從北京商品住宅成交套數(shù)創(chuàng)下自2006年有網(wǎng)簽記錄以來的同期最低值，到南京房價近兩年來首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，再到南寧樓市進入買賣博弈的“冰封期”，受調(diào)控未見明顯放松、銀根收緊、行業(yè)周期性特點等因素影響，多地樓市現(xiàn)量價齊跌，深度調(diào)整大勢確立。有業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過高速發(fā)展的15年之后，整體格局已經(jīng)發(fā)生改變。新房高增長時代已經(jīng)終結，處于向平穩(wěn)發(fā)展的過渡階段中，地區(qū)之間、不同需求之間的差異分化凸顯。2014年上半年的房地產(chǎn)市場，雖然不是歷史最差的，但卻是爭議最多的。
7月中旬，國家統(tǒng)計局發(fā)布1至6月房地產(chǎn)市場相關運行數(shù)據(jù)，商品房銷售面積48365萬平方米，同比下降6.0%，住宅銷售面積下降7.8%；商品房銷售額31133億元，下降6.7%，住宅銷售額下降9.2%。各項指標顯示：房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)回落，新開工面積降幅持續(xù)收窄；商品房銷售面積降幅放緩，價格同比小幅回落；房企資金增幅繼續(xù)放緩，銷售回款占比出現(xiàn)下滑。總體而言，上半年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整態(tài)勢依舊，市場庫存壓力持續(xù)加大。
上半年多地樓市量價齊跌
據(jù)統(tǒng)計，今年上半年除春節(jié)、網(wǎng)簽系統(tǒng)暫停等因素疊加致2月份成交大降外，北京樓市成交呈現(xiàn)逐月走弱態(tài)勢。此外，南京樓市在經(jīng)歷了三、四月份的小幅回升之后，五月“速凍”行情超出許多業(yè)內(nèi)人士預期。而二線城市廣西南寧的房價也呈現(xiàn)出明顯的“冰凍效應”。
亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，北京共有401個項目取得銷售許可，新增53472套商品住宅，與去年同期相比大幅上漲60%；新增供應面積597.64萬平方米，與去年同期相比大漲66%。2014年上半年市場供應量創(chuàng)下自2009年以來近5年同期歷史新高。
盡管供應量大增，在樓市成交量方面，由于受到中國宏觀經(jīng)濟下滑影響，加之銀行對購房者信貸支持力度的減弱，今年上半年北京樓市在一片低迷中收場。據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年1月至6月北京樓市總成交32964套，與去年同期相比下降89%，總成交面積為345.98萬平方米，與去年同期相比下降91%。
據(jù)統(tǒng)計，今年上半年除春節(jié)、網(wǎng)簽系統(tǒng)暫停等因素疊加致2月份成交大降外，北京樓市成交呈現(xiàn)逐月走弱態(tài)勢。尤其春節(jié)后隨著多個二三線樓市樓盤大量滯銷，頻繁曝出大幅降價，房價下降預期加深，盡管一線城市房地產(chǎn)依然企穩(wěn)，但購房者開始有看淡預期。受此影響，此后幾個月，在北京收緊信貸及自住型商品房的加速供應等因素作用下，市場觀望情緒進一步加重，使得北京樓市成交量一路下行，至6月份，北京商品住宅共成交5119套，創(chuàng)下自2006年北京有網(wǎng)簽記錄以來的同期最低值。
本報記者了解到，南京樓市在經(jīng)歷了三、四月份的小幅回升之后，五月“速凍”行情超出許多業(yè)內(nèi)人士預期。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月份南京的新房樣本均價為14024元/平方米，環(huán)比4月下跌1.36%。這是自2012年5月南京房價環(huán)比連漲以來，近24個月首次出現(xiàn)環(huán)比下跌。該跌幅排在全國十大重點城市第一名。
