摘要：“當然，即便信貸放松，幅度也不會太大。”張大偉說，在幅度有限以及目前銀行對房貸的風險管控提高的情況下，購房者的還款能力十分重要，相對而言，改善型購房者的還款能力更強，因此信貸放松將主要體現(xiàn)在釋放改善型需求上，也就是“認房不認貸”，“認房不認貸是下半年銀行最容易放松的一個方向。”
16日起，最北省會城市哈爾濱全面取消限購，購房者將不再受到套數(shù)限制。
至此，目前尚未取消或者松綁限購的城市還有10個，包括北上廣深四大一線城市，以及三亞、珠海、南京、大連、銀川、西寧等二三線城市。
也就在16日晚間，上海嘗試放松限貸的傳言見諸網(wǎng)絡(luò)，盡管暫未證實，但仍引發(fā)一線城市出手救市的熱議。
在限購松綁收效甚微的背景下，限貸放松的前景已經(jīng)成為市場的新焦點。
三類城市仍限購
哈爾濱市住房保障和房產(chǎn)管理局15日晚發(fā)通知稱，自2014年8月16日起，購買人在哈爾濱購買商品房(含二手住房)辦理網(wǎng)簽備案和房屋權(quán)屬登記時，無須提供住房情況證明。這也意味著，執(zhí)行了3年半的哈爾濱限購政策“壽終正寢”。
在呼和浩特和濟南率先解除限購后，短短1個多月時間，已有35個城市取消或者大幅松綁限購。其中既有直接退出限購的城市，如呼和浩特、濟南、溫州、海口、昆明、長沙、哈爾濱等，也有像武漢、廈門、蘇州、杭州這樣，實質(zhì)松綁限購，只是沒有直接取消的城市。
至此，目前尚未取消或者松綁限購的城市還有10個，包括北京、上海、廣州、深圳四大一線城市，以及三亞、珠海、南京、大連、銀川、西寧等二三線城市。
解構(gòu)這些仍然堅守限購的城市，可以分為三種類型：第一種是北上廣深四大城市；第二種是沿海地區(qū)房價較高的二三線城市，包括三亞、珠海、南京和大連；第三種是內(nèi)陸地區(qū)規(guī)模較小的省會城市，包括銀川和西寧。
北上廣深作為第一種類型，可謂四大限購堡壘。中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉說，一線城市的產(chǎn)業(yè)體系十分完善，對房地產(chǎn)的依賴度并沒有那么大，由于人口凈流入壓力仍很大，因此限購不可能輕易放開。
第二種類型的三亞、珠海、南京和大連，皆屬于沿海地區(qū)房價較高的二三線城市。盡管其樓市成交也在下滑，但由于房價堅挺，均價都超過1萬元，部分城市的房價遠遠背離了當?shù)氐氖杖胨剑偌由贤鈦碣彿空哒急容^大，因此在此輪限購松綁中行動遲緩。
以三亞為例，盡管三亞以及其所在的海南省經(jīng)濟發(fā)展水平一般，但由于良好的氣候和居住環(huán)境，三亞以及海南吸引了大量外地人尤其是北方人前來置業(yè)，因此三亞的房價目前高達每平方米23415元，超出一線城市廣州5000多元，雄居全國第四。
第三種類型的城市，即銀川和西寧，幾年前啟動限購時，范圍和力度本來就很小，再加上人口凈流入較少，房價上漲壓力本來就小，因此是否取消限購幾乎沒有影響。
張大偉預(yù)計，無論是三亞、大連等沿海城市，還是銀川、西寧這些內(nèi)陸城市，都會在近期放開限購措施。最遲到三季度末，將很可能只剩四個一線城市仍堅持限購。而即便是一線城市，也會出現(xiàn)局部區(qū)域、局部類型房源、限購對象松動的可能性。
上海放松限貸傳言暫未證實
如今在業(yè)界看來，限購政策已經(jīng)不是影響樓市的關(guān)鍵，信貸會否放松將成為判斷未來一年內(nèi)樓市走勢的最關(guān)鍵因素。也正因為如此，目前地方政府的救市行動已經(jīng)不僅僅滿足于松綁限購，也開始涉及到信貸支持等內(nèi)容，救市正越來越深入。
例如本月8日，福建省住建廳出臺的“閩8條”提出了多條舉措，包括提出購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房，按首貸認定；首改房(首次購買改善性普通商品住房)按首貸認定等。
8月1日，紹興市住建局發(fā)布意見，也提出了首套房貸款利率不超過基準利率，以及二套房貸款“認房不認貸”。
所謂的“認房不認貸”，是區(qū)別于當前銀行普遍執(zhí)行的二套房標準“認房又認貸”——即借款人家庭已有一套房，再買房算二套房；借款人家庭當前名下無房，但是曾經(jīng)有過房貸記錄，再買房也算二套房。“認房又認貸”的做法抑制了改善型購房者的需求。
在限貸松動預(yù)期的背景下，上周六晚間，一份名為上海某銀行《住房金融業(yè)務(wù)部業(yè)務(wù)通知單》(下稱《通知單》)的文件流傳于網(wǎng)絡(luò)，“一線城市限貸也開始松動”的傳言令市場沸騰。
坊間的這份文件有以下幾點“重磅”內(nèi)容，其中前兩點涉及銀行重新認定“首套房貸”情形，即“認房不認貸”。
這兩種情形分別為：第一，對于因公調(diào)動工作單位遷居上海市的，原所在地住房貸款結(jié)清，在上海首次購房算首套；第二，對于上海市居民，2011年1月房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺前已貸到兩筆及以下房貸，現(xiàn)已全部結(jié)清的，在上海市首次購買商品房申請貸款可認定為首套房貸。
