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        僅10余城未松綁限購 “認房不認貸”或是未來方向
        2014-08-18    作者:林小昭 夏心愉    來源:第一財經(jīng)日報
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            摘要:“當然,即便信貸放松,幅度也不會太大。”張大偉說,在幅度有限以及目前銀行對房貸的風險管控提高的情況下,購房者的還款能力十分重要,相對而言,改善型購房者的還款能力更強,因此信貸放松將主要體現(xiàn)在釋放改善型需求上,也就是“認房不認貸”,“認房不認貸是下半年銀行最容易放松的一個方向。”

          16日起,最北省會城市哈爾濱全面取消限購,購房者將不再受到套數(shù)限制。

          至此,目前尚未取消或者松綁限購的城市還有10個,包括北上廣深四大一線城市,以及三亞、珠海、南京、大連、銀川、西寧等二三線城市。

          也就在16日晚間,上海嘗試放松限貸的傳言見諸網(wǎng)絡(luò),盡管暫未證實,但仍引發(fā)一線城市出手救市的熱議。

          在限購松綁收效甚微的背景下,限貸放松的前景已經(jīng)成為市場的新焦點。

          三類城市仍限購

          哈爾濱市住房保障和房產(chǎn)管理局15日晚發(fā)通知稱,自2014年8月16日起,購買人在哈爾濱購買商品房(含二手住房)辦理網(wǎng)簽備案和房屋權(quán)屬登記時,無須提供住房情況證明。這也意味著,執(zhí)行了3年半的哈爾濱限購政策“壽終正寢”。

          在呼和浩特和濟南率先解除限購后,短短1個多月時間,已有35個城市取消或者大幅松綁限購。其中既有直接退出限購的城市,如呼和浩特、濟南、溫州、海口、昆明、長沙、哈爾濱等,也有像武漢、廈門、蘇州、杭州這樣,實質(zhì)松綁限購,只是沒有直接取消的城市。

          至此,目前尚未取消或者松綁限購的城市還有10個,包括北京、上海、廣州、深圳四大一線城市,以及三亞、珠海、南京、大連、銀川、西寧等二三線城市。

          解構(gòu)這些仍然堅守限購的城市,可以分為三種類型:第一種是北上廣深四大城市;第二種是沿海地區(qū)房價較高的二三線城市,包括三亞、珠海、南京和大連;第三種是內(nèi)陸地區(qū)規(guī)模較小的省會城市,包括銀川和西寧。

          北上廣深作為第一種類型,可謂四大限購堡壘。中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉說,一線城市的產(chǎn)業(yè)體系十分完善,對房地產(chǎn)的依賴度并沒有那么大,由于人口凈流入壓力仍很大,因此限購不可能輕易放開。

          第二種類型的三亞、珠海、南京和大連,皆屬于沿海地區(qū)房價較高的二三線城市。盡管其樓市成交也在下滑,但由于房價堅挺,均價都超過1萬元,部分城市的房價遠遠背離了當?shù)氐氖杖胨剑偌由贤鈦碣彿空哒急容^大,因此在此輪限購松綁中行動遲緩。

          以三亞為例,盡管三亞以及其所在的海南省經(jīng)濟發(fā)展水平一般,但由于良好的氣候和居住環(huán)境,三亞以及海南吸引了大量外地人尤其是北方人前來置業(yè),因此三亞的房價目前高達每平方米23415元,超出一線城市廣州5000多元,雄居全國第四。

          第三種類型的城市,即銀川和西寧,幾年前啟動限購時,范圍和力度本來就很小,再加上人口凈流入較少,房價上漲壓力本來就小,因此是否取消限購幾乎沒有影響。

          張大偉預(yù)計,無論是三亞、大連等沿海城市,還是銀川、西寧這些內(nèi)陸城市,都會在近期放開限購措施。最遲到三季度末,將很可能只剩四個一線城市仍堅持限購。而即便是一線城市,也會出現(xiàn)局部區(qū)域、局部類型房源、限購對象松動的可能性。