二線城市廣西南寧的房價也呈現(xiàn)出明顯的“冰凍效應”。長年在珠三角一帶從事商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)營銷的深圳匯金行副總經(jīng)理黃平旺告訴記者：“南寧樓市已經(jīng)進入買賣博弈的‘冰封期’，即便是快環(huán)附近，開盤價格超過7000元/平方米的樓盤都賣不動，但開盤價格在6500元/平方米以下的樓盤，一開盤就銷售一空。”
長沙市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會副秘書長、長沙房地產(chǎn)開發(fā)研究中心主任歐陽學海告訴記者，今年以來長沙樓市銷售同比下降很多，主要是因為銀行貸款收緊，包括購買貸款和開發(fā)貸款。去年下半年以來，銀行推行貸款利率市場化，銀行的貸款更愿意給一些成長性好的企業(yè)，而非房地產(chǎn)領域。
全國樓市深度調(diào)整大勢確立
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，相比2013年，當前樓市進入全面調(diào)整期。主要城市新房市場的巔峰期已過，大部分已進入平穩(wěn)期，增長空間有限；其中部分二、三線城市增長過快，需求已被透支。在此基礎上，房價也出現(xiàn)普遍下調(diào)跡象。
從國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來看，上半年全國商品房銷售面積和銷售金額雙雙呈負增長，且降幅存在繼續(xù)擴大的趨勢。全國性成交均價的下跌主要是受結構性因素影響，一線城市及部分二線城市成交量下滑幅度超過三四線城市，導致全國均價出現(xiàn)結構性下跌。
上半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)整體增速下降，多個指標出現(xiàn)負增長，如新開工面積、銷售面積、土地成交面積等。業(yè)內(nèi)分析認為，由于2013年基數(shù)過高導致今年上半年增速同比明顯下降。另一方面，從環(huán)比來看，增速加速下滑，跌幅逐月擴大，市場進入調(diào)整的大勢已經(jīng)確立。
在房地產(chǎn)銷售面積和金額的同比增速趨勢表現(xiàn)方面，漲幅收窄、增速逐漸放緩的趨勢尤為明顯，在市場供應增加、價格上漲導致的購買力明顯不足，加之銀行對個人房貸收緊，從而促成了整個行業(yè)的實際下跌調(diào)整，而且進入2014年以來，商品房銷售額的下跌速率已經(jīng)超過了商品房銷售面積下跌速度，這意味著價格深度調(diào)整的步伐已經(jīng)明顯加快，并將會逐漸成為市場趨勢。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年全國典型的54城市合計住宅簽約套數(shù)為113.9萬套。這一數(shù)值比2013年上半年同期下調(diào)幅度達到了23.7%，其中一線城市跌幅達到了31%，二線城市跌幅達到了34%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，相比2013年，當前樓市進入全面調(diào)整期。主要城市新房市場的巔峰期已過，大部分已進入平穩(wěn)期，增長空間有限；其中部分二、三線城市增長過快，需求已被透支。在此基礎上，房價也出現(xiàn)普遍下調(diào)跡象。
易居研究院研究員朱光告訴《經(jīng)濟參考報》記者，今年3月以來，土地購置面積增幅再次進入負增長區(qū)間，前6個月土地購置面積增幅較前5月基本平穩(wěn)。總體上看，在目前行業(yè)依舊處于調(diào)整態(tài)勢下，房企對于市場走勢仍趨于謹慎，拿地節(jié)奏放慢。預計今年下半年隨著去年同期基數(shù)的上升，土地購置面積同比增幅也將繼續(xù)呈現(xiàn)平緩的下行態(tài)勢。
從商品房銷售面積同比增幅走勢看，上半年商品房同比增幅雖然繼續(xù)處于負增長區(qū)間，但開始呈現(xiàn)收窄上行態(tài)勢，這與去年同期基數(shù)下降明顯有關。預計今年下半年，隨著去年同期基數(shù)的逐步下降，商品房銷售面積同比跌幅也將繼續(xù)收窄。
