摘要：截至目前，除北京、上海、廣州、深圳等9個(gè)城市外，在此前執(zhí)行過(guò)限購(gòu)政策的46個(gè)城市中，已經(jīng)有37個(gè)放松了限購(gòu)。不少業(yè)內(nèi)人士均表示，除上述4個(gè)一線城市外，預(yù)計(jì)其它城市年內(nèi)都將對(duì)限購(gòu)進(jìn)行調(diào)整。深圳官方則已經(jīng)明確表示，將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策。實(shí)際上，在越來(lái)越多城市松綁限購(gòu)的情況下，各地樓市整體表現(xiàn)確實(shí)較此前有所回升，但增幅并不明顯，且各地差異較大。
自6月底呼和浩特宣布取消限購(gòu)后，一個(gè)月多的時(shí)間里，相繼又有36個(gè)城市以不同的方式對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了調(diào)整。
不過(guò)，對(duì)于地方政府這種“迫不及待”的救市行為，市場(chǎng)反應(yīng)卻并不積極。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商對(duì)于政府本次救市的力度與效果也心存質(zhì)疑，不少房企在松綁限購(gòu)的三、四線城市仍延續(xù)此前大幅降價(jià)走量的策略，寧可不賺錢甚至小虧一點(diǎn)，也要盡量多收回一些此前在三、四線城市投入的資金。
而在中原地產(chǎn)調(diào)研的13個(gè)典型城市中，限購(gòu)放開(kāi)對(duì)各地7月份成交量有實(shí)際幫助的僅有5個(gè)城市，其余8個(gè)城市的真實(shí)成交量不僅沒(méi)有回升，甚至出現(xiàn)下降。同時(shí)，根據(jù)限購(gòu)放開(kāi)前后十大標(biāo)桿房企的每周成交面積及新開(kāi)盤(pán)銷售率，可以看出限購(gòu)放開(kāi)對(duì)標(biāo)桿房企的影響也是有限的，反而推盤(pán)量和定價(jià)對(duì)銷售業(yè)績(jī)的影響更大。
此外，恒銀基金相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，即使放開(kāi)限購(gòu)不能達(dá)到地方政府的預(yù)期效果，市場(chǎng)也不要期望更大力度的救市政策出現(xiàn)，畢竟在目前的情況下，政府方面只能采取一些中力度的政策減緩房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的步伐。而且在政策的考量范圍內(nèi)，政府還要緊盯通貨膨脹。一旦政策力度過(guò)大，通貨膨脹快速上升，政策的可騰挪空間將會(huì)被堵死，這對(duì)整個(gè)的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)傷害會(huì)更大。
僅剩9城市限購(gòu)
截至目前，除北京、上海、廣州、深圳等9個(gè)城市外，在此前執(zhí)行過(guò)限購(gòu)政策的46個(gè)城市中，已經(jīng)有37個(gè)放松了限購(gòu)。不少業(yè)內(nèi)人士均表示，除上述4個(gè)一線城市外，預(yù)計(jì)其它城市年內(nèi)都將對(duì)限購(gòu)進(jìn)行調(diào)整。深圳官方則已經(jīng)明確表示，將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策。
8月15日晚，哈爾濱市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布通知稱，自8月16日起，在哈爾濱購(gòu)買商品房(含二手住房)辦理網(wǎng)簽備案和房屋權(quán)屬登記時(shí)，購(gòu)房人無(wú)須提供住房情況證明。這也意味著購(gòu)房者在哈爾濱買房將不再受到套數(shù)限制。
據(jù)悉，2011年2月18日，哈爾濱市出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)定在哈爾濱擁有兩套住房的家庭不能再在該市購(gòu)買住宅。
哈爾濱市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2013年全市商品房成交75822套，相比前一年減少13527套，降幅為15%。
而隨著哈爾濱加入到解除限購(gòu)的城市大軍中，仍在執(zhí)行限購(gòu)的城市數(shù)量也首次降入到個(gè)位數(shù)。目前，除北上廣深外，二、三線城市中只剩下南京、大連等少數(shù)幾個(gè)城市仍在執(zhí)行限購(gòu)政策。
救市效果被指不強(qiáng)
實(shí)際上，在越來(lái)越多城市松綁限購(gòu)的情況下，各地樓市整體表現(xiàn)確實(shí)較此前有所回升，但增幅并不明顯，且各地差異較大。
中原監(jiān)測(cè)的40個(gè)重點(diǎn)城市，7月份新房成交面積環(huán)比增長(zhǎng)9%(大部分城市均是在7月份放開(kāi)了限購(gòu))，比其之前預(yù)測(cè)的增幅高2%。增長(zhǎng)點(diǎn)來(lái)自二線與三、四線城市，均環(huán)比上漲11%。而其中包含的20個(gè)限購(gòu)放松城市，環(huán)比平均漲幅達(dá)20%，是7月份樓市回升的主力。
而一線城市作為堅(jiān)決執(zhí)行限購(gòu)的城市，7月份成交量環(huán)比下挫近8%，來(lái)到年內(nèi)第二低位。但與此同時(shí)，其二手房成交量仍有一成的環(huán)比增長(zhǎng)。對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這顯示推盤(pán)不足、定價(jià)過(guò)高限制了一線城市新房的銷售表現(xiàn)。
放松限購(gòu)后，部分城市市場(chǎng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)大幅反彈，如濟(jì)南7月份成交量環(huán)比驟增1.5倍，成都、杭州也有三成以上增長(zhǎng)。不過(guò)，張大偉表示，這些表象并不意味著放松限購(gòu)帶來(lái)的真實(shí)的成交量。
以成都為例，7月份成交增量中70%來(lái)自于高端樓盤(pán)備案，若剔除這些高端樓盤(pán)影響，7月份環(huán)比增長(zhǎng)約為9%。由于低總價(jià)樓盤(pán)中也存在一部分前期積壓交易集中登記，因此，實(shí)際增長(zhǎng)或更少。
