“下半年樓市的整體情況會(huì)好于上半年。”住建部政策研究中心主任秦虹近日在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，截至日前，已有30個(gè)城市在限購方面有不同程度的松動(dòng)，占所有46個(gè)限購城市的比例為65%。此外，還有不少城市實(shí)施戶籍政策松綁、公積金政策松綁、稅費(fèi)減免等政策。北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長陳志則認(rèn)為：“這一輪樓市的企穩(wěn)回升，是從受自住房影響最大的剛需盤以價(jià)換量開始，逐漸輻射至改善性項(xiàng)目和高端物業(yè)。三、四季度，北上廣深高端物業(yè)的表現(xiàn)，會(huì)是樓市的風(fēng)向標(biāo)。”
高端市場(chǎng)成風(fēng)向標(biāo)
包括秦虹在內(nèi)，不少專家對(duì)下半年市場(chǎng)整體走勢(shì)表現(xiàn)出積極態(tài)度的同時(shí)，也謹(jǐn)慎表示：還是需要進(jìn)一步觀察樓市的一些關(guān)鍵指標(biāo)。高端市場(chǎng)正是這樣一個(gè)關(guān)鍵風(fēng)向標(biāo)。數(shù)據(jù)顯示，今年的期房高端住宅的整體簽約率(截至目前有成交記錄的項(xiàng)目)為29%，低于去年5.6個(gè)百分點(diǎn)。但是，千萬元級(jí)以上豪宅的去化達(dá)22.9%，高于去年4.7個(gè)百分點(diǎn)。
比如作為京西豪宅標(biāo)桿的五礦萬科如園項(xiàng)目，以9.58億銷售業(yè)績(jī)，奪得2014年上半年北京高端物業(yè)銷冠。該項(xiàng)目將在下半年加推更加符合高端改善性需求的產(chǎn)品，以滿足區(qū)域內(nèi)更多高端改善型客戶的需求。對(duì)此，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭分析，今年千萬元級(jí)豪宅的項(xiàng)目去存貨速度明顯高于去年。高端市場(chǎng)購房者不缺資金，相對(duì)于受信貸政策影響較大的剛需產(chǎn)品，其受整體市場(chǎng)波動(dòng)的影響并不明顯。“高端住宅市場(chǎng)短期內(nèi)價(jià)格下調(diào)的動(dòng)力不足，不排除未來有走高的可能性。”張旭表示。
萬科推出首個(gè)高端別墅
“論對(duì)市場(chǎng)的敏銳嗅覺，那還得看萬科。”在需要預(yù)判樓市走勢(shì)的關(guān)鍵時(shí)刻，記者在多個(gè)場(chǎng)合聽開發(fā)商如此感慨。“萬科即將在中央別墅區(qū)的高麗營，推出北京首個(gè)高端別墅項(xiàng)目。加上在西山板塊的五礦萬科如園、CBD的萬科大都會(huì)、故宮旁的北河沿甲柒拾柒號(hào)，萬科在北京已經(jīng)有了4個(gè)高端項(xiàng)目。”萬科集團(tuán)高級(jí)副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶接受采訪時(shí)表示。
據(jù)萬科明源系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，截止到2014年6月28日，北京萬科(不含京外項(xiàng)目)今年上半年已完成117.3億元的銷售業(yè)績(jī)，其中，高端項(xiàng)目的銷售額占比同比提升幅度非常高。而且，北京萬科為了發(fā)展高端物業(yè)產(chǎn)品線，已經(jīng)將高端項(xiàng)目分離出來，專門成立了高端物業(yè)事業(yè)部去主導(dǎo)其開發(fā)和銷售。“萬科在北京首個(gè)高端別墅，將在今年年底正式亮相，預(yù)計(jì)明年年初開始預(yù)售。”毛大慶透露，至于價(jià)格現(xiàn)在還不好定，“因?yàn)槲覀冞�有很多設(shè)計(jì)成本之后的問題，不過，當(dāng)年拿這塊地的時(shí)候地價(jià)不是很貴，今天看起來壓力比較小，所以值得期待”。
陳志分析：“在五礦萬科如園奪得上半年北京豪宅銷冠之后，萬科隨即推出北京首個(gè)高端別墅，已充分表現(xiàn)了發(fā)力北京高端市場(chǎng)的決心。這也是在用實(shí)際行動(dòng)表現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的預(yù)判。”
高端限購能否解除成焦點(diǎn)
無論是從市場(chǎng)數(shù)據(jù)，還是品牌房企的動(dòng)作，北京高端市場(chǎng)都表現(xiàn)出了充足的后勁。此時(shí)，北京能否解除高端限購，成為坊間議論的焦點(diǎn)。有媒體轉(zhuǎn)述某品牌開發(fā)商營銷總監(jiān)的話稱，北京或?qū)⒑芸旖獬龑?duì)高端住宅的限購。“今年下半年，北京會(huì)有很多售價(jià)超10萬的地王級(jí)豪宅入市。如果不放松限購，這些前地王就很難解套，而如果前地王不能解套，政府未來賣地生意也不會(huì)好。北京孫河組團(tuán)地塊流標(biāo)就是最好的例證。”
華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)也在微博上表示，高價(jià)地流標(biāo)才剛剛開始。“限購取消后，高端住宅市場(chǎng)的銷售速度將進(jìn)一步加快。”某房企高層表示，高端市場(chǎng)客戶支付能力強(qiáng)，尤其千萬元級(jí)高端住宅的成交量表現(xiàn)可能會(huì)有較大變化。但亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長謝逸楓認(rèn)為：“根據(jù)27個(gè)已取消限購政策的城市看，只有5個(gè)城市采取放開中高端樓市的方式，說明是非主流。屬于供求的區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性局部的現(xiàn)象，體現(xiàn)限購政策差別化執(zhí)行，也是分類調(diào)控的表現(xiàn)。”不過，毛大慶表示，未來中國房地產(chǎn)市場(chǎng)去行政化是基本主流，從以政策為主導(dǎo)的市場(chǎng)變?yōu)橐怨┬桕P(guān)系為主的市場(chǎng)，開發(fā)商應(yīng)該多圍繞產(chǎn)品本身做文章。“北京萬科會(huì)根據(jù)市場(chǎng)需求，適度開發(fā)高端項(xiàng)目甚至頂級(jí)豪宅項(xiàng)目。無論短期政策是否微調(diào)，北京萬科對(duì)于高麗營地塊上北京首個(gè)高端別墅的定位，不會(huì)止步于高端住宅產(chǎn)品開發(fā)，而是以回歸人本精神為指導(dǎo)，努力為北京未來的國際化板塊的配套服務(wù)功能提供強(qiáng)大支撐。”
