摘要：今年3月以來，由于樓市成交趨冷，房地產企業(yè)資金回籠情況不理想，購地趨于謹慎，購地金額處于低位徘徊。在高底價下，北京、上海、廈門等地都出現(xiàn)了土地流拍現(xiàn)象。房企似乎在等待地方土地降價。而另一方面，地方的財政壓力、地方債務壓力越來越大。未來地方政府是否會降低地價？
樓市的低迷已經影響到土地市場，進入8月，各地土地頻頻流拍，房企買地意愿降到冰點。
萬科總裁郁亮在中期業(yè)績會上表示，萬科上半年賣了800多萬平方米的房，但只買了200多萬平方米土地，原因是上半年土地價格仍在高位，公司投資非常謹慎。
截至6月底，盡管賬上尚有400多億現(xiàn)金，萬科仍表示拿地時機未到，“土地市場的調整才剛剛開始。”萬科董秘譚華杰說。
而8月20日北京華嘉胡同地塊天價拍出，業(yè)內人士多數(shù)認為這僅是個案，有知情人士透露其中存在拿地企業(yè)托市的嫌疑，因此并不能作為房企信心回暖的信號。
房企拿地降到冰點
今年3月以來，由于樓市成交趨冷，房地產企業(yè)資金回籠情況不理想，購地趨于謹慎，購地金額處于低位徘徊。
中原地產研究部統(tǒng)計數(shù)據顯示：截至8月18日，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，合計土地出讓金為3007.2億，僅完成了2013年5242.3億的57%。雖然樓面價創(chuàng)造新高，但溢價率從2013年的41.7%下調到了2014年的31.17%，今年以來更是逐月持續(xù)下調。
鏈家地產市場研究部張旭提供的數(shù)據顯示，今年北京的居住類用地樓面價較去年大幅上漲48.3%，明顯高于前兩年的增幅，2012年和2013年分別為36%和44.6%。
在高底價下，北京、上海、廈門等地都出現(xiàn)了土地流拍現(xiàn)象。不久前的8月14日，北京房山區(qū)1宗多功能地塊流拍，成為年內北京第三塊流拍土地。
張旭指出，該地塊位于六環(huán)外，位置較偏，區(qū)域優(yōu)勢不明顯。淡市下，房企更注重性價比，以合理使用資金。
大型房企的表現(xiàn)印證了土地市場的整體不景氣情況。中原地產數(shù)據顯示，截至7月底，十家標桿房企權益購地總金額為1322.27億元，僅相當于去年全年購地金額的四成。
其中，中海和招商的購地金額是去年購地金額的6-7成，其他房企的購地金額均不及去年購地金額的5成，僅華潤的購地金額達到了317.72億元，超出去年20.2%。
張旭分析，在樓市不景氣的情況下，地價的不斷走高無疑會壓縮房企的盈利空間，放大風險，故而房企的投資熱情不高。
從近日統(tǒng)計局公布的房地產運行數(shù)據來看，多項指標表明房地產仍然處于下行通道，住宅庫存壓力依然較大。多位開發(fā)商人士表示，回款是當前重點，未來將根據自身的現(xiàn)金流和市場情況審慎買地。
地方將被迫降價？
“土地流拍很正常。說明開發(fā)商不看好，不參與。每一次土地市場低迷，流拍都會出現(xiàn)。”中國房地產學會副會長陳國強認為，上半年政府出讓土地的底價偏高，會使參與的開發(fā)商的積極性受影響，流拍的可能性增大。但底價低，又會引起多輪競拍。最終的實際成交價格還是取決于房地產企業(yè)對這個地塊的價值判斷。
包括萬科、保利、中海外等在內的開發(fā)商均認為目前土地市場價格仍然很高，保利地產有關人士表示，上半年保利拿了400多萬平方米土地，都是之前長期溝通過的，基本都是底價獲取。
房企似乎在等待地方土地降價。而另一方面，地方的財政壓力、地方債務壓力越來越大。未來地方政府是否會降低地價？
陳國強分析，在土地市場低迷的情形之下，各地國土資源局會在推出新土地的力度、節(jié)奏、策略等方面作出一些調整，底價的設定只是其中一個方面。
“我們遵循的原則是寧可少買一塊地，不要錯買一塊地。”碧桂園總裁莫斌說，進入到今年的二季度后，投資步伐有所放緩，公司會審慎的根據市場的整體形勢，公司銷售回款、財務資金的情況，審慎的決定每一宗、每一塊土地的投資。
譚華杰表示，上半年土地市場有所降溫，這可以從土地成交流拍率上升、溢價率下降這方面得到體現(xiàn)。上半年土地推出時的底價還維持在非常高的水平，一般來說下半年都是土地供應的高峰，所以土地市場調整可能剛剛開始，下半年土地市場調整會比上半年更加明顯。
譚華杰說，鑒于土地市場目前調整并不充分，萬科會繼續(xù)堅持審慎投資原則。如果下半年土地市場調整進行得比較充分，也會去積極尋找機會。
陳國強判斷，地方政府在底價上也可能會趨于謹慎。地方政府其實有很明顯的市場意識，會根據市場情況，在土地推出的力度、節(jié)奏、策略上做一些調整。這是一個雙方博弈的過程。
土地市場短期難回升
陳國強指出，當前土地市場的低迷主要因素還是樓市低迷，傳導到土地市場，或者說二者的聯(lián)動效應所致。
而且，土地市場是滯后于樓市的。未來可能會市場回暖，但土地市場的低迷可能會持續(xù)得更久一些。下半年仍然難以樂觀。
自7月限購大面積取消以來，市場出現(xiàn)了部分回暖的預期。8月20日，曾于今年2月份被叫停的北京二環(huán)內西城區(qū)華嘉胡同地塊再度掛牌，劇情出現(xiàn)大反轉，在國土局的公開拍賣中，華嘉胡同現(xiàn)場競拍高達193輪，最終被華融以74.6億總價拿下，一舉刷新了北京總價地王，溢價率高達110%，折合商品住宅樓面價6.34萬元/平米。
北京蘭德咨詢總裁宋延慶分析，這是一個信號，說明投資者的信心開始回升。他指出，隨著一些城市放松限購，整個下半年市場會好于上半年，土地市場也會出現(xiàn)好轉。
張旭指出，華嘉胡同這個地塊，是北京二壞內極其稀缺的，也有特殊性。
但截至目前，樓市的成交復蘇跡象并未傳導到土地市場。世聯(lián)行發(fā)布報告稱，7月全國土地市場再度遇冷，TOP20城市土地成交總建面環(huán)比下滑11.8%。
另據中原地產數(shù)據顯示，8月截至18日，20大房企拿地95.3億，其中最多的萬達在杭州及青島有所入賬，其他均在土地市場保持克制。
中國土地勘測研究院研究員鄒曉云分析，目前從中央的反應來看，中央不會再出現(xiàn)大面積政策救市，整個房地產市場會呈現(xiàn)真實一面，走向低迷，進一步會波及到土地市場。
“土地財政會受到影響，但這是必須要承擔的，地方政府要為以前的付出買單，并且，不能再以不健康的方式補救了。”鄒曉云說。
