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        全國(guó)土地出讓金7月遭“腰斬” 36城倉(cāng)惶救市
        2014-08-06    作者:    來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
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        【字號(hào)

          經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì),截止到8月4日,46個(gè)限購(gòu)城市中,已經(jīng)有36個(gè)城市通過(guò)明確發(fā)文或官方默認(rèn)取消“限購(gòu)”。

          也就是說(shuō),僅有北京、上海、深圳、南京、鄭州、哈爾濱、佛山、銀川、臺(tái)州、永康這10個(gè)城市仍然堅(jiān)守執(zhí)行限購(gòu)政策。

          實(shí)際上,相比松綁限購(gòu)地方政府的“救市”方法在升級(jí),比如浙江紹興的既放松限購(gòu)、又放松限貸;成都、臺(tái)州通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼的方式刺激住房消費(fèi)等。

          “相比松綁限購(gòu),用信貸政策或者財(cái)政補(bǔ)貼救市的實(shí)際效果更大。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示。

          這一輪地方“救市”動(dòng)因有多個(gè)緯度,其中,不可忽視的最大動(dòng)力,就是賣地收入驟降。

          中國(guó)指數(shù)院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,7月,全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為1475億元,環(huán)比減少15%,同比減少49%。

          一線城市賣地收入下降七成

          土地市場(chǎng)降溫早已波及一線城市。

          以北京為例,7月29日,北京時(shí)隔3年后再現(xiàn)兩宗住宅用地流拍,當(dāng)月,北京土地市場(chǎng)僅成交4宗宅地,規(guī)劃建筑面積同比減少近七成。

          上海、廣州等一線城市已現(xiàn)多宗流拍地塊,土地市場(chǎng)低溢價(jià)、底價(jià)成交屢見不鮮。

          21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì),7月份,一線城市土地出讓收入合計(jì)為217.74億元,同比去年的627.92億元,下降近七成。

          具體來(lái)看,北京7月同比下滑45%,上海同比下滑38%,廣州同比下滑77%,深圳僅底價(jià)出讓一塊龍崗工業(yè)地塊。

          相比一線城市,二三線城市土地市場(chǎng)降溫更為明顯。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年6月,36個(gè)二三線城市土地出讓宗數(shù)相較于1月跌幅超3成,土地出讓金下滑近4成,平均溢價(jià)率為4.3%,僅占前5月平均值的四分之一。

          中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示,“土地市場(chǎng)具有滯后性,短期之內(nèi)樓市難現(xiàn)回暖,土地市場(chǎng)也很難有太大改觀。”

          房企轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)”

          市場(chǎng)整體下行的背景下,住建部政策研究中心主任秦虹在近日北京某論壇上表示,中國(guó)的房地產(chǎn)將會(huì)進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段。

          沿海集團(tuán)執(zhí)行總裁陳昕在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)也表示,和過(guò)去相比,房企拿地更為謹(jǐn)慎。另外,在市場(chǎng)變化之下,不少開發(fā)商也在嘗試新的轉(zhuǎn)型思路,尋找新的利潤(rùn)點(diǎn)。

          在陳昕看來(lái),從重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)戰(zhàn)略過(guò)渡,是新階段轉(zhuǎn)型的方向之一。近年來(lái),萬(wàn)科、綠城、保利、龍湖、沿海在內(nèi)的龍頭企業(yè)。都相繼提出了向輕資產(chǎn)方向發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

          對(duì)于所謂的輕資產(chǎn),陳昕介紹,就是在企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中,逐步擺脫傳統(tǒng)的“招拍掛拿地-開發(fā)-銷售”模式,而是通過(guò)其他途徑尋找優(yōu)質(zhì)地塊,并以靈活方式開發(fā)地塊,拓寬盈利渠道。

          以沿海輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型路徑為例,陳昕介紹,沿海從開發(fā)商到服務(wù)商,從重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型路徑轉(zhuǎn)移,2013年合約銷售額取得了13%的增長(zhǎng),項(xiàng)目管理及工程服務(wù)收入增至近4億港元,輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型成績(jī)明顯。

          陳國(guó)強(qiáng)介紹,過(guò)去地方政府賣不了不少地,且很多地都在閑置,在新一輪樓市下行壓力下,房企間整合、合作的情況會(huì)增加,輕資產(chǎn)也正是迎合這一方向,這也將倒逼地方政府不斷減少對(duì)賣地的依賴。

          36個(gè)城市松綁調(diào)控

          “在土地財(cái)政依賴癥短期難改的情況下,賣地收入的下滑,也將增加地方政府的救市沖動(dòng)。”陳國(guó)強(qiáng)如是說(shuō)。

          經(jīng)過(guò)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì),截至目前,全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市中,已有36個(gè)城市不同程度松綁限購(gòu),上一周就有9個(gè)城市出臺(tái)救市政策。

          更值得一提的是,在限購(gòu)松綁效果不明顯的背景下,多地的救市措施開始升級(jí)。比如成都、紹興、包頭等地通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼、松綁限貸等形式刺激樓市。

          以8月4日浙江紹興住建局出的“11條”救市細(xì)則為例,除了解除限購(gòu),更放松了限貸,一方面規(guī)定貸款有優(yōu)惠利率,另一方面,把此前的認(rèn)房又認(rèn)貸改為認(rèn)房不認(rèn)貸。

          包頭市政府更是發(fā)出通知,在9月6日-10日的房交會(huì)期間,首套新建商品住房,給予所納契稅100%的補(bǔ)貼;購(gòu)買二套以上(含二套)新建商品住房,給予所納契稅50%的補(bǔ)貼;購(gòu)買非住宅,給予所納契稅50%的補(bǔ)貼。

          北京大岳咨詢有限責(zé)任公司總經(jīng)理金永祥介紹,相比限購(gòu),限貸的松綁以及財(cái)政補(bǔ)貼救市對(duì)樓市的影響更大,如果后續(xù)其他城市跟進(jìn),且能長(zhǎng)期執(zhí)行,對(duì)市場(chǎng)的影響不能小覷。

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