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        不動產(chǎn)登記對樓市的震動會有多大
        2014-12-24    作者:易憲容(中國社會科學(xué)院金融研究所研究員)    來源:上海證券報
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          《條例》不僅界定不動產(chǎn)的各種權(quán)利,保護不動產(chǎn)持有人的相關(guān)權(quán)益,為制定公平公正的物業(yè)稅制度奠定基礎(chǔ),還要通過物業(yè)稅這個經(jīng)濟杠桿來化解當(dāng)前住房市場的諸多矛盾。從這意義上說,《條例》的實施,對房地產(chǎn)市場的影響將是巨大的。

          醞釀、爭論多年的不動產(chǎn)登記終于塵埃落定。《不動產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)已在前天頒布,并確定自明年3月1日起施行。雖然目前這個《條例》還是粗線條的,具體落實尚待相關(guān)實施細則出臺,但其作用及對相關(guān)行業(yè)的震動卻不可低估。《條例》公布之后,對滬深股市的地產(chǎn)板塊就已產(chǎn)生了較大沖擊,當(dāng)天地產(chǎn)板塊股票全部下跌。

          按照《條例》的規(guī)定,我國的不動產(chǎn)登記,是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。而不動產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。也就是說,依《條例》的規(guī)定,我國不動產(chǎn)登記所表示的內(nèi)容不多,也十分簡單。就是國家法定機構(gòu)對土地、海域、以及房屋、林木等不動產(chǎn)來界定權(quán)利歸屬,即所登記不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)界定,或所登記不動產(chǎn)的持有人是誰的而不是誰的,以此來保護權(quán)利人的合法權(quán)益。

          現(xiàn)在要問的是,為何《條例》公布會對股市的地產(chǎn)板塊產(chǎn)生較大沖擊?《條例》對樓市又會產(chǎn)生多少影響?這種影響是巨大的還是較小的?是短期的還是深遠的?而要回答這些問題,可從兩個方面來分析:一是當(dāng)前困擾中國房地產(chǎn)市場最大問題是什么?二是《條例》到底做了什么?

          觀察當(dāng)前我國的住房市場,主要面臨五大問題。

          第一,價格過高,讓絕大多數(shù)城市居民無支付能力進入住房市場,從而使國內(nèi)許多城市不僅住房供應(yīng)過剩,而且也形成各種大小的房地產(chǎn)泡沫。而這種房地產(chǎn)泡沫,不僅已是中國經(jīng)濟增長壓力,還在不斷暴露金融體系的莫測風(fēng)險。

          第二,居民持有的住房嚴(yán)重分配不均。可以說,當(dāng)前國內(nèi)各城市的住房,特別是一二線城市的住房,基本上已為各城市的高收入居民及城市原住民所持有,而中高及中等收入居民在高房價下無法用支付能力擁有住房(中低收入以下居民的住房只能通過政府保障性住房來解決,不是這里討論的對象)。這就導(dǎo)致國內(nèi)許多城市一方面有大量的住房空置,另一方面有眾多中高及中等收入的民眾住房嚴(yán)重短缺的矛盾局面。

          第三,由于一般商品房市場的房價越來越高,這又使得無論地方還是中央,各類握有大小權(quán)力的部門又開始巧立名目向福利分房回歸,1998年的房改政策又面臨嚴(yán)重失敗之危險。

          第四,國內(nèi)居民的住房消費嚴(yán)重超前。與世界各國相比,特別是與發(fā)達國家相比,我國居民購買首套住房的年齡越來越低。比如北京居民購買第一套住房的年齡在27歲,而類似情況在德國是42歲,相差整整15歲。居民的住房超前消費,不僅表現(xiàn)為購買第一套住房的居民年齡偏小,而且表現(xiàn)為居民購買第一套住房的面積也較大,住房消費市場出現(xiàn)了嚴(yán)重超前的趨勢。對于國內(nèi)居民來說,越早持有住房就越好,持有的住房面積越大越好。這大大增加了城市居民的支付壓力,這樣的房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢無論如何是難以持續(xù)的。

          第五,由于國內(nèi)住房市場價格一直持續(xù)上漲,持有住房的價值越來越大。這讓國內(nèi)居民形成了住房是永遠保值升值的資產(chǎn)的思維定勢,而那些貪腐官員的尋租之手也紛紛伸向房地產(chǎn)。之所以國人對住房投資更有興趣,問題就出在房地產(chǎn)的交易稅及交易所得稅偏小,居民住房持有物業(yè)稅極低及無有關(guān)。如果不能確立房地產(chǎn)物業(yè)稅合理公平的制度規(guī)定,要化解國內(nèi)房地產(chǎn)市場的這種結(jié)構(gòu)性矛盾是不可能的。

          若問,為何我國住房市場投機之風(fēng)如此燥熱、住房分配又是如此不公?很大程度上就是因為當(dāng)前我國的住房稅收制度不合理。就目前中國的住房稅收制度來看,在住房交易與流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征了一定的交易稅及交易所得稅,但基本上處于偏低的水平。更為重要的是,對于住房持有環(huán)節(jié),除了上海、重慶兩個城市在試點征收物業(yè)稅,其他地方住房物業(yè)稅基本上為零。在這種情況下,住房資源處于嚴(yán)重錯配,即前者空置,后者嚴(yán)重缺乏,而且導(dǎo)致許多城市的住房價格越推越高,造成住房資源嚴(yán)重浪費。而推出住房物業(yè)稅就是要優(yōu)化住房市場的資源配置,并以此來保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

          但是,要征收住房物業(yè)稅,其稅基從何而來?物業(yè)稅的稅率又如何?如果物業(yè)稅的稅基和稅率都無法確定,那么物業(yè)稅根本就無法征收。我在2005年、2006年就呼吁過,要征收住房物業(yè)稅就得先建立起一些基礎(chǔ)性制度。比如,對中國的住房進行全國性普查,建立起公開透明的不動產(chǎn)登記制度。

          今天,《條例》的公布標(biāo)志著要在全國對不動產(chǎn)住房登記了。很清楚,出臺《條例》的目的在于整合不動產(chǎn)登記職責(zé),規(guī)范登記行為,方便申請登記,保護權(quán)利人合法權(quán)益。權(quán)利人依法規(guī)范登記、變更、轉(zhuǎn)讓、交易不動產(chǎn),對保護公民合法財產(chǎn)有重要作用。當(dāng)然,房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)的存在形式之一,是《條例》管理登記的重要內(nèi)容。通過房地產(chǎn)登記,所有公民合法房地產(chǎn)不動產(chǎn)得以保護,所有公民房地產(chǎn)資產(chǎn)都能依法有據(jù)可查。這樣,職能機構(gòu)就可以弄清楚全國各城市有多少住房,這些持有的住房有多少類型。在此基礎(chǔ)上,政府確立物業(yè)稅的稅基,確立物業(yè)稅的優(yōu)惠及減免的條件,制定公平公正的物業(yè)稅征收制度就有了可靠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)依據(jù)。如果住房持有的信息不公開不透明,政府不能獲得這些住房持有的確切數(shù)據(jù),要征收物業(yè)稅是不可能的。

          還有,在中國的特殊國情下,《條例》公布也意味著許多以往隱藏在住房市場背后的非法交易、不合理的財產(chǎn)持有行為都會暴露在光天化日之下,這也大有助于政府的反腐倡廉。

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