摘要：部分機構(gòu)認為，盡管信貸新政力度超出預期，但市場尚需一段時間“消化”。從當前的市場走勢來看，傳統(tǒng)的“金九銀十”仍可能面臨成色不足的窘境。但10月末開始，市場有望顯露出真正的回暖跡象。
分析人士表示，國慶長假期間，北京等一線城市樓市的成交小幅回升，好于市場預期。這主要是節(jié)前出臺的信貸新政刺激所致。隨著該項政策持續(xù)發(fā)酵，未來幾個月，樓市有可能逐步回暖。據(jù)悉，在信貸新政出臺后，部分樓盤醞釀上調(diào)價格，開發(fā)商的漲價沖動或再次抬頭。
部分機構(gòu)認為，盡管信貸新政力度超出預期，但市場尚需一段時間“消化”。從當前的市場走勢來看，傳統(tǒng)的“金九銀十”仍可能面臨成色不足的窘境。但10月末開始，市場有望顯露出真正的回暖跡象。
樓市成交好于預期
國慶長假向來不是樓市成交的旺季，但由于處在“金九銀十”期間，其市場狀況頗具參考價值。綜合各地的數(shù)據(jù)來看，今年國慶長假的前六天(10月1日-6日)，多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場成交量較為平穩(wěn)，并未因節(jié)前出臺的房貸新政而出現(xiàn)成交量陡增的局面。
其中，供需關(guān)系較為緊張的北京等城市，市場成交小幅回升。來自北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，今年國慶長假前六天，北京新建住宅網(wǎng)簽472套，二手房住宅簽約38套，合計簽約510套。雖然相比2013年同期有著明顯下調(diào)，但仍優(yōu)于2012年同期的水平。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，黃金周期間的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并不反映市場的當下情況，但也說明整體市場延續(xù)了9月份以來繼續(xù)復蘇的變化。
他還指出，之所以稱之為“復蘇的延續(xù)”，是因為從一線城市來看，國慶長假期間的成交量比之前的預期水平上漲了一到兩成，且網(wǎng)簽的統(tǒng)計存在滯后性，因此國慶期間的實際成交量要好于預期。
從去年年末以來，樓市陷入“量價齊跌”的通道中，房地產(chǎn)市場的月度成交量不斷走低。自今年5月以來，全國70個大中城市的平均房價連續(xù)4個月出現(xiàn)環(huán)比下跌。但進入下半年，供應方開始做出“以價換量”的努力，使得整體成交量出現(xiàn)小幅回升。
據(jù)了解，國慶長假期間，各地新開盤的項目并不多，但多數(shù)在售項目均延續(xù)了此前的價格策略，即在定價基礎上做出一定的優(yōu)惠。其中，部分城市的新房項目優(yōu)惠幅度達到30%之多。
二手房方面，據(jù)北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，與年初最高點時相比，目前北京市場在售的二手房源均價已下跌超過15%，部分房源甚至超過20%。
分析人士指出，經(jīng)過多年來的房地產(chǎn)投資高增長，當前整體樓市處于“供大于求”的狀態(tài)。今年以來，隨著越來越多的城市松綁“限購令”，使得市場需求逐步釋放。這是市場成交逐漸回暖的大背景。
新政顯效仍需時間
從刺激需求的角度看，9月30日的信貸新政較為給力。央行和銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進一步做好住房金融服務工作的通知》，不僅重申首套房利率折扣下限為7折，而且在二套房的認定上，提出“既不認房又不認貸”的標準。其力度被市場認為“超預期”。
北京中原指出，該項政策的力度“5倍于”放松限購，“救市”的信號意義十分明顯。中金公司則認為，改善性需求一般占到市場需求的15%-25%之間，新政策將使得“賣一買一”的改善性購房者首付比例大幅下降，估計將給短期購房需求帶來10%-20%的恢復。
