• 
    
  • <sup id="2www8"><delect id="2www8"></delect></sup>
  • <small id="2www8"></small>
    <tfoot id="2www8"><dd id="2www8"></dd></tfoot>
      • 亚洲日韩一区二区三区四区高清,91精品手机在线观看,专区一va亚洲v专区在线,中文字幕一区二区高清精品久久久

        一線城市“舊改”成房企新戰(zhàn)場(chǎng)
        地方政府嚴(yán)控供地規(guī)模 核心區(qū)域土地日益稀缺
        2014-08-26    作者:記者 高偉/北京報(bào)道    來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
        分享到:
        【字號(hào)

          一線城市核心區(qū)土地資源日益稀缺的現(xiàn)象正愈演愈烈。這些城市核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊往往成為各大房企爭(zhēng)奪的對(duì)象,并不斷刷新各地乃至全國(guó)的地王紀(jì)錄。而且,幾大一線城市對(duì)新增建設(shè)用地的供地規(guī)模都施行不同程度的總量控制,新增指標(biāo)越來越少。在此背景下,能夠盤活大量存量用地的“舊城改造”模式,開始成為房企競(jìng)爭(zhēng)的新選擇。

        趙乃育/繪

          土地稀缺 核心區(qū)域地王頻出

          8月25日,北京市土地整理儲(chǔ)備中心公布三宗土地出讓公告,其中包括7月底流拍的朝陽區(qū)孫河BCDE地塊。重新掛出的孫河地塊起始價(jià)從46億元降到42.3億元,下調(diào)3.7億元。即便這樣,起始樓面價(jià)仍處于3.4萬元/平方米的高位。
          北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,綜合考慮多重因素,孫河地塊商品房部分起始樓面價(jià)超過3.4萬元/平方米的水平,甚至有房企測(cè)算該地塊起始樓面價(jià)超過3.6萬元/平方米。孫河地塊可算是北京起始樓面價(jià)最貴的地塊。
          而日前同樣在北京土地市場(chǎng)“復(fù)出”的華嘉胡同地塊,由于地處核心地段,明顯更受房企歡迎。該地塊在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍階段,經(jīng)過幾大知名房企近200輪激烈競(jìng)價(jià)后,最終以74.6億元總價(jià)成功出讓,溢價(jià)率110.14%,樓面價(jià)超過9萬元/平方米,并因此成為北京土地市場(chǎng)總價(jià)和單價(jià)的雙料地王。
          鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,華嘉胡同地塊之所以受到極大關(guān)注,主要是由于該地塊是極其稀有的北京二環(huán)附近商業(yè)及住宅地塊,緊鄰金融機(jī)構(gòu)云集的金融街及政府機(jī)關(guān)集中的月壇商圈,“高溢價(jià)率成交主要是由于其具備不可復(fù)制的絕版優(yōu)越地理位置”。
          不僅僅是北京市場(chǎng),上海土地市場(chǎng)7月份拍出的單價(jià)地王五里橋項(xiàng)目,同樣位于宅地稀缺的內(nèi)環(huán)位置。該項(xiàng)目扣除配建保障房后項(xiàng)目實(shí)際樓面價(jià)達(dá)到8.55萬元/平方米。此外,上海市即將出讓的董家渡項(xiàng)目地塊也被業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)為新的“總價(jià)地王”,該地塊位于外灘,規(guī)劃占地面積16.3萬平方米,地上建筑面積達(dá)70萬平方米,其中住宅占比約為18%。業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè),按照該區(qū)域當(dāng)前4萬元左右的樓面價(jià)估算,這一項(xiàng)目成交總價(jià)有可能接近300億元。
          CRIC研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,從2014年上半年經(jīng)營(yíng)性用地成交總價(jià)和單價(jià)前10名排行榜來看,北上廣深四大一線城市成為地王集中營(yíng)。該機(jī)構(gòu)分析指出,“一線城市的土地市場(chǎng),尤其是住宅用地市場(chǎng),對(duì)房企而言,始終是兵家必爭(zhēng)之地”。近兩年全國(guó)土地市場(chǎng)“地王”項(xiàng)目中,北上廣深等一線城市的數(shù)量占比高達(dá)71%。
          易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱分析認(rèn)為,一線城市市場(chǎng)成熟,企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈,地價(jià)遙遙領(lǐng)先于其他城市。隨著城市分化加劇,一線城市和其他城市之間的價(jià)格差距也越來越大。此外一線城市重點(diǎn)區(qū)域推出的土地,往往是高價(jià)地王頻現(xiàn),如上海的世博會(huì)區(qū)域、深圳前海、北京朝陽區(qū)東三環(huán)CBD等核心區(qū)域。

