在經(jīng)歷了掌門人辭職、在售房源被鎖、合作伙伴退出，尤其是一系列負面消息最終觸發(fā)公司首例債務違約后，深圳本土龍頭房企佳兆業(yè)危機四伏的處境已無法掩飾。
1月8日，佳兆業(yè)因一筆2600萬美元的到期債權利息未能支付，或?qū)⒊蔀槭讉�美元債券違約的中國房地產(chǎn)企業(yè)。
而就在此前的6日，“佳兆業(yè)即將破產(chǎn)重組”的消息充斥業(yè)內(nèi)。隔日，佳兆業(yè)發(fā)布公告正式否認破產(chǎn)重組傳言。佳兆業(yè)集團高級媒介經(jīng)理郭師研對記者表示，目前公司所有消息皆以公告為準，“沒有見到公告的都是傳聞”。
無疑，這個破產(chǎn)重組的傳聞和辟謠將持續(xù)發(fā)酵兩個月的佳兆業(yè)危機推向了高潮。盡管佳兆業(yè)正式否認破產(chǎn)重組傳聞，但該公司陷入債務違約風波、資金周轉(zhuǎn)困難卻是不爭的事實。
而曾被寄予厚望的新晉大股東富德生命人壽目前對此反應遲緩，至今未見出手救助，而由于佳兆業(yè)在深圳多個項目處于停滯階段，或?qū)⒁鸶鄠鶆者`約事件。
自此，房地產(chǎn)的“潘多拉魔盒”被打開，除佳兆業(yè)債券價值大幅縮水之外，還引發(fā)海外投資者對港交所上市的內(nèi)房股的恐慌心理。
中國社會科學院金融研究所研究員易憲容預測，新的一年國內(nèi)房地產(chǎn)市場債務違約風險還會陸續(xù)到來。眼下，對于內(nèi)房股潛在的風險和成長前景，海外投資者正在進行新的評估。
資金鏈違約“連環(huán)套”
毫無疑問，這是目前規(guī)模最大的卷入破產(chǎn)傳聞的房企。
1月8日是佳兆業(yè)旗下債券半年一次的付息日，繳付約2560萬美元利息，能否按期支付利息是佳兆業(yè)能否渡過難關的關鍵轉(zhuǎn)折點。
據(jù)了解，此次利息是由佳兆業(yè)2013年1月發(fā)行的一筆7年期、票面利率10.25%、額度為5億美元債券產(chǎn)生，根據(jù)合約規(guī)定佳兆業(yè)需每半年付息。
郭師研對記者表示，現(xiàn)階段還不清楚情況，一切以公告為準。但截至記者發(fā)稿，佳兆業(yè)尚未公布已支付該款項，佳兆業(yè)恐已陷入“黑天鵝”深淵，成為首家美元債券違約的中國房地產(chǎn)企業(yè)。
這筆債務危機只是冰山一角，根據(jù)佳兆業(yè)2014年中報，佳兆業(yè)總借款金額為297.73億元，在與其有業(yè)務往來的金融機構中，有6家銀行。
截至2014年6月底，佳兆業(yè)需要在一年內(nèi)償還的短期債務超過60億元，需在2年以后5年以內(nèi)償還的則為47億元，而同期賬面現(xiàn)金、銀行存款為110.9億元。
佳兆業(yè)的賬面?zhèn)鶆眨由嫌坞x于“表外”的信托融資、私募股權融資，其實際債務風險超出所想。
就在1月7日晚間，有消息稱從當天開始，包括銀行在內(nèi)的至少3家金融機構，向深圳市中級人民法院申請訴前財產(chǎn)保全，要求查封佳兆業(yè)在深圳的部分資產(chǎn)。
除了銀行貸款外，作為具備一定實力的大型房企，在此次危機爆發(fā)前，佳兆業(yè)一向是信托公司爭搶的對象。從2013年開始，先后共計有近十家信托公司與佳兆業(yè)合作。
迄今為止，這些向佳兆業(yè)提供融資的信托公司中，至少尚有5家的產(chǎn)品處于存續(xù)期，而且總金額達到70億元左右，與銀行貸款規(guī)模相當。
相較于銀行貸款，佳兆業(yè)的信托融資規(guī)模亦不小。而在上述信托公司中，又以平安信托涉及資金規(guī)模最大。據(jù)了解，2014年4月和10月，平安信托通過兩款信托計劃，共計向佳兆業(yè)融資近29億元。