10月5日，央行又對四季度的信貸政策定調(diào)，提出“靈活運用多種貨幣政策工具，保持適度流動性，實現(xiàn)貨幣信貸及社會融資規(guī)模合理增長”。
兩項政策綜合來看，總體基調(diào)明顯利好樓市。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，由于央行已經(jīng)對合理的自住型購房需求提出了信貸支持，隨著各大商業(yè)銀行對央行差別化信貸政策的進一步落實，對于部分合理的自住型和改善型購房人群來說，四季度和春節(jié)前這段時間都將是不錯的置業(yè)時機。
但值得注意的是，政策利好真正落實尚需時日。據(jù)中國證券報記者調(diào)查，按照央行新政，當前多數(shù)銀行都已經(jīng)推行最新的二套房認定標準。但對于貸款利率，大部分仍然維持在此前的執(zhí)行標準，目前尚無實質(zhì)性的優(yōu)惠。
胡景暉認為，國慶樓市回升幅度仍然有限，這表明在未確定商業(yè)銀行具體執(zhí)行力度的情況下，市場已出現(xiàn)了較為明顯的短期觀望情緒。對于“房貸新政”利好效果尤其明顯的二手房市場來說，短期觀望的特征表現(xiàn)的更加顯著。
他表示，由于“房貸新政”涉及的人群較廣，不同城市也存在自身的市場特征，因此在各商業(yè)銀行具體的執(zhí)行情況落地之前，短期政策效果還難以顯現(xiàn)。但他同時指出，在未來的幾個月內(nèi)，效果會逐步顯現(xiàn)。
對于信貸政策執(zhí)行的力度，央行發(fā)布的通知，明確了商業(yè)銀行可以依據(jù)自身情況進行把控和執(zhí)行。多數(shù)分析人士指出，按照銀行的決策周期，具體的措施可能在10月中旬或下旬推出。因此，即便后期市場回暖，但由于前期大部分時間交易低迷，傳統(tǒng)的“金九銀十”還是會面臨成色不足的窘境。
漲價傳聞風聲四起
信貸新政的出臺，不僅會促進成交量回升，也可能使得房價重新“抬頭”。近期，網(wǎng)傳一份“綠城集團浙東區(qū)域公司文件”的資料顯示，綠城集團要求浙東區(qū)域的各項目自10月8日開始，對手頭產(chǎn)品價格進行梳理，根據(jù)城市及項目情況對價格進行5%-10%的上調(diào)，并于11月1日起全面執(zhí)行。
經(jīng)多方核實，記者證實了這份文件的真實性。盡管不排除此事有炒作之嫌，但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士仍認為，如果信貸新政力度夠大，在個別供需關(guān)系緊張、房價下跌時間較長的區(qū)域，一些房地產(chǎn)項目漲價并不意外。除此之外，國慶長假期間，另有數(shù)家大型房企也傳出即將做出價格調(diào)整的消息，但未得到證實。
“漲不漲價要看具體項目，但這個文件出來之后，繼續(xù)降價的現(xiàn)象就會少很多了。”某上市房企負責人向中國證券報記者表示，信貸新政的出臺，勢必會對房地產(chǎn)企業(yè)的定價策略造成影響。
鏈家地產(chǎn)認為，按照新的認定標準，符合條件的二套房購房者，不僅首付可以降低，且利息成本相當于下降了40%。由于實際購房成本明顯降低，房地產(chǎn)項目可以通過價格調(diào)整來彌補此前的利潤損失。
截至目前，整體市場尚未出現(xiàn)明顯漲價的項目。但分析人士認為，不排除未來房地產(chǎn)項目通過減少優(yōu)惠、降低折扣力度等形式變相漲價。
中金公司的分析指出，由于當前大部分房企的資金狀況并不充裕，且市場重心是去庫存，因此主動做出漲價的房地產(chǎn)商不會太多，漲價行為不會演變成大范圍事件。
來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金79062億元，同比增長2.7%，增速連續(xù)8個月下降。去年同期，房企到位資金增速為28.9%。截至8月末，全國商品房待售面積56160萬平方米，最近兩年來幾乎翻倍。
張大偉也認為，10月將是信貸政策的落地執(zhí)行月，后續(xù)的政策執(zhí)行力度是影響市場的最關(guān)鍵因素。但整體看，市場繼續(xù)下調(diào)的空間已被松綁的信貸政策“封死”。
