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“兩會后地方或將迎來第四輪房地產刺激政策。”5日,2015年政府工作報告指出,2015年房地產政策將堅持分類指導,因地施策,落實地方政府主體責任,支持居民自主和改善性住房需求,促進房地產平穩(wěn)健康發(fā)展。對此,中原地產首席分析師張大偉分析稱,2015年政府工作報告對于房地產的表述方式用“支持促進”代替了“調控抑制”,再提穩(wěn)定住房需求,地方或在穩(wěn)增長壓力下進行強刺激,樓市也將進一步回暖。
CEIC研究中心研究員楊科偉表示,此次報告首提“支持改善性住房需求”,極有可能進行二套房貸和一線城市限購調整。
張大偉也認為,限購政策或有步驟調整。他表示,目前全國執(zhí)行限購的城市只有5個,其中以一線城市為主,直接取消的可能性很小,而通過工作居住證、納稅證明等繞道寬松的可能性較大。
與此同時,存量房轉公租房、安置房,政府投資有利于減輕庫存壓力。楊科偉認為,雖然存量房轉為公租房和安置房,先前已有提及,而此番在《政府工作報告》明文發(fā)布,更將其提升到了2015年國家戰(zhàn)略部署高度。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),2014年末全國房地產可售面積達6億平方米,同比增長26.1%,再創(chuàng)歷史新高,這一政策的執(zhí)行無疑有利于加速閑置存量房流轉,減少社會資源浪費,并減輕目前國內房地產市場存量高企的壓力。
張大偉還預測,地方政府將接力松綁政策,非常直接的出臺稅費減免,購房補貼等多種救市政策。
此前,截至2014年8月底,46個限購城市已有40個松綁,樓市限購時代就此進入尾聲。在中國經濟增速放緩,但強刺激已被中央摒棄的宏觀背景下,以放松房貸為標志的新一輪救市浮出水面。9月底,央行發(fā)布新政,開啟第二輪救市熱潮,涉及首套房貸款利率優(yōu)惠、放松首套房認定、放松公積金貸款、財政補貼等內容。隨后,連續(xù)兩次的降息,開啟了第三輪托市。
“當前經濟增長放緩壓力不減,房地產業(yè)也將繼續(xù)為經濟平穩(wěn)增長做出重要貢獻。溫和的政策環(huán)境對樓市而言積極利好。”張大偉表示,歷次市場起伏并非僅由政策主導,而是受到前期調整幅度、供求格局變化、整體經濟水平以及人口結構演變等多方面因素影響,因此后市走勢需從各個維度綜合預判。其中,市場整體存量的大幅增長,尤其是一二線城市以外地區(qū)庫存的持續(xù)攀升,將成為影響市場變化和地區(qū)分化的重要因素。2015年重點城市的銷量好于2014年是確定的,特別是在這部分城市供需關系改善明顯情況下,房價很可能上漲,甚至幅度不會小。
但楊科偉提醒,對于房地產行業(yè),政策平穩(wěn)趨寬是確定的,但行業(yè)趨勢已變。長期來看,如今我國經濟發(fā)展面臨資源環(huán)境約束加大,過去高投入、高消耗、偏重數(shù)量擴張的發(fā)展方式已經難以為繼,必須推動經濟在穩(wěn)定增長中優(yōu)化結構。房地產作為“調結構”的主要對象之一,行業(yè)規(guī)模不太可能再度擴張;與此同時,行業(yè)數(shù)年高速發(fā)展已經使得住房稀缺性下降,住房需求基本滿足,故而行業(yè)需求結構在持續(xù)變化。
的確,從地方松綁限購,到中央降低貸款利率,雖然此前政府也屢屢放松房地產市場政策,但行業(yè)回暖仍有待時日。根據(jù)銀河證券統(tǒng)計,2月,36個主要城市新建商品住宅銷量環(huán)比大幅回調43.5%,同比則小幅下滑6.8%,為2014年月平均成交量的60.9%。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,2015年2月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為10539元/平方米,環(huán)比小幅下跌0.24%。其中,39個城市環(huán)比上漲,61個城市環(huán)比下跌。同比來看,全國100個城市住宅均價與2014年2月相比下跌3.84%,跌幅較上月擴大0.75個百分點。另外,北京、上海等十大城市(新建)住宅均價為18957元/平方米,環(huán)比小幅下跌0.17%;同比繼續(xù)下跌,跌幅擴大1.22個百分點至2.45%。
對此,有分析人士表示,雖然有春節(jié)因素影響,但2014年下半年以來的政策效應遞減,短期內并未實質推動成交回暖,加之今年經濟增速將繼續(xù)走低,使得購房者整體信心下降,觀望情緒濃厚,行業(yè)整體回暖仍有待時日。