1月8日晚間，申請查封佳兆業(yè)的金融機構數(shù)量在不斷上升，其中一家城商行申請的財產(chǎn)保全總額，就達到30億元。有業(yè)內(nèi)人士分析，卷入其中的金融機構，可能至少有11家，涉及金額或達到140億元左右。
佳兆業(yè)遇上“連夜雨”
冰凍三尺非一日之寒，顯然佳兆業(yè)此次的危機并不始于此，亦不止于此。
為何一向業(yè)績良好的佳兆業(yè)會突陷深潭？
深圳官場動蕩后，從當?shù)胤康禺a(chǎn)部門針對公司的非常規(guī)手段，或許能看出蛛絲馬跡：
2014年11月28日，佳兆業(yè)在深圳的上千套房源被深圳市政府鎖定；12月4日，佳兆業(yè)兩家位于深圳的子公司被政府限制轉(zhuǎn)讓股本權益；12月8日，佳兆業(yè)申請重續(xù)國家一級資質(zhì)證書被暫停處理；12月21日，深圳市政府再次加碼對佳兆業(yè)的“管控”，佳兆業(yè)在深圳幾乎所有的地產(chǎn)業(yè)務被叫停。
隨后，深圳佳兆業(yè)悅峰、佳兆業(yè)中央廣場一期與三期、佳兆業(yè)假日廣場等共計1500套房源被鎖定，均將無法辦理網(wǎng)簽手續(xù)計入銷售額。
換而言之，占佳兆業(yè)總業(yè)務近三分之一份額的深圳業(yè)務基本處于停滯狀態(tài)，既不能進行銷售回款，也無法進行抵押融資。
或許注定是“成也蕭何，敗也蕭何”，“舊改”王也敗在了舊改上。
與“鎖房”事件幾乎同時進行的，是佳兆業(yè)創(chuàng)始人之一、郭氏三兄弟中的老二郭英成于2014年12月10日宣布辭任董事會主席等職務，老三郭英智也由副主席、執(zhí)行董事調(diào)任非執(zhí)行董事，這標志著一手創(chuàng)辦佳兆業(yè)的郭氏兄弟正式退出公司管理層。
“鎖房”事件與郭氏兄弟的退出，引發(fā)佳兆業(yè)出現(xiàn)連環(huán)債務違約。
2015年的第一天，佳兆業(yè)集團發(fā)布公告稱，由于郭英成辭職事項，觸發(fā)了一項融資協(xié)議包含的強制性提前還款條文，遭匯豐銀行要求提前償還2013年8月借出的4億港元定期貸款。
佳兆業(yè)集團同時稱：“此次違約可能導致有關貸款融資、債券、股本證券的交叉違約。”
1月6日，深圳兩龍崗區(qū)舊改項目伙伴也宣稱，將與其終止合作協(xié)議，并要求佳兆業(yè)退回12億元。
佳兆業(yè)艱難自救
郭氏兄弟臨走之前，選擇將寶“押”在了生命人壽身上。
2014年12月4日，郭氏兄弟向生命人壽旗下的富德資源投資轉(zhuǎn)讓約11.21%的股份，由此，生命人壽成為公司的單一大股東。
佳兆業(yè)房源被鎖事件發(fā)生后，此前一直作為其好拍檔的生命人壽也充當了“救火隊員”的角色。
根據(jù)港交所披露的信息，從2013年至今，生命人壽對佳兆業(yè)有13筆增持記錄。若以最近一次去年12月24日的收盤價1.59港元每股來算，生命人壽短短一段時間，因佳兆業(yè)已賬面浮虧17億至20億港元之間。
然而，隨著佳兆業(yè)債務危機的發(fā)酵，此時，被寄予厚望的生命人壽對此事件的反應異常沉默，目前為止并未見到救火的動作。生命人壽品牌部曾回應記者稱，后續(xù)一切進展，將以公告為準，除此之外，不愿多言一字。
曾經(jīng)“雪中送炭”的生命人壽難道選擇袖手旁觀？有業(yè)內(nèi)人士分析稱，生命人壽可能一開始低估了佳兆業(yè)事件的嚴重性，現(xiàn)在隨著事態(tài)發(fā)展嚴重，目前態(tài)度偏于謹慎。而現(xiàn)在，佳兆業(yè)債務壓頂，評級屢被下調(diào)，再從資本市場融資的可能性非常小，如果生命人壽不出手，未來仍有陷入債務重組的可能。
