政府近期大力推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記，進(jìn)行農(nóng)村土地確權(quán)，引發(fā)關(guān)于土地改革的探討。在各種聲音中，有人希望一步到位，實(shí)現(xiàn)土地私有。這是不切實(shí)際的想法，土地國(guó)有的根基如果動(dòng)搖，風(fēng)險(xiǎn)大到不可承受，結(jié)果不可能好。
且讓我們看看其他國(guó)家都是怎么做的。
比如，在土地使用權(quán)保護(hù)方面，英國(guó)的一些制度經(jīng)驗(yàn)就有可資借鑒處。英國(guó)土地并不屬于私人所有，在法律上屬于國(guó)王所有，個(gè)人、企業(yè)和各種機(jī)構(gòu)團(tuán)體僅以某種方式持有土地。持有土地者分為土地自由保有和租賃保有兩大類。自由保有權(quán)一般以契約或居住、耕作使用等形式為基礎(chǔ)確定，在他人土地上居住或使用12年，土地視為使用者保有。租賃保有權(quán)有125年、40年、20年、10年等，并通過(guò)合同或協(xié)議確定土地權(quán)利和內(nèi)容。在租賃期內(nèi)，確定的土地權(quán)利和內(nèi)容不能隨意更改，自由保有權(quán)人不能隨意干涉。英國(guó)對(duì)于土地產(chǎn)業(yè)權(quán)的保護(hù)十分完備，1925年出臺(tái)了《財(cái)產(chǎn)法》作為大法，其后陸續(xù)一系列的法律規(guī)定了土地的方方面面;保證土地使用權(quán)完整，只要使用權(quán)人不違反土地法、土地規(guī)劃或侵犯他人利益，即為土地的實(shí)際所有者。
中國(guó)歷史上也曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)類似的土地使用權(quán)辦法。按照歷史學(xué)家樊樹(shù)志的研究，從明清到民國(guó)，土地所有權(quán)被分為“田底”與“田面”，構(gòu)成所謂的“一田二主”，田底也有最終的所有權(quán)歸田主所有，但這些田主有些居于都市，有些歷經(jīng)數(shù)代，與鄉(xiāng)村田地隔得很遠(yuǎn)。田面是田地的使用權(quán)，由于來(lái)源不同，“田面田”性質(zhì)不同，既有欠租撤佃的“相對(duì)的田面田”，也有欠租也不可撤佃的“公認(rèn)的田面田”。這些田面可以交易，由此出現(xiàn)多層次的田主，原地主不可以輕易趕走擁有田面的佃戶，有一些還是永佃權(quán)。
保護(hù)土地使用權(quán)，一定程度也體現(xiàn)在征地的公平上。
1909年英國(guó)首次有城市規(guī)劃法，1947年修訂，為了公共利益，政府可以使用強(qiáng)制購(gòu)買權(quán)也即征地。享有這項(xiàng)權(quán)力的有政府和其他機(jī)構(gòu)，包括中央政府各部、地方政府、高速公路局、城市發(fā)展公司，以及自來(lái)水和電力公司等。征地絕非毫無(wú)節(jié)制，受到各方面制約。何種用地功能屬于公共利益范疇則由議會(huì)決定，以法律形式確定下來(lái)，城市規(guī)劃經(jīng)過(guò)公眾充分討論后，規(guī)劃專家委員會(huì)審核通過(guò)。征地機(jī)構(gòu)在取得強(qiáng)制征用權(quán)后，須經(jīng)過(guò)一系列嚴(yán)格的步驟并對(duì)被征地人做出最合理的補(bǔ)償，其中細(xì)化到是直接損害還是間接損害，如果是間接損害，損失如何評(píng)估，有一整套公開(kāi)而細(xì)致的流程，每個(gè)人可以依此計(jì)算。無(wú)論英美，任何土地所有人或其他人如欲變更土地用途，一些城市街區(qū)甚至連改變房屋造型顏色，都必須申請(qǐng)規(guī)劃許可。土地所有者并不能隨意對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，這一限制通過(guò)土地用途管制來(lái)實(shí)現(xiàn)。
最后，如果被征地人如對(duì)公開(kāi)質(zhì)詢的結(jié)果有異議，如果對(duì)賠償不滿，可向最高法院上訴，對(duì)于收入在一定范圍內(nèi)的被征地人，還可在法律費(fèi)用方面獲得經(jīng)濟(jì)資助。復(fù)雜的程序與制約機(jī)制，也保證了征地者會(huì)將被征地的效率提到最高，以節(jié)約成本。
沒(méi)有細(xì)致的法律，各方?jīng)]有法律意識(shí)，征地者不受制約，就算實(shí)行了土地私有，也解決不了目前一些地方出現(xiàn)的掠奪式征地，土地效率低等諸多問(wèn)題。要保護(hù)土地?fù)碛姓叩臋?quán)益，首先從保護(hù)使用權(quán)開(kāi)始。
