距離央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合松綁樓市“限貸”的新政策出臺(tái)已過去近1個(gè)月,期間,一、二線城市的樓市成交量回暖,二手房簽約量也開始激增。日前,搜房網(wǎng)一項(xiàng)關(guān)于“限貸”松綁的調(diào)查顯示,有46%的人表示“首套房貸結(jié)清再貸算首套”對(duì)其影響最大;還有50%的人認(rèn)為后期房價(jià)會(huì)上漲;39%的人則表示“近期會(huì)加緊出手賣房”。
業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為,樓市新政促使改善性需求在一定程度上得到釋放,首套房提前還貸的現(xiàn)象也有增加的趨勢(shì)。那么,提前還貸究竟需要注意什么?購房首付和利率的現(xiàn)實(shí)狀況如何?組合貸是否劃算?《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者就此進(jìn)行了深入采訪。
提前還貸未必劃算
按照“認(rèn)貸不認(rèn)房”的按揭貸款新政,若要享受首套房30%首付比例和可能申請(qǐng)到的折扣利率,那么必須先結(jié)清原有的首套房貸款。為此,《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》從北京多家商業(yè)銀行支行了解到,這段時(shí)間考慮或已在辦理提前還貸的客戶的確不少,“我們幾乎每天都能接到咨詢提前還貸需要辦理什么手續(xù)的電話,這些客戶普遍想重新申請(qǐng)貸款購買新房。”建行某支行客戶經(jīng)理表示。
通常,大多數(shù)借款人會(huì)選擇等額本息還款方式,即每月還款一樣多;少部分采取等額本金還款方式,在初期還款較多,以后每月按一定比例遞減,前期還款壓力大,后期相對(duì)輕松。
那么,提前申請(qǐng)還貸需要些什么手續(xù)呢?記者咨詢獲悉,貸款客戶可與之前經(jīng)辦貸款的網(wǎng)點(diǎn)先電話聯(lián)系,預(yù)約辦理時(shí)間;辦理時(shí)需帶身份證、貸款合同、存折等材料,一般兩個(gè)星期左右就可以辦完。
不過,值得一提的是,“提前還貸有可能涉及到收取一定比例的違約金,貸款客戶需要仔細(xì)了解貸款合同,看合同上是否提到支付違約金和比例。各家銀行都不一樣。”上述客戶經(jīng)理提醒。
據(jù)了解,違約金收取規(guī)則通常以“貸款是否滿一年而提前還款”為界,貸款不滿一年的提前還貸通常要收取一定比例違約金;貸款滿一年的提前還貸,工、農(nóng)、中、廣發(fā)、光大、浦發(fā)等銀行不收取違約金。
另外,民生證券分析師邢華秀指出,如果提前還貸再重新貸款購房是為了投資,那么目前來看不一定劃算。以首付30萬元,貸款10年期70萬元為例,月供7966元,10年利息總額高達(dá)25.6萬元,加上3%的契稅等費(fèi)用,100萬元的房子購房總成本接近130萬元。而最新發(fā)布的9月百城價(jià)格指數(shù)顯示,百城住宅均價(jià)同比僅漲了1.12%。按這一漲幅計(jì)算,10年后房價(jià)不到112萬元,投資10年甚至還虧損10多萬元,如此一來,還不如選擇購買一些收益較好的理財(cái)產(chǎn)品作為投資。
七折利率僅是傳說 享優(yōu)惠條件多
盡管監(jiān)管層提出首套房貸款利率下限可為基準(zhǔn)利率的0.7倍,但事實(shí)上,七折利率目前僅是“傳說”。據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解,大多數(shù)銀行對(duì)首套房按揭貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率,給予優(yōu)質(zhì)客戶最多8.5折至9折的優(yōu)惠。融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,共有13家銀行可以給出利率優(yōu)惠,其中有11家銀行可提供首套房9折至9.5折優(yōu)惠利率,但條件都較為嚴(yán)格。
何謂有資格享受折扣的“優(yōu)質(zhì)客戶”呢?除了信用記錄良好和達(dá)到資質(zhì)評(píng)估要求外,須在貸款銀行有一定量的存款,或購買理財(cái)產(chǎn)品。比如,民生銀行上海分行給首套房貸款客戶提供最低8.5折優(yōu)惠,但需要客戶近三個(gè)月內(nèi)日均金融資產(chǎn)超過500萬元,且該500萬元金融資產(chǎn)須持續(xù)持有6個(gè)月以上。交通銀行北京分行給出的條件是,應(yīng)辦理交行沃德卡、客戶卡內(nèi)日均資產(chǎn)在50萬元以上(含),方可享受9.5折房貸利率。
在二套房按揭貸款方面,前不久,建設(shè)銀行房貸新政細(xì)則出臺(tái),規(guī)定“對(duì)擁有兩套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭,符合當(dāng)?shù)刭彿空撸稚暾?qǐng)貸款購買住房,貸款最低首付款比例60%,貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍”。建行同時(shí)表示,對(duì)擁有兩套及以上住房并有一筆及以上未結(jié)清購房貸款的家庭,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到,在不少城市,二套房首付比例由過去的70%下調(diào)為60%,不過,貸款利率依然保持上浮,一般上浮10%,幾乎沒有獲得基準(zhǔn)利率的情況。
“組合貸”模式受困放款時(shí)間長
為了促進(jìn)改善性需求帶動(dòng)樓市成交量提升,推進(jìn)異地貸款業(yè)務(wù),10月中旬,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部和人民銀行聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》,規(guī)定貸款申請(qǐng)最低公積金繳存期從原來的12個(gè)月降到6個(gè)月、貸款發(fā)放率低于85%的城市提高公積金貸款額度、高于85%的要做好“組合貸款”等。
實(shí)際上,一線城市公積金利用率普遍較高,二線城市其次,三、四線城市利用率普遍低。
目前,武漢公積金中心發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整第二套房公積金貸款首付款比例的通知》,規(guī)定第二套房公積金貸款的最低首付款比例調(diào)整為房屋總價(jià)的30%。也就是說,如果利用公積金貸款,二套房首付比例和首套房相同。此外,江西等省市也在研究降低二套房首付比例的辦法。也有消息稱,廣州將實(shí)行公積金貸款降低二套房首付比例。
不過,據(jù)了解,在北京地區(qū),“公積金+商貸”這種組合貸模式并不吃香。“主要原因在于開發(fā)商在協(xié)調(diào)銀行的同時(shí),還要與公積金管理中心接觸,增加了不少麻煩的手續(xù)。”據(jù)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)透露,“一般組合貸款的放款周期較長,今年有所加快,但基本上還是需要4個(gè)多月,在二手房交易市場中,急于出手的業(yè)務(wù)不愿等這么長時(shí)間,因此,以組合貸的方式來購買新房或許比較合適。”