近來(lái)，呼和浩特、濟(jì)南、南昌、武漢、蘇州等多個(gè)城市傳出對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整的消息，限購(gòu)松綁的政策效應(yīng)開始擴(kuò)散。
但越來(lái)越多的人發(fā)現(xiàn)，局部地區(qū)的政策性松綁，對(duì)購(gòu)房潛力的釋放作用有限。在限貸政策依然嚴(yán)厲的背景下，貸款利率高企依然會(huì)讓購(gòu)房者望而止步。
觀望情緒加劇，松綁效果有限
今年以來(lái)，多地政府希望通過(guò)放松限購(gòu)政策刺激樓市。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，在４６個(gè)限購(gòu)城市中已有１０余個(gè)調(diào)整了限購(gòu)政策，未來(lái)松綁限購(gòu)的城市可能會(huì)越來(lái)越多，口徑也會(huì)越來(lái)越寬。
專家認(rèn)為，在樓市低迷時(shí)期取消限購(gòu)，會(huì)給市場(chǎng)發(fā)出救市的心理暗示，反而影響買賣雙方的市場(chǎng)信心，在買漲不買跌的心理作用下，市場(chǎng)成交可能更趨低迷。
湖北房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)理事李國(guó)政說(shuō)，購(gòu)房者每天從網(wǎng)上看到總有城市加入到“取消限購(gòu)”隊(duì)伍中來(lái)，會(huì)改變他們的購(gòu)房預(yù)期，同時(shí)，也會(huì)改變開發(fā)商的市場(chǎng)預(yù)期，這種情況下可能市場(chǎng)成交會(huì)更加艱難。
搜房網(wǎng)高級(jí)分析師亞麻認(rèn)為，今年以來(lái)，武漢樓市進(jìn)入調(diào)整期，房?jī)r(jià)漲幅逐漸縮窄甚至下跌。盡管限購(gòu)放松會(huì)釋放部分購(gòu)房需求，但是這部分需求能不能消化巨大的庫(kù)存量是個(gè)疑問。
武漢萬(wàn)潤(rùn)地產(chǎn)策劃經(jīng)理胡帆表示，放松限購(gòu)，對(duì)于該公司項(xiàng)目還是有所利好，外地客戶可以無(wú)限制購(gòu)買。但是對(duì)于整個(gè)武漢樓市來(lái)說(shuō)，可能利好的影響不會(huì)太大，銷售業(yè)績(jī)不會(huì)大幅上漲，而只會(huì)有一定的上浮。
從數(shù)據(jù)上看，南寧市取消限購(gòu)后仍然繼續(xù)了此前的房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，南寧４月新建住宅平均價(jià)格為８０６５元／平方米，５月為７８９２元／平方米，６月為７８２８元／平方米，連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)下跌。而更早前傳出松綁限購(gòu)的沈陽(yáng)，樓市幾個(gè)月來(lái)也未見明顯回暖。
信貸政策未松，購(gòu)房者空間小
信貸政策也是影響樓市走向的重要因素。今年以來(lái)，銀行對(duì)于房地產(chǎn)的信貸政策持續(xù)偏緊。專家認(rèn)為，房貸是否松動(dòng)、信貸支持是否加大，將是撬動(dòng)樓市回暖的關(guān)鍵政策。
能不能少交首付款，低成本貸到款，一定程度上決定了購(gòu)買力是否出手。亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，如果房貸與信貸政策不放松，放松限購(gòu)政策根本無(wú)法改變樓市大局。
“限購(gòu)調(diào)整不是限貸調(diào)整。這是兩個(gè)概念不能混淆。”謝逸楓表示，目前來(lái)看，大多數(shù)主要城市都實(shí)行差異化的信貸政策，二套房首付六七成，三套房沒有貸款支持。但在限購(gòu)調(diào)整的同時(shí)，各地并未放松差別化信貸政策的力度。
同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從整個(gè)市場(chǎng)背景來(lái)看，多個(gè)城市嘗試“限購(gòu)”松綁的背后，是２０１４年年初銀行信貸緊縮，樓市基本面供大于求，市場(chǎng)表現(xiàn)依然低迷。
有關(guān)人士分析，目前來(lái)看，銀行下調(diào)房貸利率動(dòng)力明顯不足，房貸的存貸差較小，對(duì)銀行不具誘惑力，而做房貸還意味著銀行要為未來(lái)樓市可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)埋單。
局部性政策松綁，購(gòu)買力釋放有限
中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布研究報(bào)告顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有近２０個(gè)城市采取或直接放松限購(gòu)條件、或放寬落戶條件、或采取調(diào)整限購(gòu)區(qū)域等方式促進(jìn)樓市走量。
杭州、天津、鄭州等城市通過(guò)放寬落戶等方式，直接或間接地“寬松”購(gòu)房條件。武漢規(guī)定，對(duì)于本科及以上學(xué)歷人士，在武漢市購(gòu)買住房只需提供近一年內(nèi)的納稅和社保繳納的證明材料。
億房研究中心研究員鄭軍華表示，放寬本科生人士購(gòu)房門檻主要目的是為了吸引人才，雖然對(duì)樓市有一定的利好，但整體影響并不大，因?yàn)榇蠖鄶?shù)外地購(gòu)房者并不符合這一政策條件，而符合這一條件的大學(xué)畢業(yè)生也因經(jīng)濟(jì)等原因，不能提前購(gòu)房入戶。
武漢規(guī)定，１４０平方米以上的住房，包括新建商品房和二手房，不再納入限購(gòu)范圍。蘇州也將９０平方米以上的住房全面放開限購(gòu)。有專家表示，目前只放開買“大房子”，對(duì)普通剛需族而言尚難受益，而通過(guò)幾年的限購(gòu)政策，樓市投資者也很少，大房子的購(gòu)買力有限。
此外，對(duì)限購(gòu)區(qū)域的調(diào)整也是一種放松手段，天津、杭州、廣州等地都采取了此種方式。李國(guó)政分析稱，這些政策有利于吸引外來(lái)投資，促進(jìn)不同區(qū)域的均衡發(fā)展，但遠(yuǎn)城區(qū)一直并非樓市活躍區(qū)域，購(gòu)買力有限，大量庫(kù)存房待售，放松政策并不能帶來(lái)購(gòu)買群體。
張大偉認(rèn)為，目前限購(gòu)在影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素中，所占比例不到１０％。未來(lái)除一線城市外，其他城市均有可能逐漸取消樓市限購(gòu)，預(yù)計(jì)今年將有超過(guò)３０個(gè)城市取消限購(gòu)，但如果限購(gòu)政策未全面解禁，一線城市未放開調(diào)控，當(dāng)前樓市局勢(shì)并不能根本改變。
