在房地產(chǎn)領(lǐng)域起步非常早的魯能集團(tuán)，近年來(lái)發(fā)展速度卻比較慢。困擾魯能集團(tuán)的，除了資產(chǎn)在逐步整合與剝離過(guò)程中遇到的問(wèn)題外，還有在全國(guó)范圍內(nèi)擁有浩大土地儲(chǔ)備規(guī)模的問(wèn)題。雖然魯能集團(tuán)擁有大量的土地，但其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢的問(wèn)題也一直備受各界詬病。
公開(kāi)資料披露，魯能集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要分布于北京、海口、三亞、重慶、宜賓、濟(jì)南等城市。鮮為人知的是，魯能系地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)際上早已在2011年便進(jìn)軍上海市場(chǎng)，且在2012年9月，通過(guò)上海電力的協(xié)調(diào)，使另外一家競(jìng)爭(zhēng)者海航集團(tuán)知難而退，最終魯能集團(tuán)以底價(jià)拿下了當(dāng)年的上海總價(jià)和樓面地價(jià)雙料“地王”—即黃浦江沿岸綜合開(kāi)發(fā)E18單元1-12地塊。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上海申電投資有限公司實(shí)為魯能集團(tuán)下屬都城偉業(yè)集團(tuán)有限公司(原名為北京魯能置業(yè)發(fā)展有限公司，以下簡(jiǎn)稱“北京魯能”，2014年3月更名)與上海電力公司的合資公司，其中都城偉業(yè)集團(tuán)占股98.75%。
不過(guò)，即使是這樣，從拿地到現(xiàn)在，將近2年時(shí)間，這塊地王卻以規(guī)劃審批未獲通過(guò)為由，暫停建設(shè)。
地王至今沒(méi)有建設(shè)的原因并不是因?yàn)殄X，一位長(zhǎng)期關(guān)注魯能集團(tuán)的業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者說(shuō)：“它雖然是央企，但各方面能力卻很弱。資產(chǎn)重組以后，如果記者去問(wèn)他們的人才儲(chǔ)備怎么樣，我相信他們肯定會(huì)很崩潰。”
從上海地王項(xiàng)目進(jìn)展緩慢的現(xiàn)狀或許也能反映出，魯能集團(tuán)雖然在全國(guó)拿地方面享有其他企業(yè)無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)，但是因?yàn)槠涞禺a(chǎn)業(yè)務(wù)一直整而不合，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的業(yè)績(jī)一直差強(qiáng)人意，成為房地產(chǎn)行業(yè)扶不起來(lái)的“阿斗”。
拿地王項(xiàng)目2年仍暫停開(kāi)工
寸土寸金、一線全景、豪宅遍地的上海陸家嘴濱江，正在如火如荼地建設(shè)保利國(guó)際中心城市綜合體、上海海航大廈、翡翠濱江藝術(shù)中心等項(xiàng)目。如今，8萬(wàn)余平方米的超甲級(jí)寫(xiě)字樓“上海海航大廈”已然崛起，然而其南面相鄰的E18單元1-12地塊卻在拿地兩年后幾乎未曾動(dòng)工。被高大圍墻圍住的工地內(nèi)，只有三三兩兩幾個(gè)工人，沿著工地走一圈，也未曾見(jiàn)到任何施工銘牌。
“今年3月份的時(shí)候，這地塊的主人對(duì)外宣稱要開(kāi)工，但是到現(xiàn)在為止也沒(méi)有人。現(xiàn)在我們一個(gè)工地就30多個(gè)人，樁基之前只有兩臺(tái)，最近剛剛又來(lái)了一臺(tái)。工程隊(duì)在七寶還有項(xiàng)目，人員都還在七寶。”工地現(xiàn)場(chǎng)一位安保人員向記者確認(rèn)了此地塊的確是“魯能集團(tuán)的項(xiàng)目”后，就工程進(jìn)展緩慢發(fā)出感慨，“現(xiàn)在人都沒(méi)有，隔壁海航一個(gè)工地有800多人，這塊地說(shuō)是三年建成，現(xiàn)在看起來(lái)離建成遠(yuǎn)著呢。”