張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，當前樓市降溫趨勢已經(jīng)明確，房價將繼續(xù)明顯下行。他表示，2014年上半年的房地產(chǎn)市場，雖然不是歷史最差的，但卻是爭議最多的。這背后是房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過高速發(fā)展的15年之后，整體格局已經(jīng)發(fā)生改變。新房高增長時代已經(jīng)終結，處于向平穩(wěn)發(fā)展的過渡階段中，地區(qū)之間、不同需求之間的差異分化凸顯。
他還指出，市場的持續(xù)低迷令多地新房庫存出現(xiàn)明顯攀升，一線城市中除深圳外，北京、上海、廣州7月初的庫存較年初分別上升43%、17%、12%。二、三線城市庫存增加更加明顯。
重慶方面一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，今年市場不景氣，是屬于“非調(diào)控政策”下行，屬于市場自身調(diào)整，與以往數(shù)次宏觀調(diào)控導致的下行有本質(zhì)區(qū)別。在2013年量價齊升過后，市場有自身的回調(diào)壓力。如果沒有放松限購限貸等強刺激政策出臺，今年全年成交量同比會有較大幅度下滑，成交價格下降也將會持續(xù)到年底。
開發(fā)商“以價換量”回籠資金
從樓市表現(xiàn)來看，幾個品牌房企心照不宣的降價方式可以被稱成“多形態(tài)營銷”，但不可否認的是絕大部分房企實際上都在“以價換量”。
針對北京市場，亞豪機構副總經(jīng)理高姍分析表示，去年“亮眼”的業(yè)績使得大部分開發(fā)商紛紛調(diào)高今年銷售目標，而今年上半年在樓市觀望情緒加深帶來的銷量下跌、信貸政策的持續(xù)緊縮帶來的融資難度加大的情形下，“現(xiàn)金為王、加速出貨”成為各大房企的首要選擇，以“快進快出”的高周轉(zhuǎn)策略來維持現(xiàn)金流的持續(xù)。
今年上半年，樓市調(diào)整步伐首先起始于長三角區(qū)域，與此同時“降價”策略也最先在長三角城市發(fā)起。5月以來，南京市場的房企紛紛加大了促銷力度，目前全市房價出現(xiàn)盤整趨勢，近郊部分板塊價格下探尤為明顯。南京近郊的仙林湖、九龍湖成為率先打響價格戰(zhàn)的區(qū)域。
南京大學城市科學研究院副院長胡小武認為，目前樓市降價多采用明著特價暗著優(yōu)惠的方式。胡小武稱，從樓市表現(xiàn)來看，幾個品牌房企心照不宣的降價方式可以被稱成“多形態(tài)營銷”，但不可否認的是絕大部分房企實際上都在“以價換量”。
此外，今年以來長沙樓市開盤情況普遍冷清，沒有以往那么火爆，因此開發(fā)商的促銷活動也一再升級。當年有濱江“地王”之稱、樓面單價接近3000元的保利西海岸，最近打出了10套新品7999元/平方米起的宣傳；素有“價格高地”威望的梅溪湖片區(qū)，緊鄰北岸的振業(yè)城也拿出了100套價格在5988元至6988元/平方米之間的特價房。
“今年以來，銀行按揭貸款遲遲到不了開發(fā)商手上，以前銀行狀況比較好的時候，一般兩周就到賬了，而現(xiàn)在一拖半年才能到，導致開發(fā)商資金緊張”。歐陽學海表示，同時，開發(fā)商搞降低首付的方式，這樣的目的是為了“以小換大”，盡快從銀行拿到資金。
由于上半年各線城市樓市成交乏力，最近多城市傳出限購松綁的消息，除了明文發(fā)布“限購松綁”的呼和浩特等城市，更多的城市開始在實際執(zhí)行中松綁限購政策來實現(xiàn)“救市”目的。不過，業(yè)內(nèi)人士認為，松綁限購對“救市”效果有限。
未來松綁限購城市或增多
整體來看，地方城市松綁限購政策意愿強烈，地方政府在樓市降溫的情況下，受制于土地財政壓力，松動調(diào)控已經(jīng)成為定局。各地都會有不同角度、不同程度松綁政策出臺。目前全國已經(jīng)有多個城市放松調(diào)控。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，在當前執(zhí)行限購的46個城市中，未來在限購政策上也會出現(xiàn)明顯的分化。他認為，一線城市，因為需要控制人口，而且經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴度不高，預計限購政策將長期執(zhí)行；二線城市中，經(jīng)濟相對比較好的城市，比如廈門、南京、武漢等城市，有可能繼續(xù)執(zhí)行限購，但在執(zhí)行層面可能部分放松；二線中經(jīng)濟一般的城市及三線城市，可能會全面放松限購，而且會發(fā)布政策取消限購，以達到用政策本身的松綁影響市場預期的作用。