危機之下，佳兆業(yè)內(nèi)部也展開了艱難的自救。
據(jù)佳兆業(yè)一位離職員工透露，公司于去年10月成立的一家基金公司面臨解散，并給予已辭退員工1個月工資的遣散費。
除了裁員之外，佳兆業(yè)已經(jīng)開始賣項目來救急。去年年底，佳兆業(yè)將上海一項目轉(zhuǎn)手給萬科，回籠資金12億元，但在扣除銀行貸款和相關費用后，出售該項目收益只有877.6萬元。
除上海已轉(zhuǎn)手項目，佳兆業(yè)還有多少項目可供處置？資料顯示，去年佳兆業(yè)共花費90億元買下16個項目，其中南京項目就花了42億元。值得關注的是，三個項目位于深圳，目前無法轉(zhuǎn)讓。
目前好的消息是，除了深圳項目自2014年12月21日起被當?shù)胤抗懿块T鎖定至今無法正常銷售外，其余位于上海、佛山、成都等其他城市的項目仍在正常銷售，集團總部及各地分公司也正常運作。
佳兆業(yè)集團內(nèi)部人士表示，“現(xiàn)在最大的辦法還是去找政府，我們已經(jīng)跟政府溝通過，但至今還沒有結果。”
“潘多拉魔盒”被打開
從表面上看，佳兆業(yè)是“個例”，但有業(yè)內(nèi)人士認為，佳兆業(yè)或許正在打開中國房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性風險的“潘多拉魔盒”。
中國社科院金融研究員易憲容認為，佳兆業(yè)集團貸款違約，僅是當前房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整過程中逐漸暴露市場風險和經(jīng)濟風險的一個案例。
國際評級機構標準普爾在一份銀行業(yè)報告中評估認為，中國房地產(chǎn)開發(fā)和建筑行業(yè)的貸款總額至少為8 .2萬億人民幣，占銀行貸款總額的13
.8%。這意味著國內(nèi)銀行對房地產(chǎn)信貸的窗口仍然很大。
“這件事讓海外市場對一種新的風險開始重視起來。”房地產(chǎn)金融領域資深評論人黃立沖表示，佳兆業(yè)債務違約將使得海外投資者意識到，對于內(nèi)房股來說，除去政策風險以外，一些不可控的因素帶來的影響將更加凸顯。
佳兆業(yè)事件無異于增加了新的風險警示。有投行人士甚至認為，連續(xù)爆發(fā)的內(nèi)房企資金鏈斷裂事件可能會引發(fā)海外投資者的恐慌心理，對內(nèi)房股的風險評估也將變得更為謹慎和苛刻。
對銀行界來說，可能的擔憂除了違約風險，還有隨著房地產(chǎn)利潤回歸，房產(chǎn)抵押價值也將下滑，從而引發(fā)一系列不良效應。
債券市場已經(jīng)開始有所反應。據(jù)了解，目前，佳兆業(yè)此前發(fā)行的多筆美元債券的價格已大幅度跳水。相關分析認為，如果有更多的違約事項發(fā)生，其債券價格將會繼續(xù)走低，也會引發(fā)投資者更多的拋售。
一種隱憂開始在海外投資者之間蔓延開來。一位投資界人士稱，多數(shù)人還認為佳兆業(yè)的遭遇只是個案，但誰又能保證沒有“下一個佳兆業(yè)”？
“從行業(yè)風險上看，總是有個案的，我認為從宏觀面上看房地產(chǎn)行業(yè)的確已經(jīng)過了掙大錢掙快錢的時候，市場面臨天花板，增長速度下降，這都會對現(xiàn)在的行業(yè)格局造成影響。但大型的規(guī)模房企不會輕易倒下。”克而瑞機構深圳區(qū)域總經(jīng)理許爍表示。
佳兆業(yè)五大危機
●房源被鎖
●年底停牌
●人事變動
●債務違約
●破產(chǎn)傳聞