資料顯示，E18單元1-12地塊東至浦明路，南至張家浜，西至1-11地塊，北至浦電路(延伸線)，出讓面積11788.7平方米，容積率6%，屬商業(yè)用地。根據(jù)當(dāng)年出讓方規(guī)定，E18單元1-12地塊既不可用作商務(wù)辦公地點(diǎn)，也不可建成公寓式辦公場(chǎng)所，主要開(kāi)發(fā)意向?yàn)榫频曜∷藓透叨藭?huì)議場(chǎng)所。
所以早在當(dāng)年12月，該地塊就被確定將建成“上海JW萬(wàn)豪侯爵酒店”。根據(jù)上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局網(wǎng)站公示信息，上海申電投資有限公司“上海JW萬(wàn)豪侯爵酒店”項(xiàng)目取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的時(shí)間是2012年12月6日。
記者查閱“上海JW萬(wàn)豪侯爵酒店項(xiàng)目”公布在網(wǎng)上的招標(biāo)信息后發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目擬新建一幢30多層高的五星級(jí)酒店，并設(shè)有地下停車庫(kù)，其中客房600個(gè)，宴會(huì)廳3個(gè)，會(huì)議室6個(gè)，室內(nèi)游泳池1個(gè)，健身中心1個(gè)，餐廳3個(gè)。工程總建筑面積95732平方米，其中地上建筑面積70732平方米。招標(biāo)信息公布的開(kāi)工時(shí)間為2013年11月，竣工時(shí)間為2015年10月。
不過(guò)，同樣在上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局(以下簡(jiǎn)稱“上海規(guī)土局”
)網(wǎng)站公示信息內(nèi)，“上海JW萬(wàn)豪侯爵酒店建設(shè)項(xiàng)目”規(guī)劃設(shè)計(jì)方案公示時(shí)間卻為2014年4月14日。
魯能集團(tuán)上海分公司管理層陳偉(化名)告訴記者，“上海JW萬(wàn)豪侯爵酒店項(xiàng)目”所處地塊為上海市政府重點(diǎn)規(guī)劃地段，前期概念規(guī)劃等工作一直在與政府協(xié)商，今年早些時(shí)候魯能集團(tuán)方面也曾開(kāi)工，但被有關(guān)部門(mén)緊急叫停，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并未審批完成。實(shí)質(zhì)上，該項(xiàng)目目前處于“暫停”狀態(tài)。
他同時(shí)披露，截至目前為止，該“地王”項(xiàng)目至今尚未取得開(kāi)工許可證。“原計(jì)劃是今年8月底開(kāi)工，但是現(xiàn)在還沒(méi)有取得開(kāi)工許可證。”
“我們集團(tuán)現(xiàn)在也很急，資金全都拋在里面。按照正常情況，項(xiàng)目工期是36個(gè)月，集團(tuán)現(xiàn)在想壓縮成24個(gè)月來(lái)完成，就是提前1/3的時(shí)間，這是集團(tuán)的要求。既然前面有點(diǎn)慢，工期這一塊我們會(huì)加快。一旦開(kāi)工的話應(yīng)該會(huì)在20個(gè)月之內(nèi)完成。”陳偉稱。
雖然魯能集團(tuán)上海分公司方面并未透露“上海JW萬(wàn)豪侯爵酒店項(xiàng)目”相關(guān)預(yù)期投資成本，但根據(jù)早前在招標(biāo)網(wǎng)站上的信息顯示，該項(xiàng)目的工程成本為2.6億元。
“項(xiàng)目還沒(méi)有開(kāi)工，并不是因?yàn)橘Y金的緣故。”陳偉向記者透露說(shuō)，“實(shí)際上，工程建設(shè)這一塊我們的資金其實(shí)已經(jīng)到位了。”此外，一位熟悉魯能集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的人士也向記者確認(rèn)，作為國(guó)家電網(wǎng)[微博]的“孫公司”，魯能集團(tuán)并不差錢。
靠上海電力“協(xié)調(diào)”拿地
除去“不差錢”的資金優(yōu)勢(shì)外，魯能集團(tuán)在上海拿地的過(guò)程中也享受到了母公司在背后支持的便利。
