“搖號(hào)中簽難如彩票中獎(jiǎng)！”6月23日，北京市首個(gè)自住房項(xiàng)目的搖號(hào)結(jié)果公布，其中優(yōu)先家庭搖號(hào)中簽率為68：1，申購(gòu)家庭中簽比為100：1。不少申購(gòu)家庭發(fā)出了如此感慨。與自住房“一號(hào)難求”形成鮮明對(duì)比的，是北京商品房市場(chǎng)連續(xù)5個(gè)月高量推盤入市。亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京7月份將有36個(gè)樓盤入市，與此同時(shí)，開發(fā)商紛紛采取打折促銷、平價(jià)入市等讓利手段，以期搶占剛需市場(chǎng)。對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家分析，在首個(gè)自住房搖號(hào)結(jié)果公布后，部分觀望人群或?qū)⒛抗庵匦職w于剛需房市場(chǎng)。
早知道直接買商品房了
6月23日，位于東四、五環(huán)之間的金隅匯星苑自住房開始搖號(hào)。總共1882套房源，吸引了172563戶家庭申購(gòu)，其中165514戶家庭通過初步審核，127638戶家庭為優(yōu)先家庭。而搖號(hào)僅從優(yōu)先家庭中搖取，產(chǎn)生1882戶正選組家庭和1882戶備選組家庭。據(jù)統(tǒng)計(jì)，優(yōu)先家庭真正可以買到自住房的機(jī)率為1/68，而申購(gòu)家庭的中簽率僅為1/100。
參加搖號(hào)卻未中簽的劉女士在現(xiàn)場(chǎng)對(duì)記者表示：“從去年自住房政策問世就一直關(guān)注，知道搖中的幾率低，但是沒有想到會(huì)這么低。早知道去年就直接買商品房了。”事實(shí)上，除去劉女士這樣未搖中的優(yōu)先家庭，北京龐大的剛需群體還有一大批非優(yōu)先家庭以及外地戶籍購(gòu)房群體。據(jù)攸克地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)分析，僅恒大御景灣、金隅匯景苑、金隅匯星苑這3個(gè)項(xiàng)目，就有超過117萬戶家庭進(jìn)行了申購(gòu)，其中優(yōu)先家庭超過74萬戶，而這三個(gè)項(xiàng)目?jī)H提供約7200套房源，北京龐大的剛需大軍遠(yuǎn)遠(yuǎn)未被滿足。
平價(jià)入市成為攬客主策略
以前因申購(gòu)自住房的熱情而忽略的一些問題，在被低中簽率的冷水潑息后，成為影響剛需群體購(gòu)房選擇的決定性因素。即使自住房申購(gòu)中簽，在享受自住房低總價(jià)“優(yōu)惠”的同時(shí)，高首付也是一大難題。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在目前入市的13個(gè)自住房項(xiàng)目之中，僅金隅匯星苑、金隅匯景苑及中國(guó)鐵建順新嘉苑3個(gè)項(xiàng)目接受組合貸款。
有人給自住房首付算了一筆賬：“雖然自住房首付比例也是三成，但如果不接受組合貸款，即使按照公積金貸款80萬元的額度計(jì)算，自住房的首付比例也將高達(dá)50%，這樣即便是總價(jià)不到200萬元的自住房，僅需支付的首付就高達(dá)100萬。”此外，自住房地段多數(shù)偏遠(yuǎn)，戶型結(jié)構(gòu)不合理，面積過小，居住舒適度差等問題也逐漸浮出水面。
剛需盤加大了各類促銷力度。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2014年6月北京市商品住宅折扣盤總量199個(gè)，零首付及一成首付項(xiàng)目受到關(guān)注度最高。其中，例如，珠江四季悅城就推出了“全盤零首付”活動(dòng)，14800元/平方米起的價(jià)格更是吸引了剛需人群的關(guān)注。地處東五環(huán)與六環(huán)之間的首開香溪郡也推出了“零元搶房大行動(dòng)”，項(xiàng)目售價(jià)為15000元/平方米起。
新盤平價(jià)入市也是眾多開發(fā)商采取的攬客策略。亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，7月北京預(yù)計(jì)有36個(gè)樓盤入市，在17個(gè)已經(jīng)給出預(yù)期價(jià)格的樓盤中，9個(gè)項(xiàng)目以平價(jià)或者低于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格入市。如通州區(qū)的華業(yè)東方玫瑰，預(yù)計(jì)開盤價(jià)格23000元/平方米，和前期開盤持平。
“剛需置業(yè)群體中，有相當(dāng)一部分是當(dāng)下手頭的財(cái)力不足以付首付，他們對(duì)生活品質(zhì)有一定的要求，中長(zhǎng)期可預(yù)期的收入也并不低。在自住房中簽難和其他問題浮現(xiàn)，以及剛需盤‘0首付’、‘分期首付’、‘特價(jià)樓棟’促銷搶客的雙面疊加之下，剛需群體購(gòu)房選擇的天平開始向剛需盤傾斜。”業(yè)內(nèi)人士分析說。
下半年剛需市場(chǎng)緩回流
從6月商品房整體成交量來看，在北京排名前十位的熱銷項(xiàng)目中，剛需盤占據(jù)半壁江山，其中包括住總?cè)f科橙、天恒樂活城、世茂維拉、首開熙悅山、首地浣溪谷等項(xiàng)目。剛需盤在6月北京住宅市場(chǎng)銷量中占比超5成。而在6月28日開盤的首開常青藤項(xiàng)目，以3.2萬元/平方米入市，每平方米降幅高達(dá)1萬元，由于價(jià)格及時(shí)調(diào)整，開盤當(dāng)天便吸引189組客戶參與搖號(hào)選房，成為近期北京樓市屈指可數(shù)的9成以上去化樓盤。
除去部分剛需盤銷量提升外，一些項(xiàng)目受關(guān)注度也在發(fā)生變化。華業(yè)集團(tuán)副總裁陳云峰告訴記者，華業(yè)旗下的華業(yè)東方玫瑰，在北京首個(gè)自住房搖號(hào)前的一段時(shí)間里，一天只有二三十人前來售樓處看房，就連電話咨詢都不多，而這幾天，來電來訪量正在大幅增加。而在7月份北京即將入市項(xiàng)目中，也有17個(gè)項(xiàng)目為剛需盤，或以剛需房源為主。
“種種跡象表明，剛需盤及時(shí)的價(jià)格調(diào)整的確會(huì)影響部分剛需人群的購(gòu)房判斷。因此，自住房極低的命中率能否促進(jìn)剛需回流，除去與國(guó)家宏觀政策有關(guān)，與開發(fā)商實(shí)際降價(jià)幅度能否達(dá)到購(gòu)房者預(yù)期確實(shí)也有關(guān)聯(lián)”。鏈家地產(chǎn)張旭如是說。