          嚴(yán)控指標(biāo) 新增用地日益緊張

          不難發(fā)現(xiàn),一線城市核心地塊尤其是住宅地塊受到追捧的一個(gè)重要原因,是這些地塊往往是“絕版地塊”。四大一線城市對(duì)城市核心區(qū)域的供地規(guī)劃都有不同程度的約束,也都對(duì)主城區(qū)新增土地供應(yīng)施行總量控制,新增建設(shè)用地指標(biāo)越來越少。
          國(guó)土部從2014年開始將土地供應(yīng)計(jì)劃下放到地方,不再發(fā)布統(tǒng)一計(jì)劃。但是在2014年工作會(huì)議上,國(guó)土部要求壓縮東部地區(qū)特別是京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角三大城市群建設(shè)用地規(guī)模,除生活用地外,原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設(shè)用地。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,這主要是考慮到北京等城市資源環(huán)境承載力已達(dá)到極限,所以土地供應(yīng)計(jì)劃編制方面也給予地方政府一定的彈性空間。
          事實(shí)上,北京市國(guó)土局早在《北京市2011-2015年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》中就要求,在“十二五”期間,三環(huán)內(nèi)將原則上不再新增供應(yīng)住宅用地,四環(huán)內(nèi)原則上不再新增供應(yīng)集中建設(shè)的經(jīng)適房項(xiàng)目用地。此外,北京還將嚴(yán)格執(zhí)行土地節(jié)約集約利用的控制標(biāo)準(zhǔn),住宅用地的容積率不得低于1。五年內(nèi)北京將供應(yīng)住宅用地9300公頃,其中保障房共4800公頃,占比超過50%。
          除了住宅用地的總量控制,今年8月,有業(yè)內(nèi)消息稱今后北京四環(huán)以內(nèi)將不再批建商業(yè)地產(chǎn),而商業(yè)樓宇的出讓土地建筑面積也不得超過1萬平方米。這意味著,繼之前要求三環(huán)內(nèi)不再供應(yīng)住宅用地的政策后,北京再度提出在四環(huán)以內(nèi)不再供應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)用地。即便是有特殊需求,單個(gè)項(xiàng)目批準(zhǔn)建設(shè)面積不會(huì)超過1萬平方米。
          根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2010年以來的4年多時(shí)間里,北京商業(yè)用地成交的主要區(qū)域集中在五環(huán)以外,五環(huán)內(nèi)商業(yè)用地的供應(yīng)比例不到15%。而2014年五環(huán)內(nèi)商業(yè)用地的成交比重更是不足2%。
          世邦魏理仕近日發(fā)布研究報(bào)告指出,根據(jù)廣州市房屋管理局官方數(shù)據(jù),其可利用建設(shè)用地為1772平方公里,至今僅剩90多平方公里尚待開發(fā)。若按廣州目前每年25平方公里的用地速度,所剩增量土地資源將在未來3年內(nèi)消化完畢。同時(shí),截至2020年,深圳新增可建設(shè)用地僅59平方公里,若按以往土地供應(yīng)速度計(jì)算,單靠增量土地,僅能維持不超過4年的未來土地供應(yīng)。
          此外,資料顯示,上海計(jì)劃到2020年的規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模為3226平方公里,這一目標(biāo)將被作為“終極規(guī)模”予以鎖定。全市新增建設(shè)用地年度計(jì)劃在2013年的基礎(chǔ)上逐年遞減,加大新增建設(shè)用地計(jì)劃與集中建設(shè)區(qū)外減量化規(guī)模的關(guān)聯(lián)力度,確保總量鎖定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。同時(shí),通過存量低效建設(shè)用地盤活和城市更新,優(yōu)化城鄉(xiāng)建設(shè)用地布局和結(jié)構(gòu);適度降低工業(yè)用地比重。

