福州市人民政府發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展意見(jiàn)
各縣(市)區(qū)人民政府，市直各有關(guān)單位：
為切實(shí)滿足廣大群眾的合理住房需求，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)就貫徹落實(shí)《福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》提出如下實(shí)施意見(jiàn)：
一、支持首次和改善性購(gòu)房需求
對(duì)首次和改善性購(gòu)房需求予以切實(shí)保障，提供稅收等優(yōu)惠措施。
(一)首次購(gòu)買(mǎi)普通住房是指居民家庭第一次以市場(chǎng)方式購(gòu)買(mǎi)普通商品住房(含二手房)的行為，包括從省外引進(jìn)的專家學(xué)者；總部經(jīng)濟(jì)企業(yè)派駐入閩人員；從省外投靠在閩子女的父母等人員；進(jìn)城經(jīng)商、務(wù)工的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口；大學(xué)畢業(yè)生；成年子女等首次購(gòu)買(mǎi)商品住房。
首次購(gòu)買(mǎi)改善性普通商品住房(以下簡(jiǎn)稱首改房)是指居民家庭為改善居住條件而再次購(gòu)買(mǎi)一套普通商品住房(含二手房)的行為。
購(gòu)房人住房套數(shù)認(rèn)定不包括其自建房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、繼承房、受贈(zèng)房、征遷安置房和已償清貸款的二手住房。居民家庭擁有的住房套數(shù)只在購(gòu)房所在地房屋登記機(jī)構(gòu)查詢。房屋登記機(jī)構(gòu)出具的查詢證明只載明購(gòu)房人擁有一手住房的套數(shù)情況，根據(jù)本實(shí)施意見(jiàn)對(duì)居民家庭擬購(gòu)買(mǎi)住房(含二手房)是否符合首套房條件予以確認(rèn)并出具證明。家庭購(gòu)買(mǎi)首改房按首套房認(rèn)定。
(二)對(duì)2014年8月1日起購(gòu)買(mǎi)商品住房的，普通商品住房按以下標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下(含144平方米)。購(gòu)房人購(gòu)房時(shí)間按以下方式認(rèn)定：購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)，未實(shí)行網(wǎng)簽的商品房項(xiàng)目以紙質(zhì)合同申請(qǐng)登記備案(或預(yù)告登記)的時(shí)間為準(zhǔn)；購(gòu)買(mǎi)二手房的，以申請(qǐng)辦理房屋轉(zhuǎn)移登記時(shí)間為準(zhǔn)。
(三)對(duì)家庭購(gòu)買(mǎi)首套普通住房面積在90平方米以下(含90平方米)的，契稅按1%稅率征收；面積在90～144平方米(不含90平方米)的，契稅按1.5%稅率征收。實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)谋徽鬟w戶，購(gòu)買(mǎi)一套商品住房的給予免征契稅，購(gòu)買(mǎi)多套商品住房的，其購(gòu)房款與貨幣補(bǔ)償金額(含區(qū)位補(bǔ)償、舊房補(bǔ)償、貨幣補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)等)等額部分給予免征契稅。
(四)發(fā)展二手住房市場(chǎng)，個(gè)人轉(zhuǎn)讓購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的普通住房，免征營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房時(shí)，其轉(zhuǎn)讓住房的原購(gòu)房時(shí)間按以下方式認(rèn)定：購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)，未實(shí)行網(wǎng)簽的商品房項(xiàng)目以紙質(zhì)合同申請(qǐng)登記備案(或預(yù)告登記)的時(shí)間為準(zhǔn)；購(gòu)買(mǎi)二手房的，以申請(qǐng)辦理房屋轉(zhuǎn)移登記時(shí)間為準(zhǔn)；根據(jù)生效法律文書(shū)取得房產(chǎn)的以法律文書(shū)中記載的合同訂立時(shí)間或拍賣(mài)時(shí)間為準(zhǔn)；特殊情況的，應(yīng)提供能夠證明購(gòu)買(mǎi)時(shí)間的有效憑證作為依據(jù)(如銀行進(jìn)賬單等)。
(五)住房公積金在確保資金安全和正常提取的前提下，優(yōu)先滿足公積金繳存職工首次利用公積金貸款的購(gòu)房需求。公積金管理機(jī)構(gòu)要合理利用“公轉(zhuǎn)商”、財(cái)政借款等融資方式，緩解公積金信貸資金壓力。
二、改善宏觀調(diào)控措施
(一)在本市范圍內(nèi)取消商品住房限購(gòu)措施。
