限購政策在除京滬穗深四城市以外全面退出的態(tài)勢，并未能“挽救”上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“半年報(bào)”。當(dāng)8月這個(gè)傳統(tǒng)的內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)企業(yè)集中披露半年業(yè)績高峰期到來之時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)利潤率全面下滑，已經(jīng)成為不爭的事實(shí)。近日，綠城中國發(fā)布半年業(yè)績報(bào)告稱，上半年股東應(yīng)占核心利潤為6.61億，較去年同期的16.2億減少59.2%。綠城中國在利潤領(lǐng)域的表現(xiàn)，僅是最為極端者，包括萬科、保利、中海在內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在利潤表現(xiàn)方面均較2013年有所下滑。
利潤博弈加劇
“從現(xiàn)在的情況看，毛利率這一項(xiàng)下滑，應(yīng)該是行業(yè)趨勢。”日前，在接受記者采訪時(shí)，世茂集團(tuán)董事局副主席許世壇表示。在新近發(fā)布的世茂房地產(chǎn)半年業(yè)績公報(bào)中，世茂房地產(chǎn)的毛利率由去年同期的35.5%小幅下滑1.4個(gè)百分點(diǎn)。
“去年行業(yè)平均的毛利率大概是31%到32%，今年才27%到28%，我們能做到34%以上，是高于行業(yè)平均水平的。”許世壇坦言。在利潤方面的表現(xiàn)，世茂房地產(chǎn)的日子恐怕比大多數(shù)上市房企好過得多。8月25日，同樣在香港上市的綠城中國公布半年業(yè)績報(bào)告，其披露的經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示，截至2014年6月，綠城中國股東應(yīng)占利潤為6.13億(人民幣，下同)，較去年同期的18.55億減少67%；若扣除收購凈收益和金融衍生工具公平值變化的稅后凈影響，上半年股東應(yīng)占核心利潤為6.61億，較去年同期的16.2億減少59.2%。
在毛利率表現(xiàn)一項(xiàng)上，綠城集團(tuán)物業(yè)銷售毛利為28.31億元，物業(yè)銷售毛利率為24%，較去年同期的29.7%下降了5.7個(gè)百分點(diǎn)。更早公布半年業(yè)績的萬科企業(yè)股份有限公司，其中期毛利率進(jìn)一步下滑至21.8%，已經(jīng)是歷史最低水平。與此同時(shí)，保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的毛利率都已經(jīng)有所下滑。在此之前，中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院的監(jiān)測顯示，82家房企的凈利潤則出現(xiàn)了下滑，由2013年208.41億元，跌至200.98億元，降幅為3.57%。
力保銷售收入
與整體利潤表現(xiàn)形成鮮明對比的，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售額表現(xiàn)還算理想。記者對8月以來公布半年業(yè)績報(bào)告的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，除萬科因財(cái)務(wù)結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)問題導(dǎo)致上半年?duì)I業(yè)收入較去年有所下降外，世茂房地產(chǎn)、融創(chuàng)中國等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入，較去年同期，均有超過20%以上的漲幅。截至8月24日，滬深兩市共有82家房企公布了2014年中期財(cái)報(bào)。今年上半年，82家房企共實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入1858.91億元，較2013年同期的1680.54億元增長了10.61%。
世茂房地產(chǎn)半年業(yè)績報(bào)告顯示，世茂房地產(chǎn)1～6月銷售額321.1億元，與去年同期基本持平，營業(yè)額236.8億元人民幣，同比2013年同期166.77億元，上升42.0%。特別是在整體市場持續(xù)低迷的情況下，世茂房地產(chǎn)3月-6月連續(xù)4個(gè)月實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長，其中，6月份世茂合約銷售額為80.7億，同比增長12%，創(chuàng)世茂企業(yè)發(fā)展歷史單月銷售額新高。“現(xiàn)在大家都說上半年不是很好，其實(shí)也不是真的很差，上半年差不多整體銷售量下降了接近10%，但是前十大開發(fā)商，銷售又是全部在增長的。”許世壇表示。
記者了解到，世茂房地產(chǎn)在南京、張家港、蘇州、常州、泉州、廈門、福州、石獅等8個(gè)城市的銷售排行榜上均名列第一。其中，銷售業(yè)績超過10億元的城市達(dá)6個(gè)，近20億元的2個(gè)，南京和泉州則分別達(dá)到46億元和37億元。這在相當(dāng)大的程度上確保了世茂營業(yè)收入的增長狀態(tài)。
TOP10市場占比或繼續(xù)提高
世茂房地產(chǎn)半年報(bào)顯示，上半年銷售回款274億元，銷售回款率從2013年全年的83.1%增長到85.3%。即使在信貨收緊的6月，仍創(chuàng)下按揭放款單月歷史記錄，按揭回款約33億，各區(qū)域均超額完成計(jì)劃的112%。同時(shí)，雖然上半年世茂房地產(chǎn)又新進(jìn)入了重慶、西安、福建及長三角等多個(gè)二三線城市，但70億的新購?fù)恋乜钶^去年同期減少約50%，將上半年凈資產(chǎn)負(fù)債率控制在58.4%的行業(yè)較低水平。
“上半年的回款率和負(fù)債率都比較理想，加上世茂與各大國有銀行及主要金融簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)定，取得了約240億的按揭額度授信。這使得世茂手里握了多張好牌，能根據(jù)下半年市場情況的變化進(jìn)行組合，今年業(yè)績沖刺的后勁十足。”在談及2014年下半年前景時(shí)，世茂房地產(chǎn)副總裁蔡雪梅表示。有分析人士認(rèn)為，去年前十大房地產(chǎn)開發(fā)商占有率只有13%，今年一到五月份的數(shù)據(jù)顯示已經(jīng)接近20%。長遠(yuǎn)來說，十年后或者是五年后，前十大開發(fā)商的占比可能會升到20%到30%。對于有品牌，有實(shí)力，有口碑的開發(fā)商肯定會更快去享受到市場的變化。
“下半年世茂將有大量優(yōu)質(zhì)供貨上市，主要集中在9、10、11月份。三個(gè)月的平均月供貨量將達(dá)百億，在金九銀十的銷售黃金期，世茂會采取營銷管理動(dòng)作，保證產(chǎn)品的銷售去化率，力爭新增供貨去化率70%，老庫存去化率60%。”許世壇說。融創(chuàng)中國董事長孫宏斌則表示，下半年預(yù)期有大約12個(gè)新項(xiàng)目陸續(xù)推盤開售，這些項(xiàng)目位于北京、天津、上海、重慶和杭州五個(gè)城市，公司對實(shí)現(xiàn)全年銷售目標(biāo)650億元的信心十足。此外下半年融創(chuàng)將致力于完成對綠城中國的股權(quán)收購，并推動(dòng)綠城在戰(zhàn)略布局及經(jīng)營上的調(diào)整。