此外，對于居民家庭僅有一套自有住房或無住房，名下購房貸款已全部結(jié)清的，在上海市購房申請貸款可認定為二套房貸款；在價格上，首套房最低可打八折利率，但享受八折的客戶在該行金融資產(chǎn)必須大于等于貸款總額的80%。
當市場熱議這份《通知單》出自哪家銀行時，第一個“疑似”的是建行。從文件發(fā)自住房金融業(yè)務(wù)部，“主送”的“大客戶一部、浦東分行、自貿(mào)區(qū)分行、各城區(qū)行、縣支行、營業(yè)部”，“抄送”授信審批部的表述來看，雖然不少銀行都有類似部門，但只有建行的稱法最接近。
但建行上海分行相關(guān)人士對此明確否認。該人士表示，一來該行雖有4個大客戶部門，但這些部門不做個金業(yè)務(wù)；二來，該行沒有“授信審批部”這個提法。有接近建行總行人士也對本報表示，沒有見過這個文件。
《第一財經(jīng)日報》記者還以申請貸款者的名義前往建行位于靜安區(qū)的某支行，并稱自己屬于上述第二種“首套房貸”業(yè)務(wù)情形：2011年1月前曾購房并申請按揭貸款但現(xiàn)已還清，且房產(chǎn)已賣出，名下無房。
該支行業(yè)務(wù)人員就此表示，建行目前的政策是“認房認貸”，若客戶名下無房無貸完全可以貸款，但這是“老政策”，近期并未收到新通知。至于記者所述情形是否可被認定為“首套房貸”，則要咨詢該行個貸部門。
本報記者暫時無法聯(lián)系到該行個貸部門。
既然建行否認，那會否是對個人房貸業(yè)務(wù)同樣較為支持的工行、農(nóng)行、中行、交行、浦發(fā)、興業(yè)出了《通知單》？記者隨即聯(lián)系這些銀行人士，皆得到“不知情”或“沒發(fā)過文件”的回復(fù)，其中不少銀行沒有“房地產(chǎn)金融部”設(shè)置。
當有銀行人士看到網(wǎng)上流傳的《通知單》文件圖片后，擬慣了文件的行政部門人士開始推敲這份網(wǎng)傳稿的格式。“銀行文件格式都差不多，標題黑體三號，正文仿宋小三。”一名大行行政部門人士稱，而這份網(wǎng)傳文件從格式上并不規(guī)范，從文件編號來看，“房金通知第(20140815)號”也讓不少銀行人士覺得“怪怪的”。
可是，無風不起浪。即便這份文件從格式來看，和正式的業(yè)務(wù)政策文件有所不同，但“很可能是一份內(nèi)部傳達稿，或者是沒有正式獲批的內(nèi)部意見稿”，一名大行資深業(yè)務(wù)人士對本報表示。在他看來，文件里一些政策表述雖有“草稿”痕跡，對部門的稱謂也可能不夠精確，但相關(guān)業(yè)務(wù)部門想推動房貸業(yè)務(wù)、讓更多業(yè)務(wù)情形變得簡單易貸的思路是清晰的。
這位大行資深業(yè)務(wù)人士猜測，很可能是大行在進行部門內(nèi)部研究。
“認房不認貸”可能是方向
盡管上述《通知單》引發(fā)的猜測尚未證實，但上海銀行業(yè)確實已經(jīng)“悄然行動”。《第一財經(jīng)日報》近期采訪發(fā)現(xiàn)，民生、招行等銀行已經(jīng)在個貸額度上均有動作。
從民生銀行上海分行的情況來看，本報記者從該行分行一名業(yè)務(wù)人士處獲悉，民生銀行對符合政策支持的按揭貸款已經(jīng)“基本不設(shè)額度限制”。
從招行情況來看，其已經(jīng)從總行層面調(diào)整房貸政策。招行總行人士前不久告訴本報，今年招行計劃個人房貸新增規(guī)模逾百億，下放到各個有需求的分行。
在越來越多的限貸松動跡象出現(xiàn)后，房貸“天機變”引發(fā)比限購松綁更高的關(guān)注。中金公司在一份報告中稱，房地產(chǎn)市場的成交量在今年一季度已經(jīng)出現(xiàn)同比下降，反映到按揭需求上(按揭平均等待周期為3~6個月)，今年下半年的按揭需求將下降。因此，結(jié)合按揭市場的供需狀況，再考慮監(jiān)管部門的窗口指導因素，預(yù)計按揭會加速放松。
不過，當前的一些公開消息顯示，銀行目前的調(diào)整空間相對仍有限。例如，廈門市在調(diào)研和征求意見的過程中，廈門市人行和銀監(jiān)局認為，“認房又認貸”等信貸政策權(quán)限調(diào)整不在地方，暫無法執(zhí)行。
廈門均和房地產(chǎn)評估董事長王崎告訴《第一財經(jīng)日報》，信貸政策的調(diào)整權(quán)限在中央，省、市都沒有這個權(quán)限。“只要信貸不松動，樓市就不會有實質(zhì)性的反彈。”
不過，張大偉認為，在地方穩(wěn)增長的強烈需求下，下半年總的信貸環(huán)境即使不會很寬松，也會比上半年松一些，“四季度穩(wěn)增長的壓力仍然很大，到9、10月信貸有放松的可能。”
“當然，即便信貸放松，幅度也不會太大。”張大偉說，在幅度有限以及目前銀行對房貸的風險管控提高的情況下，購房者的還款能力十分重要，相對而言，改善型購房者的還款能力更強，因此信貸放松將主要體現(xiàn)在釋放改善型需求上，也就是“認房不認貸”，“認房不認貸是下半年銀行最容易放松的一個方向。”
(本報記者李高陽、李靜瑕對本文亦有貢獻)
