深陷債務(wù)危機的佳兆業(yè)集團控股有限公司(下稱“佳兆業(yè)”),可能正在一步步迎來轉(zhuǎn)機。
記者從消息人士處獲悉,剛剛宣布收購佳兆業(yè)49.25%股權(quán)的融創(chuàng)中國,可能已經(jīng)出手,幫助佳兆業(yè)化解債務(wù)危機,已有債權(quán)金融機構(gòu)收到融創(chuàng)中國通知,欲就佳兆業(yè)的債務(wù)危機進行洽談。
2月9日,佳兆業(yè)發(fā)布公告,將由融創(chuàng)中國收購,同時約定必須滿足佳兆業(yè)債務(wù)違約獲得豁免等條件之后,才能實現(xiàn)股份買賣交割。而就在同一天,佳兆業(yè)披露,債權(quán)人已要求其即時償還債務(wù)共計280億元。債務(wù)問題能否解決,將成為決定收購成敗的主要因素之一。
“融創(chuàng)中國方面已經(jīng)通過佳兆業(yè)和我們溝通,希望能聽一聽我們的訴求和后續(xù)債務(wù)處理的意見,從接觸的情況來看,融創(chuàng)中國方面很有誠意。”有金融機構(gòu)人士告訴記者,金融機構(gòu)也希望佳兆業(yè)債務(wù)問題能盡快得到解決。
部分債主看到希望
根據(jù)雙方公告內(nèi)容,作為股份買賣交割的前提,必須滿足多項先決條件:債務(wù)違約已經(jīng)通過債權(quán)人同意或豁免;部分或全部現(xiàn)有債務(wù)已進行重組及再融資,且沒有違約及可能違約發(fā)生;因出售股份導致的債務(wù)違約已被債權(quán)人豁免;所有糾紛、法院申請,通過和解及其他方式解決,并該解決令要約方滿意。最后,佳兆業(yè)的所有業(yè)務(wù)運營非正常經(jīng)營狀態(tài)通過令要約方滿意的方式解決。
而這恰恰是佳兆業(yè)眼下面臨的最大難題之一。據(jù)其2月9日披露,截至1月31日,公司債權(quán)人及項目合作方要求即時償還各項貸款、承建商建筑成本等共計人民幣280億元,其中包括9.93億元到期銀行貸款、被扣劃抵結(jié)貸款的銀行結(jié)余7.26億元,項目合作伙伴要求退還的12億元,8份資產(chǎn)保全的民事裁定書涉及的26.78億元、207.8億元建筑商要求支付的款項。
除此之外,包括上述已到期的9.93億元銀行貸款外,佳兆業(yè)還有169.5億元人民幣的銀行貸款。不過,佳兆業(yè)表示,根據(jù)相關(guān)協(xié)議條款,這部分貸款或能如期償還。
更為嚴峻的是,截至1月31日,佳兆業(yè)債權(quán)人共向相關(guān)法院提交60份針對佳兆業(yè)境內(nèi)貸款下的資產(chǎn)保全申請,其中52份法院尚未裁決,而已經(jīng)裁決的8起涉及金額共計約26.78億元,不到佳兆業(yè)全部被要求償還債務(wù)的10%。
2月10日記者就此向融創(chuàng)中國有關(guān)人士求證,但未能獲得對方回復。佳兆業(yè)方面則表示,如有進展將以公告內(nèi)容為準,目前沒有更多消息提供。
從目前的情況來看,佳兆業(yè)顯然無力償債。此前有分析認為,在債權(quán)金融機構(gòu)競相申請資產(chǎn)保全的情況下,交易能否完成存在極大變數(shù)。
“不能這樣看,否則這次重組就做不成了。”某信托公司人士告訴記者,據(jù)其掌握的情況,融創(chuàng)中國已采取實際行動,幫助佳兆業(yè)化解債務(wù)危機。“融創(chuàng)中國可能會通過派人參與董事會,或者設(shè)立一個臨時機構(gòu)聯(lián)合的方式,參與佳兆業(yè)的管理。”