          上海放松限貸傳言暫未證實

          如今在業(yè)界看來,限購政策已經(jīng)不是影響樓市的關(guān)鍵,信貸會否放松將成為判斷未來一年內(nèi)樓市走勢的最關(guān)鍵因素。也正因為如此,目前地方政府的救市行動已經(jīng)不僅僅滿足于松綁限購,也開始涉及到信貸支持等內(nèi)容,救市正越來越深入。

          例如本月8日,福建省住建廳出臺的“閩8條”提出了多條舉措,包括提出購房人償清購房貸款后,再次申請貸款購房,按首貸認定;首改房(首次購買改善性普通商品住房)按首貸認定等。

          8月1日,紹興市住建局發(fā)布意見,也提出了首套房貸款利率不超過基準利率,以及二套房貸款“認房不認貸”。

          所謂的“認房不認貸”,是區(qū)別于當前銀行普遍執(zhí)行的二套房標準“認房又認貸”——即借款人家庭已有一套房,再買房算二套房;借款人家庭當前名下無房,但是曾經(jīng)有過房貸記錄,再買房也算二套房。“認房又認貸”的做法抑制了改善型購房者的需求。

          在限貸松動預(yù)期的背景下,上周六晚間,一份名為上海某銀行《住房金融業(yè)務(wù)部業(yè)務(wù)通知單》(下稱《通知單》)的文件流傳于網(wǎng)絡(luò),“一線城市限貸也開始松動”的傳言令市場沸騰。

          坊間的這份文件有以下幾點“重磅”內(nèi)容,其中前兩點涉及銀行重新認定“首套房貸”情形,即“認房不認貸”。

          這兩種情形分別為:第一,對于因公調(diào)動工作單位遷居上海市的,原所在地住房貸款結(jié)清,在上海首次購房算首套;第二,對于上海市居民,2011年1月房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺前已貸到兩筆及以下房貸,現(xiàn)已全部結(jié)清的,在上海市首次購買商品房申請貸款可認定為首套房貸。

          此外,對于居民家庭僅有一套自有住房或無住房,名下購房貸款已全部結(jié)清的,在上海市購房申請貸款可認定為二套房貸款;在價格上,首套房最低可打八折利率,但享受八折的客戶在該行金融資產(chǎn)必須大于等于貸款總額的80%。

          當市場熱議這份《通知單》出自哪家銀行時,第一個“疑似”的是建行。從文件發(fā)自住房金融業(yè)務(wù)部,“主送”的“大客戶一部、浦東分行、自貿(mào)區(qū)分行、各城區(qū)行、縣支行、營業(yè)部”,“抄送”授信審批部的表述來看,雖然不少銀行都有類似部門,但只有建行的稱法最接近。

          但建行上海分行相關(guān)人士對此明確否認。該人士表示,一來該行雖有4個大客戶部門,但這些部門不做個金業(yè)務(wù);二來,該行沒有“授信審批部”這個提法。有接近建行總行人士也對本報表示,沒有見過這個文件。

          《第一財經(jīng)日報》記者還以申請貸款者的名義前往建行位于靜安區(qū)的某支行,并稱自己屬于上述第二種“首套房貸”業(yè)務(wù)情形:2011年1月前曾購房并申請按揭貸款但現(xiàn)已還清,且房產(chǎn)已賣出,名下無房。

          該支行業(yè)務(wù)人員就此表示,建行目前的政策是“認房認貸”,若客戶名下無房無貸完全可以貸款,但這是“老政策”,近期并未收到新通知。至于記者所述情形是否可被認定為“首套房貸”,則要咨詢該行個貸部門。

          本報記者暫時無法聯(lián)系到該行個貸部門。

          既然建行否認,那會否是對個人房貸業(yè)務(wù)同樣較為支持的工行、農(nóng)行、中行、交行、浦發(fā)、興業(yè)出了《通知單》?記者隨即聯(lián)系這些銀行人士,皆得到“不知情”或“沒發(fā)過文件”的回復(fù),其中不少銀行沒有“房地產(chǎn)金融部”設(shè)置。