至今為止，魯能集團(tuán)是如何以底價(jià)拿下黃浦江沿岸綜合開(kāi)發(fā)E18單元1-12地塊，依然是一件鮮為人知的事。根據(jù)當(dāng)時(shí)多家媒體報(bào)道，黃浦江沿岸綜合開(kāi)發(fā)E18單元1-12地塊原定于9月21日出讓，至競(jìng)買申請(qǐng)?zhí)峤蝗掌诮刂箷r(shí)，已有13家企業(yè)領(lǐng)取競(jìng)買申請(qǐng)書(shū)，2家企業(yè)提交競(jìng)買申請(qǐng)。不過(guò)，9月17日，上海規(guī)土局網(wǎng)站突然掛出通知，中止黃浦江沿岸綜合開(kāi)發(fā)E18單元1-12地塊的出讓。9月27日，上海規(guī)土局網(wǎng)站再次掛出通知，恢復(fù)該地塊的出讓活動(dòng)。但值得注意的是，此次公告信息顯示，該地塊的申請(qǐng)競(jìng)買人已由2家減至1家。
記者從魯能集團(tuán)內(nèi)部獨(dú)家獲悉，當(dāng)年另一家提交申請(qǐng)的企業(yè)實(shí)為海航集團(tuán)。而從中協(xié)調(diào)、最終幫助魯能集團(tuán)拿下地塊的則是上海電力公司。
根據(jù)上海工商局網(wǎng)站企業(yè)基本信息顯示，上海申電投資有限公司為國(guó)內(nèi)合資有限責(zé)任公司，法人代表為魯能集團(tuán)總會(huì)計(jì)師、黨組成員董文華，注冊(cè)資本為8億人民幣，經(jīng)營(yíng)范圍為實(shí)業(yè)投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等。而根據(jù)今年4月份魯能集團(tuán)與旗下上市平臺(tái)廣宇發(fā)展(6.54,
0.00,
0.00%)的資產(chǎn)重組方案顯示，上海申電投資有限公司實(shí)為魯能集團(tuán)下屬企業(yè)都城偉業(yè)集團(tuán)有限公司，都城偉業(yè)集團(tuán)占股98.75%，上海電力占股1.28%。
“上海電力跟政府的關(guān)系比較熟一點(diǎn)，有股份在里面，它就有這個(gè)義務(wù)，有責(zé)任去做這個(gè)事。”魯能集團(tuán)內(nèi)部一位人士告訴記者，“其實(shí)上海電力占股多少無(wú)所謂，最終都是國(guó)家電網(wǎng)的資產(chǎn)。只是說(shuō)合資建設(shè)，大家一起來(lái)做這個(gè)事，不能說(shuō)這個(gè)事跟我沒(méi)關(guān)系，我們就不幫你們協(xié)調(diào)了。”
陳偉也坦言，黃浦江沿岸綜合開(kāi)發(fā)E18單元1-12地塊以20.5億元底價(jià)成為2012年上海總價(jià)及單價(jià)最高的“雙料地王”，其實(shí)挺“虛”的。“就算放在當(dāng)年，價(jià)格其實(shí)也不高。它只是地塊特殊，面積其實(shí)很小，總共才1萬(wàn)多平方米，樓面價(jià)28983元/平方米，總價(jià)也不高。這個(gè)地段，現(xiàn)在看還蠻便宜的。”陳偉說(shuō)。
根據(jù)搜房網(wǎng)土地交易數(shù)據(jù)，與魯能“上海JW萬(wàn)豪侯爵酒店項(xiàng)目”相鄰的黃浦江中心段E18單元1-10地塊，由大新華物流控股(集團(tuán))有限公司、海航置業(yè)控股(集團(tuán))有限公司、海航實(shí)業(yè)控股有限公司三家聯(lián)合體于2009年9月競(jìng)得，總面積20833
平方米，建設(shè)用地面積20833平方米，起始價(jià)11億元，成交價(jià)18.24億元，樓面地價(jià)達(dá)36481元/平方米，溢價(jià)率為65.82%；同期由上海保利建錦房地產(chǎn)有限公司競(jìng)得的黃浦江中心段E18單元1-8地塊，總面積37015平方米，建設(shè)用地面積37015平方米，規(guī)劃建筑面積88836
平方米，起始價(jià)20億元，成交價(jià)30.05億元，樓面價(jià)為33826元/平方米，溢價(jià)率為50.25%。
與此同時(shí)，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與上海當(dāng)?shù)仉娏ο到y(tǒng)的合作，已經(jīng)成為魯能集團(tuán)在上海發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要模式。在注冊(cè)成立“上海申電投資有限公司”半年之前的2011年10月21日，國(guó)家電網(wǎng)(上海)智能電網(wǎng)研發(fā)投資有限公司在上海注冊(cè)。根據(jù)上海工商局企業(yè)信息，該公司同樣為國(guó)內(nèi)合資有限責(zé)任公司，法人代表同樣為魯能集團(tuán)總會(huì)計(jì)師、黨組成員董文華，注冊(cè)資本為15億人民幣。公司經(jīng)營(yíng)范圍除了智能發(fā)電等技術(shù)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓外，也包括了房地產(chǎn)業(yè)、賓館業(yè)的投資，實(shí)業(yè)投資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)，自有房屋租賃、物業(yè)管理等等。
