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        政企博弈土地市場:地價流拍增多地方被迫降價
        2014-08-21    作者:記者 張曉玲    來源:21世紀經濟報道
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            摘要:今年3月以來,由于樓市成交趨冷,房地產企業(yè)資金回籠情況不理想,購地趨于謹慎,購地金額處于低位徘徊。在高底價下,北京、上海、廈門等地都出現(xiàn)了土地流拍現(xiàn)象。房企似乎在等待地方土地降價。而另一方面,地方的財政壓力、地方債務壓力越來越大。未來地方政府是否會降低地價?

          樓市的低迷已經影響到土地市場,進入8月,各地土地頻頻流拍,房企買地意愿降到冰點。

          萬科總裁郁亮在中期業(yè)績會上表示,萬科上半年賣了800多萬平方米的房,但只買了200多萬平方米土地,原因是上半年土地價格仍在高位,公司投資非常謹慎。

          截至6月底,盡管賬上尚有400多億現(xiàn)金,萬科仍表示拿地時機未到,“土地市場的調整才剛剛開始。”萬科董秘譚華杰說。

          而8月20日北京華嘉胡同地塊天價拍出,業(yè)內人士多數(shù)認為這僅是個案,有知情人士透露其中存在拿地企業(yè)托市的嫌疑,因此并不能作為房企信心回暖的信號。

          房企拿地降到冰點

          今年3月以來,由于樓市成交趨冷,房地產企業(yè)資金回籠情況不理想,購地趨于謹慎,購地金額處于低位徘徊。

          中原地產研究部統(tǒng)計數(shù)據顯示:截至8月18日,北京、上海、廣州、深圳四個一線城市,合計土地出讓金為3007.2億,僅完成了2013年5242.3億的57%。雖然樓面價創(chuàng)造新高,但溢價率從2013年的41.7%下調到了2014年的31.17%,今年以來更是逐月持續(xù)下調。

          鏈家地產市場研究部張旭提供的數(shù)據顯示,今年北京的居住類用地樓面價較去年大幅上漲48.3%,明顯高于前兩年的增幅,2012年和2013年分別為36%和44.6%。

          在高底價下,北京、上海、廈門等地都出現(xiàn)了土地流拍現(xiàn)象。不久前的8月14日,北京房山區(qū)1宗多功能地塊流拍,成為年內北京第三塊流拍土地。

          張旭指出,該地塊位于六環(huán)外,位置較偏,區(qū)域優(yōu)勢不明顯。淡市下,房企更注重性價比,以合理使用資金。

          大型房企的表現(xiàn)印證了土地市場的整體不景氣情況。中原地產數(shù)據顯示,截至7月底,十家標桿房企權益購地總金額為1322.27億元,僅相當于去年全年購地金額的四成。

          其中,中海和招商的購地金額是去年購地金額的6-7成,其他房企的購地金額均不及去年購地金額的5成,僅華潤的購地金額達到了317.72億元,超出去年20.2%。

          張旭分析,在樓市不景氣的情況下,地價的不斷走高無疑會壓縮房企的盈利空間,放大風險,故而房企的投資熱情不高。

          從近日統(tǒng)計局公布的房地產運行數(shù)據來看,多項指標表明房地產仍然處于下行通道,住宅庫存壓力依然較大。多位開發(fā)商人士表示,回款是當前重點,未來將根據自身的現(xiàn)金流和市場情況審慎買地。

          地方將被迫降價?

          “土地流拍很正常。說明開發(fā)商不看好,不參與。每一次土地市場低迷,流拍都會出現(xiàn)。”中國房地產學會副會長陳國強認為,上半年政府出讓土地的底價偏高,會使參與的開發(fā)商的積極性受影響,流拍的可能性增大。但底價低,又會引起多輪競拍。最終的實際成交價格還是取決于房地產企業(yè)對這個地塊的價值判斷。

          包括萬科、保利、中海外等在內的開發(fā)商均認為目前土地市場價格仍然很高,保利地產有關人士表示,上半年保利拿了400多萬平方米土地,都是之前長期溝通過的,基本都是底價獲取。

          房企似乎在等待地方土地降價。而另一方面,地方的財政壓力、地方債務壓力越來越大。未來地方政府是否會降低地價?

          陳國強分析,在土地市場低迷的情形之下,各地國土資源局會在推出新土地的力度、節(jié)奏、策略等方面作出一些調整,底價的設定只是其中一個方面。

          “我們遵循的原則是寧可少買一塊地,不要錯買一塊地。”碧桂園總裁莫斌說,進入到今年的二季度后,投資步伐有所放緩,公司會審慎的根據市場的整體形勢,公司銷售回款、財務資金的情況,審慎的決定每一宗、每一塊土地的投資。

          譚華杰表示,上半年土地市場有所降溫,這可以從土地成交流拍率上升、溢價率下降這方面得到體現(xiàn)。上半年土地推出時的底價還維持在非常高的水平,一般來說下半年都是土地供應的高峰,所以土地市場調整可能剛剛開始,下半年土地市場調整會比上半年更加明顯。

          譚華杰說,鑒于土地市場目前調整并不充分,萬科會繼續(xù)堅持審慎投資原則。如果下半年土地市場調整進行得比較充分,也會去積極尋找機會。

          陳國強判斷,地方政府在底價上也可能會趨于謹慎。地方政府其實有很明顯的市場意識,會根據市場情況,在土地推出的力度、節(jié)奏、策略上做一些調整。這是一個雙方博弈的過程。

          土地市場短期難回升

          陳國強指出,當前土地市場的低迷主要因素還是樓市低迷,傳導到土地市場,或者說二者的聯(lián)動效應所致。

          而且,土地市場是滯后于樓市的。未來可能會市場回暖,但土地市場的低迷可能會持續(xù)得更久一些。下半年仍然難以樂觀。

          自7月限購大面積取消以來,市場出現(xiàn)了部分回暖的預期。8月20日,曾于今年2月份被叫停的北京二環(huán)內西城區(qū)華嘉胡同地塊再度掛牌,劇情出現(xiàn)大反轉,在國土局的公開拍賣中,華嘉胡同現(xiàn)場競拍高達193輪,最終被華融以74.6億總價拿下,一舉刷新了北京總價地王,溢價率高達110%,折合商品住宅樓面價6.34萬元/平米。

          北京蘭德咨詢總裁宋延慶分析,這是一個信號,說明投資者的信心開始回升。他指出,隨著一些城市放松限購,整個下半年市場會好于上半年,土地市場也會出現(xiàn)好轉。

          張旭指出,華嘉胡同這個地塊,是北京二壞內極其稀缺的,也有特殊性。

          但截至目前,樓市的成交復蘇跡象并未傳導到土地市場。世聯(lián)行發(fā)布報告稱,7月全國土地市場再度遇冷,TOP20城市土地成交總建面環(huán)比下滑11.8%。

          另據中原地產數(shù)據顯示,8月截至18日,20大房企拿地95.3億,其中最多的萬達在杭州及青島有所入賬,其他均在土地市場保持克制。

          中國土地勘測研究院研究員鄒曉云分析,目前從中央的反應來看,中央不會再出現(xiàn)大面積政策救市,整個房地產市場會呈現(xiàn)真實一面,走向低迷,進一步會波及到土地市場。

          “土地財政會受到影響,但這是必須要承擔的,地方政府要為以前的付出買單,并且,不能再以不健康的方式補救了。”鄒曉云說。

         

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