          當有銀行人士看到網(wǎng)上流傳的《通知單》文件圖片后,擬慣了文件的行政部門人士開始推敲這份網(wǎng)傳稿的格式。“銀行文件格式都差不多,標題黑體三號,正文仿宋小三。”一名大行行政部門人士稱,而這份網(wǎng)傳文件從格式上并不規(guī)范,從文件編號來看,“房金通知第(20140815)號”也讓不少銀行人士覺得“怪怪的”。

          可是,無風不起浪。即便這份文件從格式來看,和正式的業(yè)務(wù)政策文件有所不同,但“很可能是一份內(nèi)部傳達稿,或者是沒有正式獲批的內(nèi)部意見稿”,一名大行資深業(yè)務(wù)人士對本報表示。在他看來,文件里一些政策表述雖有“草稿”痕跡,對部門的稱謂也可能不夠精確,但相關(guān)業(yè)務(wù)部門想推動房貸業(yè)務(wù)、讓更多業(yè)務(wù)情形變得簡單易貸的思路是清晰的。

          這位大行資深業(yè)務(wù)人士猜測,很可能是大行在進行部門內(nèi)部研究。

          “認房不認貸”可能是方向

          盡管上述《通知單》引發(fā)的猜測尚未證實,但上海銀行業(yè)確實已經(jīng)“悄然行動”。《第一財經(jīng)日報》近期采訪發(fā)現(xiàn),民生、招行等銀行已經(jīng)在個貸額度上均有動作。

          從民生銀行上海分行的情況來看,本報記者從該行分行一名業(yè)務(wù)人士處獲悉,民生銀行對符合政策支持的按揭貸款已經(jīng)“基本不設(shè)額度限制”。

          從招行情況來看,其已經(jīng)從總行層面調(diào)整房貸政策。招行總行人士前不久告訴本報,今年招行計劃個人房貸新增規(guī)模逾百億,下放到各個有需求的分行。

          在越來越多的限貸松動跡象出現(xiàn)后,房貸“天機變”引發(fā)比限購松綁更高的關(guān)注。中金公司在一份報告中稱,房地產(chǎn)市場的成交量在今年一季度已經(jīng)出現(xiàn)同比下降,反映到按揭需求上(按揭平均等待周期為3~6個月),今年下半年的按揭需求將下降。因此,結(jié)合按揭市場的供需狀況,再考慮監(jiān)管部門的窗口指導因素,預(yù)計按揭會加速放松。

          不過,當前的一些公開消息顯示,銀行目前的調(diào)整空間相對仍有限。例如,廈門市在調(diào)研和征求意見的過程中,廈門市人行和銀監(jiān)局認為,“認房又認貸”等信貸政策權(quán)限調(diào)整不在地方,暫無法執(zhí)行。

          廈門均和房地產(chǎn)評估董事長王崎告訴《第一財經(jīng)日報》,信貸政策的調(diào)整權(quán)限在中央,省、市都沒有這個權(quán)限。“只要信貸不松動,樓市就不會有實質(zhì)性的反彈。”

          不過,張大偉認為,在地方穩(wěn)增長的強烈需求下,下半年總的信貸環(huán)境即使不會很寬松,也會比上半年松一些,“四季度穩(wěn)增長的壓力仍然很大,到9、10月信貸有放松的可能。”

          “當然,即便信貸放松,幅度也不會太大。”張大偉說,在幅度有限以及目前銀行對房貸的風險管控提高的情況下,購房者的還款能力十分重要,相對而言,改善型購房者的還款能力更強,因此信貸放松將主要體現(xiàn)在釋放改善型需求上,也就是“認房不認貸”,“認房不認貸是下半年銀行最容易放松的一個方向。”

          (本報記者李高陽、李靜瑕對本文亦有貢獻)

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