同時(shí)，7月份福州雖然成交量環(huán)比大增61%。但這主要來(lái)自閩江世紀(jì)城和一個(gè)保障性項(xiàng)目的集中備案，兩個(gè)樓盤(pán)合計(jì)備案900套，占當(dāng)月全市總成交半數(shù)以上。除這兩個(gè)項(xiàng)目外，其余樓盤(pán)月銷量?jī)H有幾十套。因此7月份福州樓市的環(huán)比增長(zhǎng)與限購(gòu)放開(kāi)沒(méi)有直接關(guān)系。同時(shí)，7月份福州全市成交均價(jià)從6月份的1.7萬(wàn)/平方米降到1.4萬(wàn)/平方米，樓盤(pán)降幅在10%-15%左右，最高達(dá)25%，對(duì)成交回升也有幫助。此外，濟(jì)南若剔除前期交易集中登記因素，7月份新盤(pán)實(shí)際增長(zhǎng)約為8%。
實(shí)際上，只有杭州和寧波，在限購(gòu)正式放松后市場(chǎng)表現(xiàn)良好，成交量較此前有三成增長(zhǎng)。但由于限購(gòu)放松時(shí)間不足一個(gè)月，其長(zhǎng)期效果有待觀察。
張大偉表示，他們調(diào)研的13個(gè)典型城市中，限購(gòu)放開(kāi)對(duì)7月份成交量有實(shí)際影響的僅有5個(gè)城市，其余8個(gè)城市的成交量沒(méi)有回升，甚至還有下降。而在上述5個(gè)城市中，限購(gòu)放開(kāi)對(duì)成交量實(shí)際刺激大多在10%左右。
市場(chǎng)仍處下行通道
雖然放松限購(gòu)城市數(shù)目急劇擴(kuò)大，但就目前來(lái)說(shuō)，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于下行通道。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2014年1月份-7月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，2014年1月份-7月份，全國(guó)商品房銷售面積為5.65億平方米，同比下降7.6%，銷售額為3.6萬(wàn)億元，同比下降8.2%。其中，住宅銷售面積為4.96億平方米，同比下降9.4%，銷售額為2.99萬(wàn)億元，同比下降10.5%。
據(jù)悉，今年以來(lái)商品房銷售指標(biāo)同比持續(xù)下降，在6月份降幅短暫收窄后7月份重新擴(kuò)大，需求仍然較為低迷。東部地區(qū)銷售面積和銷售額繼續(xù)下降且降幅繼續(xù)擴(kuò)大，中、西部地區(qū)銷售指標(biāo)增速則進(jìn)一步回落。
供應(yīng)方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增速進(jìn)一步回落，新開(kāi)工面積降幅持續(xù)收窄，東部地區(qū)增速回落幅度最大。資金來(lái)源方面，整體資金來(lái)源增速提高，國(guó)內(nèi)貸款增速提高，自籌資金增速及占比提高，定金及預(yù)付款降幅繼續(xù)擴(kuò)大。
對(duì)此，中指院的報(bào)告指出，放松限購(gòu)城市的增加，短期內(nèi)有助于引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，帶動(dòng)需求釋放。在市場(chǎng)預(yù)期逐步穩(wěn)定的前提下，加強(qiáng)金融支持，企業(yè)靈活促銷，有望帶動(dòng)市場(chǎng)回升。但限購(gòu)松綁無(wú)法從根本上扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)供需失衡、庫(kù)存量加大的局面，未來(lái)市場(chǎng)仍將以去庫(kù)存為主基調(diào)。
一線城市難松綁
而在二、三線城市紛紛解除限購(gòu)的同時(shí)，一線城市對(duì)限購(gòu)仍沒(méi)有半點(diǎn)放松的跡象。
深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)近期通過(guò)官方微博表示，根據(jù)分類調(diào)控精神，深圳市將繼續(xù)實(shí)施限購(gòu)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析，一方面加強(qiáng)預(yù)售許可管理，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性定價(jià)；另一方面要求開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴(yán)格按照一房一價(jià)的要求，在價(jià)格部門備案銷售價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。
不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士指出，由于深圳的戶籍政策在一線城市中是最為寬松的，因此限購(gòu)對(duì)其實(shí)際影響并不大。
“就像窗戶開(kāi)的和門一樣大的時(shí)候，門開(kāi)不開(kāi)已經(jīng)不重要了。”張大偉表示。其認(rèn)為，深圳落戶難度在一線城市中最小，基本只要本科畢業(yè)，就可以正常落戶，與北京、上海相比非常寬松。所以限購(gòu)政策在深圳造成的影響相比北京、上海要小的多。
據(jù)悉，深圳計(jì)劃在近幾年大力增加戶籍人口，戶籍人口數(shù)量要從2011年年末的259萬(wàn)人增加至2015年的400萬(wàn)人。而2012年年末，深圳的戶籍人口為304.94萬(wàn)人，較上一年增加29.59萬(wàn)人。因此，深圳有大量的新增戶籍人口可以購(gòu)買兩套住房，其限購(gòu)政策在不斷增加的戶籍人口下，影響遠(yuǎn)不及于其它一線城市。
張大偉表示，從目前市場(chǎng)情況看，一線城市年內(nèi)取消限購(gòu)的可能性非常小。雖然上半年一線城市的成交量下滑了30%，但其上半年的土地出讓情況良好，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的影響不大。不過(guò)，一線城市依然會(huì)在戶籍、工作居住證、稅費(fèi)等方面進(jìn)行調(diào)整，通過(guò)釋放松綁信號(hào)增加樓市活躍度。
