓市漲幅達(dá)到30%。而現(xiàn)在漲幅僅有百分之幾。縱觀2015年，春節(jié)期間是買房的最好時(shí)機(jī)，沒有趕上的，最好在樓市徹底回暖前早點(diǎn)入手。