“佳兆業(yè)的資產(chǎn)直到現(xiàn)在都還是不錯的,而且房子和土地不像別的東西會消失。”上述金融機構(gòu)人士說,雖然債券金融機構(gòu)已申請查封佳兆業(yè)資產(chǎn),但主要還是未雨綢繆,而且雙方此前一直保持良好溝通,以后可能仍存在合作的可能,因此不想和佳兆業(yè)把關(guān)系鬧僵。
該人士還稱,目前已接到融創(chuàng)中國通過佳兆業(yè)轉(zhuǎn)達的通知,邀約其進行洽談。不過,該人士并未透露此事的具體進展。“我們給佳兆業(yè)的貸款算是少的,都接到了通知,估計其他大債權(quán)人也一樣。”不過,本報記者尚未獲得其他大型的債權(quán)人的具體情況。
債務(wù)危機化解之道
實際上,在此次全面收購佳兆業(yè)49.25%股權(quán)之前,融創(chuàng)中國就已先行出手,幫助佳兆業(yè)紓解債務(wù)困境,并可從中看出融創(chuàng)中國的部分解決思路。
2月2日,佳兆業(yè)宣布,向融創(chuàng)中國全資附屬公司天津騰耀出售四家項目公司股權(quán)及相應(yīng)股東貸款。其中包括上海誠灣兆業(yè)、贏灣兆業(yè)各51%股權(quán),上海青灣兆業(yè)、榮灣兆業(yè)100%股權(quán),以及對應(yīng)的股東貸款。
早在2014年1月,債務(wù)危機爆發(fā)后,佳兆業(yè)就急于出售上述資產(chǎn),以緩解資金壓力。通過這筆交易,佳兆業(yè)將獲得23.75億元資金,用以補充營運和流動資金。對于眼下的佳兆業(yè)來說,此舉堪稱“雪中送炭”。
佳兆業(yè)還在公告中稱,依據(jù)雙方協(xié)議約定,作為此次交易的先決條件,在賣方控制權(quán)并無任何變動的規(guī)限下,其有權(quán)在協(xié)議日期起計12個月內(nèi),購回買方所收購資產(chǎn)和負債,回購條件則包括三項:支付買方收購代價及其他合理成本、買方及關(guān)聯(lián)公司自協(xié)議起計日對相關(guān)項目公司注資金額,以及前兩項所涉資金總和的10%之后,方可購回。
“從一定意義上來說,這不是真正的資產(chǎn)出售,而是一個買入返售協(xié)議,等于融創(chuàng)中國變相給佳兆業(yè)輸血,讓佳兆業(yè)獲得資金解決一部分債務(wù)。”上述金融機構(gòu)人士向記者分析,若約定條件不發(fā)生變化,佳兆業(yè)債務(wù)危機得到緩解的同時,還能在一年后拿回項目。
盡管如此,相較于高達280億元的債務(wù),出售上述4個項目公司所獲資金,對佳兆業(yè)來說不過是杯水車薪。但上述金融機構(gòu)人士認為,此舉雖然難以解決全部問題,卻為后續(xù)處理方案提供了可行思路。融創(chuàng)中國可以通過這種方式,將佳兆業(yè)部分項目出售,緩解其眼下的資金壓力。
“只要談妥了,項目馬上可以解封,資產(chǎn)很快就能盤活,債務(wù)問題也解決了,應(yīng)該說融創(chuàng)中國這個事情做得非常巧妙。”上述金融機構(gòu)人士說。
而上述信托公司人士認為,要想徹底解決問題,并確保不再出現(xiàn)債務(wù)違約,其關(guān)鍵是將深圳的項目解鎖,并盡快啟動銷售,讓佳兆業(yè)恢復現(xiàn)金流。而據(jù)佳兆業(yè)有關(guān)人士此前向本報記者透露,截至去年底,佳兆業(yè)銷售收入已經(jīng)超過300億元,日均銷售額約為9000萬元。
此前,佳兆業(yè)已在2月9日的公告中表示,目前已在考慮出售若干項目的可能性,以改善公司現(xiàn)金狀況,與債權(quán)人、合作伙伴進行商討,就涉及未償還貸款的償還,達成各方同意的方案,并與有關(guān)部門商討解除物業(yè)項目的鎖定和限制。