根據(jù)今年4月份魯能與旗下上市平臺(tái)廣宇發(fā)展資產(chǎn)重組方案中對(duì)魯能集團(tuán)的披露，國(guó)家電網(wǎng)(上海)智能電網(wǎng)研發(fā)投資有限公司為魯能集團(tuán)下屬二級(jí)公司，魯能集團(tuán)持股比例為60%。記者從魯能集團(tuán)內(nèi)部確認(rèn)，該公司另一個(gè)合資方也為上海電力。
搜房網(wǎng)土地交易數(shù)據(jù)顯示，2011年10月26日，國(guó)家電網(wǎng)(上海)智能電網(wǎng)研發(fā)投資有限公司競(jìng)得世博會(huì)地區(qū)B片區(qū)B02B-02地塊、B02B-05地塊、B03D-03地塊，總面積10521
平方米，建設(shè)用地面積10521平方米，規(guī)劃建筑面積78862 平方米，以底價(jià)14.81億元成交，樓面價(jià)18776元/平方米。
此外記者同時(shí)獲悉，魯能集團(tuán)確定將參與上海南京東路“華東電力大樓”改建工程，該項(xiàng)目也將改建成一家星級(jí)酒店。
不爭(zhēng)氣的魯能地產(chǎn)業(yè)績(jī)
因背靠國(guó)家電網(wǎng)這棵大樹(shù)而享受多重便利的魯能集團(tuán)在上海市場(chǎng)的際遇，只是其地產(chǎn)業(yè)務(wù)在全國(guó)范圍內(nèi)拓展的一個(gè)縮影。但頗為不爭(zhēng)氣的是，魯能集團(tuán)在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的業(yè)績(jī)表現(xiàn)卻長(zhǎng)期為人詬病。
創(chuàng)立于2002年底的魯能集團(tuán)，對(duì)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整已經(jīng)經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的歷史。2005年，魯能集團(tuán)就已經(jīng)以738.05億元總資產(chǎn)居山東企業(yè)第一，并橫跨煤電、礦業(yè)、房地產(chǎn)、工程建設(shè)、金融、體育等多個(gè)產(chǎn)業(yè)。但2007年，魯能集團(tuán)秘密私有化的進(jìn)程被叫停后，其龐大的業(yè)務(wù)資產(chǎn)就面臨失衡的局面。
早在2008年，魯能集團(tuán)就開(kāi)始頻頻進(jìn)行業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。根據(jù)公開(kāi)資料披露，2009年，魯能集團(tuán)總資產(chǎn)高達(dá)1009億元，但總負(fù)債也高達(dá)800億元，資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%。2010年11月，魯能集團(tuán)正式成為國(guó)家電網(wǎng)一級(jí)全資子公司，在資金與業(yè)務(wù)發(fā)展等方面得到國(guó)家電網(wǎng)進(jìn)一步支持。2011年第一季度，魯能集團(tuán)獲準(zhǔn)成為保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主業(yè)的新增5家央企之一，也成為國(guó)家電網(wǎng)唯一的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，確立了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為公司未來(lái)主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的地位。
