3月30日,中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》,宣布將二套房首付比例,降至四成。此外,30日財政部、國稅總局也聯(lián)合出臺新政,宣布二手房滿2年交易免征營業(yè)稅。
中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示,目前出臺了一些穩(wěn)定住房消費的政策,預(yù)期是止跌回升。一線城市或好一些,但是二三四線城市,政策的效應(yīng)就會遞減。在城鎮(zhèn)化的過程中,有些二線城市庫存積壓嚴重。比如一些人口流出型城市,勞動力減少,產(chǎn)業(yè)發(fā)展也跟不上,效果就不好。而某些城市庫存積壓不是太嚴重的城市,會迎來階段性的增長,但是效果很難持續(xù),因為整體趨勢是供大于求的。
28城成交量環(huán)比增長
關(guān)于政策出臺的背景,任志強在“2015中國房地產(chǎn)500強測評成果發(fā)布會暨500強峰會”上曾表示,房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅也在下降,去年投資增速可能會降到10%,扣除物價指數(shù)就只有9%了,今年應(yīng)該會繼續(xù)下降,政府不出臺利好政策的話,以后還會繼續(xù)下降。
政策的疊加效應(yīng)為樓市帶來了利好。2015年3月份,易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為1439萬平方米,環(huán)比增長71.2%,同比增長8.3%。
隨著市場預(yù)期轉(zhuǎn)變,購房者入市節(jié)奏開始加快。尤其是3月30日央行、財政部等出臺新政策后,次日部分城市成交量就有了明顯的上升。這使得市場成交出現(xiàn)了比較明顯的上漲態(tài)勢。在受監(jiān)測的30個城市中,有28個城市的成交量出現(xiàn)了環(huán)比增長態(tài)勢。
根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的住宅成交報告,2015年3月份濟南市新建商品住宅成交面積為72萬平方米,環(huán)比增長78%,同比增長57.6%。
合富輝煌山東公司項目總監(jiān)徐荔枝告訴記者,政策的出臺是一支強心針,暫時對濟南樓市的去化有好處。公積金政策看似利好,但不一定能解決貸款的需求,目前公積金貸款審批比較難,對改善型需求的人群支持更大一些。“當政策出臺后,有項目醞釀漲價,但是供求壓力還在,位置、地段不好的項目,也不敢貿(mào)然行動。”
山東財經(jīng)大學(xué)山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心副主任孫大海,對于目前樓市政策的看法是,“更多是為了恢復(fù)市場信心。”
孫大海說,雖然濟南購房總量增長很快,但是項目數(shù)量增長更快,這樣平均到每個項目,成交就相應(yīng)減少了。開發(fā)商又不斷加任務(wù),所以日子就更不好過了。
二三線城市以去庫存為主
不僅僅是城市,一些省份也紛紛加入了支持新政的行列。3月份以來,包括福建、廣州、濟南等省市,對公積金政策做出了放松性調(diào)整。
上海易居研究院研究員嚴躍進表示,以福建為例,對于“首改”進行了重新定義。規(guī)定認為,所購房屋屬于舊房換新房、家庭成員上班距離及子女上學(xué)距離變近、居住環(huán)境有所改善,均認定為首改房。而且從此次政策來看,并不是針對單個城市的,而是針對省域范圍的,從這個角度看,“分城施策”的政策可能會在省域范圍內(nèi)進行,而不是單個城市。
上述機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,同為二線城市的福州,2015年3月份新建商品住宅成交面積為19萬平方米,環(huán)比增長15.9%,同比增長13.6%。而3月份的庫存面積為379萬平方米,去庫存周期即存銷比為18.5個月。從庫存面積來看,較2月份394萬平方米出現(xiàn)了下滑。從去庫存周期看,也較2月份19.3個月出現(xiàn)了下滑。
嚴躍進據(jù)此表示,這反映了去庫存的壓力在釋放,但要回歸去庫存周期的行業(yè)正常值(即12~15個月),依然需要時間。
融信集團品牌營銷中心總經(jīng)理單偉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,今年政策面還是支持房地產(chǎn)的發(fā)展,形勢還是比較樂觀。一些庫存比較大的城市,主要任務(wù)還是快周轉(zhuǎn)、快去化。一線城市的核心地段或價格微漲,但是二三線城市主要還是去庫存的概念,價格不太可能有大的上漲。
胡志剛表示,在現(xiàn)今情況下,形勢好一些的二線城市,開發(fā)商或選擇繼續(xù)留駐。但難度比較大的二三線城市,這里開發(fā)商更愿意消化掉現(xiàn)有庫存,回歸到一線城市。但也不排除一些開發(fā)商繼續(xù)留下做特殊地產(chǎn)的可能。