(二)在全市范圍內(nèi)購(gòu)房辦理簽約(網(wǎng)簽)、貸款、產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)時(shí)，無(wú)需提供一定年限納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。
(三)購(gòu)房人償清購(gòu)房貸款后，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房的，按首貸認(rèn)定。金融機(jī)構(gòu)在貸款首付款比例和利率方面按照政策規(guī)定的低限執(zhí)行。
三、落實(shí)差別化住房信貸政策
(一)各商業(yè)銀行要增加住房開(kāi)發(fā)貸款供應(yīng)，并向商業(yè)銀行總行積極爭(zhēng)取開(kāi)發(fā)貸款額度，優(yōu)先保障普通商品住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合理資金需求，進(jìn)一步提高開(kāi)發(fā)貸款授信審批效率。對(duì)達(dá)到授信條件的開(kāi)發(fā)貸款，及時(shí)發(fā)放，促進(jìn)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)。
(二)各商業(yè)銀行要努力配足個(gè)人住房貸款額度，優(yōu)先滿足個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)普通住房貸款需求，落實(shí)好人民銀行關(guān)于支持合理住房貸款的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。加快受理、審批、發(fā)放個(gè)人住房貸款，不壓?jiǎn)巍⒉粔嘿J。異地購(gòu)房者可以在購(gòu)房所在地商業(yè)銀行辦理住房按揭貸款，各商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)支持。
(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資納入企業(yè)資金應(yīng)急處置機(jī)制的協(xié)調(diào)范圍。對(duì)在建或已預(yù)售的房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)資金風(fēng)險(xiǎn)的，建立政府、房企、銀行、承建商的合作協(xié)調(diào)機(jī)制，按照“分類(lèi)處置”原則，一企一策，通過(guò)重組等手段實(shí)施幫扶，促進(jìn)項(xiàng)目建成銷(xiāo)售，化解風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)兼并重組的有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目，各金融機(jī)構(gòu)要積極提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)。
四、簡(jiǎn)化行政審批程序，優(yōu)化市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境
(一)進(jìn)一步簡(jiǎn)化行政審批環(huán)節(jié)，縮短審批時(shí)限。但商品房預(yù)售許可部門(mén)對(duì)預(yù)售價(jià)格變動(dòng)幅度不進(jìn)行限制，物價(jià)部門(mén)對(duì)商品房預(yù)售價(jià)格及其變動(dòng)幅度不進(jìn)行備案。繼續(xù)實(shí)行一房一標(biāo)價(jià)制度。供電、供氣、供水、通信等行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)，要積極主動(dòng)配合，實(shí)施跟蹤服務(wù)。
(二)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)變化，在不變更容積率、建筑密度等指標(biāo)，并滿足停車(chē)位等公共配套設(shè)施的情況下，做出的戶型調(diào)整，規(guī)劃部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以審批。除國(guó)有或國(guó)有控股的房地產(chǎn)項(xiàng)目外，其它房地產(chǎn)項(xiàng)目可以由開(kāi)發(fā)企業(yè)自主直接發(fā)包，選擇勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位。
(三)商品房預(yù)售許可條件中“投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%”界定為：中高層及以下(即九層及以下)建筑主體施工形象進(jìn)度達(dá)到地面二層，高層(即十層及以上)建筑主體施工形象進(jìn)度達(dá)到地面一層，超高層(即建筑高度100米及以上)建筑主體施工形象進(jìn)度達(dá)到地面±0.00。申請(qǐng)商品房預(yù)售許可，無(wú)需提供建設(shè)部門(mén)和國(guó)土部門(mén)認(rèn)定的資金投入證明。