此外，張大偉認為，后續(xù)放松調(diào)控的城市將體現(xiàn)出以下特征：庫存消化周期超過一年；第一季度成交面積大幅下滑；購地銷售比過高；今年第一季度土地出讓金過低；有實質(zhì)性降價樓盤的城市；人口凈流出城市；有兩個以上新區(qū)城市。
松綁限購對救市效果有限
不過，張大偉分析認為，限購松綁的效果可能有限。例如沈陽等城市，目前的庫存量去化速度超過20個月，而且沈陽經(jīng)濟本身發(fā)展放緩，人口的流入增量放緩，都導致房地產(chǎn)的需求基數(shù)放緩上漲。“整體而言，未來政策松綁與市場降溫將同時出現(xiàn)。除非中央政府放棄調(diào)結構努力，再次大規(guī)模降準降息，否則市場的趨勢很難改變”。
《經(jīng)濟參考報》記者注意到，4月以來多地傳出調(diào)控松綁消息，直至6月，呼和浩特市最終明確放松限購，“救市”再次成為市場討論焦點，而在中原集團主席黎明楷看來，部分城市松綁限購之舉并不能稱為“救市”，只是回歸市場下的減輕調(diào)控。
黎明楷表示，分類調(diào)控的影響優(yōu)于過往的一刀切調(diào)控，政策自由度的提升讓一些供應量過多的城市可以采取放松調(diào)控的措施來調(diào)整市場。他認為，影響未來樓市走向的關鍵取決于政府的資金調(diào)控，“政府不會再大手筆救市，未來可能會逐步放松一些錢流進市場，但資金緊的狀態(tài)不會只是幾個月的事情，所以樓市調(diào)整會維持比較長的時間。
下半年樓市仍面臨高庫存壓力
市場分析機構CRIC研究中心分析認為，上半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，成為導致中國經(jīng)濟下行的最大因素，直接拉低了GDP、固定資產(chǎn)投資增速，影響政府財政收入，為防范風險，政府力推棚戶區(qū)改造、鐵路建設等基建投資項目，并輔以其他微調(diào)措施。
該機構認為，就當前房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整而言，政府既希望通過調(diào)整來暴露行業(yè)發(fā)展中存在的問題，但不希望對整體經(jīng)濟的拖累過于明顯，又不可能回到以往通過巨量政府投資拉動經(jīng)濟增長的老路。“在這種沒有強大外力干預情況下，房地產(chǎn)市場通過自身完成調(diào)整的周期更多取決于價格的回調(diào)、需求的釋放、庫存的去化”。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《6月份新建商品住宅庫存報告》顯示，截至6月底，35個城市新建商品住宅庫存總量環(huán)比增長2.8%，同比增長22.9%，庫存再創(chuàng)歷史新高。
易居研究院研究員嚴躍進告訴《經(jīng)濟參考報》記者，6月份庫存去化周期超過18個月，表明去化壓力空前大，這將壓制房價，預期未來幾個月多數(shù)城市房價將下跌。從今年上半年行情看，庫存去化的速度不斷放緩，房企的資金周轉(zhuǎn)也愈發(fā)艱難。伴隨庫存增加這個態(tài)勢，地方政府救市的沖動也愈發(fā)強烈。但目前來看，救市的效果難以在短期內(nèi)釋放出來，庫存積壓帶來的負面效應還會持續(xù)一段時間。換而言之，對救市效果不能期望過高。
報告顯示，截至6月底，35個城市中，有29個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中南昌、寧波和九江等3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到97.5%、87.0%和86.0%。此類城市去年同期庫存消化狀況較好，庫存量較低。而今年在整個供求矛盾加大的情況下，庫存上升較明顯，這使得今年的同比值偏高。
CRIC研究中心分析認為，下半年，房地產(chǎn)市場的調(diào)整還會繼續(xù)，目前成交量、房價尚處在不斷下行探底的階段，如無外力作用，短期不可能出現(xiàn)根本性逆轉(zhuǎn)，但調(diào)整方式不太可能出現(xiàn)急速崩潰式下行，而是一種震蕩式回調(diào)。