不過(guò)，隨著資產(chǎn)的逐步整合與剝離，公司營(yíng)業(yè)收入逐年下降。據(jù)中誠(chéng)信國(guó)際2013年魯能集團(tuán)跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告顯示：2010年魯能集團(tuán)營(yíng)業(yè)總收入289億元，2011年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入251億元，到2012年，營(yíng)業(yè)額下降至121億元，同比下降43.5%。截至2013年9月末，魯能集團(tuán)營(yíng)業(yè)總收入77億元。另一方面，魯能集團(tuán)長(zhǎng)期以來(lái)被指擁有較大規(guī)模土地儲(chǔ)備資源。根據(jù)中誠(chéng)信國(guó)際出具的2013年魯能集團(tuán)跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告，截至2013年9月末，公司已確認(rèn)待開(kāi)發(fā)土地面積為1.92萬(wàn)畝，土地儲(chǔ)備規(guī)模較大，主要分布在山東、海南、北京、重慶、大連等地。
但僅就其早在1993年便開(kāi)始跑馬圈地的海南市場(chǎng)為例，根據(jù)今年4月份魯能集團(tuán)與旗下上市平臺(tái)廣宇發(fā)展資產(chǎn)重組方案披露，成立于2003年7月的海南三亞灣新城開(kāi)發(fā)有限公司旗下魯能三亞灣、魯能山海天、魯能紅塘灣三大項(xiàng)目總占地面積為143.62萬(wàn)平方米，2011年、2012年和2013年1-8月份，海南三亞灣凈利潤(rùn)分別為-0.38億元、1.29億元和1.02億元。2011年，海南三亞灣虧損的主要原因是達(dá)到收入確認(rèn)條件的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品較少。同樣，成立于2002年6月的海南英大，在2012年出現(xiàn)-0.15億元的虧損，2013年1-8月凈利潤(rùn)也僅0.08億元。
為了做大地產(chǎn)業(yè)，魯能集團(tuán)一直希望整合旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但受調(diào)控的影響，魯能集團(tuán)資產(chǎn)注入計(jì)劃一直未能順利進(jìn)行。自去年8月份開(kāi)始，魯能集團(tuán)再次發(fā)起地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合計(jì)劃。在這一龐大資產(chǎn)整合的布局中，廣宇發(fā)展將向包括國(guó)家電網(wǎng)旗下唯一地產(chǎn)平臺(tái)魯能集團(tuán)在內(nèi)的3個(gè)交易對(duì)象發(fā)行股份，收購(gòu)多項(xiàng)房地產(chǎn)資產(chǎn)，吸納資產(chǎn)的預(yù)估值達(dá)125.2億元。但是由于標(biāo)的資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況、高額的負(fù)債率以及溢價(jià)收購(gòu)，資本市場(chǎng)給予了重組消極的回應(yīng)。
2013年11月13日，廣宇發(fā)展公布重組消息復(fù)牌后一字跌停，2013年11月14日，早盤(pán)一度打開(kāi)跌停，十分鐘后又再次跌停。就連廣宇發(fā)展的董事長(zhǎng)秘書(shū)韓玉衛(wèi)在接受媒體采訪時(shí)都稱，現(xiàn)在的魯能集團(tuán)，雖然地產(chǎn)行業(yè)已被確定為主業(yè)，但在凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)上卻并不搶眼，其他行業(yè)收益反而比較好。
然而，魯能集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市平臺(tái)廣宇發(fā)展最新公告顯示，今年7月23日收到《中國(guó)證監(jiān)會(huì)行政許可申請(qǐng)受理通知書(shū)》，證監(jiān)會(huì)已正式受理關(guān)于公司發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)事項(xiàng)。頗受市場(chǎng)關(guān)注的魯能與廣宇發(fā)展資產(chǎn)重組方案正在逐步推進(jìn)之中。