(四)加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，由政府部門(mén)和銀行等建立聯(lián)合監(jiān)管機(jī)制，在項(xiàng)目開(kāi)始預(yù)售后，各監(jiān)管銀行根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)情況，在項(xiàng)目辦理竣工備案和房產(chǎn)初始登記之前預(yù)留監(jiān)管資金總額的5%，確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目順利完成。
(五)強(qiáng)化合同意識(shí)，嚴(yán)格履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同。支持房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)，相應(yīng)作出價(jià)格調(diào)整。有關(guān)部門(mén)要堅(jiān)決制止“房鬧”，依法追究其法律責(zé)任。
五、推進(jìn)保障性住房建設(shè)
(一)加快構(gòu)建以政府為主提供基本住房保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。堅(jiān)持以租為主，以鞏固租賃住房為主要形式，實(shí)行公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行。提供優(yōu)惠租賃價(jià)格的保障性住房，面向城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難家庭，逐步將符合一定條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入城鎮(zhèn)住房保障體系，穩(wěn)步擴(kuò)大住房保障對(duì)城鎮(zhèn)常住人口的覆蓋面。探索完善租賃補(bǔ)貼(租金減免)制度，通過(guò)發(fā)放租賃補(bǔ)貼或?qū)嵭泄沧赓U住房租金減免，增強(qiáng)保障家庭承租住房的能力。大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造，落實(shí)2014—2017年棚戶區(qū)改造規(guī)劃，積極改善群眾居住條件。加快實(shí)施城中村改造、石結(jié)構(gòu)房屋改造，有序推進(jìn)舊住宅小區(qū)綜合整治、危舊住房和非成套住房改造。
(二)多渠道籌集保障性住房。探索政府收儲(chǔ)商品住房作為保障性住房的模式，以有效增加保障性住房供給；進(jìn)一步落實(shí)出讓地配建公共租賃住房，由政府回購(gòu)所配建的房源，其營(yíng)業(yè)稅按照政府回購(gòu)價(jià)計(jì)算稅基征收；進(jìn)一步支持和鼓勵(lì)企業(yè)在符合一定條件的前提下，利用自有土地建設(shè)公共租賃住房。
六、完善土地供應(yīng)機(jī)制，完善預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)
(一)各縣(市)土地部門(mén)要根據(jù)本地商品住房庫(kù)存量和市場(chǎng)供求變化情況，合理確定商品住宅用地供應(yīng)量，按計(jì)劃有節(jié)奏地均衡投放；并針對(duì)市場(chǎng)變化情況，不再將捆綁配建星級(jí)酒店作為出讓條件。
(二)建立交地跟蹤服務(wù)機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)已出讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際交地情況的跟蹤，增強(qiáng)履約意識(shí)，及時(shí)協(xié)調(diào)交地過(guò)程中遇到的問(wèn)題，確保按土地出讓合同規(guī)定的時(shí)限全面交地，切實(shí)解決企業(yè)受讓土地后發(fā)生的拖延交地問(wèn)題。
七、加強(qiáng)市場(chǎng)分析監(jiān)測(cè)
(一)加大房地產(chǎn)市場(chǎng)信息公開(kāi)力度，及時(shí)準(zhǔn)確發(fā)布市場(chǎng)供求信息。完善房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，各縣(市)要建立市場(chǎng)異常變化、突發(fā)性重要情況向上一級(jí)政府報(bào)告制度。市場(chǎng)庫(kù)存量壓力大的縣(市)要及時(shí)制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)預(yù)案。
(二)要密切關(guān)注輿情，加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，形成有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的輿論氛圍。
八、本《實(shí)施意見(jiàn)》自2014年8月1日起施行，優(yōu)惠政策有效期1年。
福州市人民政府辦公廳
2014年9月17日