          盤活存量 舊改市場(chǎng)群雄逐鹿

          丁祖昱認(rèn)為,上海市的這種“總量控制”政策對(duì)上海整體土地市場(chǎng)有至關(guān)重要的意義。他建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該關(guān)注一線城市的存量土地、工業(yè)用地,關(guān)注舊城改造和城中村改造。
          與日益稀缺的增量用地不同,一線城市大量的土地資源來源于存量用地。深圳市在2013年的整體土地供應(yīng)中,存量土地接近6成。世邦魏理仕中國(guó)區(qū)策略顧問部執(zhí)行董事王廣強(qiáng)認(rèn)為,“在國(guó)內(nèi)一線城市,城市更新已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)未來重要的發(fā)展方向之一,如何盤活存量土地資源,促進(jìn)舊城改造,是各個(gè)開發(fā)商都需要關(guān)注的重要議題。”
          據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì),截至目前已有超過30家房企通過舊城改造方式在深圳、北京等城市獲取土地。如華潤(rùn)、招商、中糧等央企巨頭,還有佳兆業(yè)、京基、金地、星河、卓越等地方民企,這些房企先后加入一線城市的舊改爭(zhēng)奪戰(zhàn),舊改市場(chǎng)已呈群雄逐鹿局面。
          對(duì)于一線城市舊城改造市場(chǎng),王廣強(qiáng)判斷,“目前為止,我們尚未看到任何一家國(guó)內(nèi)房企在城市更新領(lǐng)域形成絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。”隨著城市新增土地增速減緩,今后將有更多房企投入舊城改造的業(yè)務(wù)中,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將越趨激烈,同時(shí)也將影響未來中國(guó)的房企發(fā)展格局。
          “舊改項(xiàng)目具有開發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入大、利益關(guān)系復(fù)雜等諸多難點(diǎn)。”世邦魏理仕深圳公司策略顧問部董事黃易里認(rèn)為,城市更新對(duì)房企的開發(fā)建設(shè)、資金控制等能力有更高的要求與門檻;此外,如何獲得政府支持也是城市更新領(lǐng)域中不可忽視的一環(huán)。
          業(yè)內(nèi)認(rèn)為,對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說,一線城市商業(yè)類、辦公類新增建設(shè)用地減少是必然趨勢(shì),存量土地尤其是工業(yè)用地市場(chǎng)將迎來一系列體制創(chuàng)新,比如工業(yè)用地補(bǔ)繳土地出讓金后轉(zhuǎn)性為商業(yè)用地;工業(yè)用地、集體土地原使用權(quán)人和產(chǎn)權(quán)人參與土地及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng);因此,也將有更多房地產(chǎn)企業(yè)等市場(chǎng)化主體與存量土地公用權(quán)人展開合作。

          凡標(biāo)注來源為“經(jīng)濟(jì)參考報(bào)”或“經(jīng)濟(jì)參考網(wǎng)”的所有文字、圖片、音視頻稿件,及電子雜志等數(shù)字媒體產(chǎn)品,版權(quán)均屬經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社,未經(jīng)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社書面授權(quán),不得以任何形式刊載、播放。
         
        集成閱讀:
        · 海南:取消“一攬子”供地 嚴(yán)控建設(shè)用地規(guī)模
        · 地價(jià)溫和上漲 房地產(chǎn)用地供應(yīng)再回落
        · 國(guó)土資源部:控制特大城市新增建設(shè)用地規(guī)模
        · 一線城市前4月住宅地價(jià)同比大漲六成
        · 舊城改造把“廉價(jià)居住區(qū)”改沒了
         
        頻道精選:
        · 【思想】做市商讓新三板活過來了 2013-06-14
        · 【讀書】借來的智慧 2014-08-25
        · 【財(cái)智】匯添富清盤避重就輕 劍走偏鋒疑營(yíng)銷噱頭 2014-08-22
        · 【深度】資金鏈互保鏈斷裂再引民企“跑路潮” 2014-08-25
         
        關(guān)于我們 | 版權(quán)聲明 | 聯(lián)系我們 | 媒體刊例 | 友情鏈接
        經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社版權(quán)所有 本站所有新聞內(nèi)容未經(jīng)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)協(xié)議授權(quán),禁止轉(zhuǎn)載使用
        新聞線索提供熱線:010-63074375 63072334 報(bào)社地址:北京市宣武門西大街57號(hào)
        JJCKB.CN 京ICP證12028708號(hào)
        亚洲日韩一区二区三区四区高清
      • 
        
      • <sup id="2www8"><delect id="2www8"></delect></sup>
      • <small id="2www8"></small>
        <tfoot id="2www8"><dd id="2www8"></dd></tfoot>