與市場(chǎng)成交量持續(xù)走低相對(duì)的是，北京樓市供應(yīng)連續(xù)4個(gè)月在高位徘徊。激增的供應(yīng)量和萎縮的成交量，讓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇，尤其是在樓盤扎堆的“熱門”區(qū)域。房地產(chǎn)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)攸克地產(chǎn)發(fā)表觀點(diǎn)認(rèn)為，市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入購(gòu)房窗口期。然而，曾經(jīng)“搶手”的熱門區(qū)域并非最佳選擇。
33盤入市
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份，北京共有33個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)盤，開(kāi)盤項(xiàng)目個(gè)數(shù)與前幾個(gè)月基本相當(dāng)，仍處于2014年以來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)的高位水平。至此，二季度北京樓市新增供應(yīng)套數(shù)已高達(dá)1.5萬(wàn)套，全面超過(guò)一季度1.3萬(wàn)套的供應(yīng)量。
與之相對(duì)的是，北京商品住宅成交持續(xù)走低，6月第一周(6月2日-6月8日)僅成交457套，環(huán)比下降59%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前4個(gè)月北京商品住宅銷售總額僅為631億，與去年同期相比縮水近4成。供需比生變，使得北京樓市庫(kù)存高企。
目前，北京樓市庫(kù)存已超過(guò)7.5萬(wàn)套，創(chuàng)2013年1月以來(lái)的歷史新高。對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀是，房企銷售收入的減低已成事實(shí)，但是資金使用成本及土地成本卻仍然高企，加劇了行業(yè)周轉(zhuǎn)率減慢、利潤(rùn)率降低的窘境。下半年，隨著自住商品房帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)加碼與信貸環(huán)境的持續(xù)緊縮，房企銷售預(yù)期也更加趨于謹(jǐn)慎，這更加促使“快速出貨”的銷售策略成為當(dāng)下房企的普遍選擇。而持續(xù)增加的供應(yīng)和不斷下滑的成交，將讓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。
購(gòu)房“窗口期”
供需矛盾的發(fā)轉(zhuǎn)與加劇，為購(gòu)房者打開(kāi)了難得的“購(gòu)房窗口期”。
上月，房地產(chǎn)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)攸克地產(chǎn)在其官方微信平臺(tái)發(fā)文稱“未來(lái)240天是購(gòu)房時(shí)間窗口”，并指出“未來(lái)240天房?jī)r(jià)調(diào)整的6個(gè)階段”，得到了諸多業(yè)內(nèi)資深人士的贊同，以及權(quán)威媒體的大范圍轉(zhuǎn)載。攸克地產(chǎn)表示，未來(lái)房?jī)r(jià)將進(jìn)入下行通道，買方市場(chǎng)迎來(lái)難得的窗口期。在這段時(shí)期內(nèi)，購(gòu)房者可根據(jù)6個(gè)階段的指標(biāo)跡象，判斷房?jī)r(jià)的觸底，從而判斷窗口期中自己的購(gòu)房窗口時(shí)間。隨后，市場(chǎng)傳來(lái)“增配”、“一成首付”等開(kāi)發(fā)商變相降價(jià)救市的消息。“顯而易見(jiàn)的是，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，購(gòu)房窗口期打開(kāi)，市場(chǎng)正式進(jìn)入下行通道。此時(shí)，正是購(gòu)房者較好的出手時(shí)機(jī)。”北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志對(duì)記者表示：“但是，熱點(diǎn)區(qū)域的‘淪陷’，也提醒購(gòu)房者需要慎重考慮置業(yè)地點(diǎn)。”
記者走訪發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)被市場(chǎng)炒的火熱的亦莊和通州等區(qū)域，都不同程度地陷入“降價(jià)潮”泥淖。位于亦莊的某樓盤推出了“零首付”10套房，雖然房源較少，但開(kāi)啟了北京市場(chǎng)幾乎絕跡的“零首付”模式，同區(qū)域內(nèi)也有開(kāi)發(fā)商效仿，拋出了30套“一成首付”房源；而5月上旬，K2地產(chǎn)在通州的老項(xiàng)目—清水灣推出部分現(xiàn)房特價(jià)房源，售價(jià)僅為1.7萬(wàn)元/平方米，與該小區(qū)二手房業(yè)主報(bào)價(jià)3.2萬(wàn)元/平方米的價(jià)格相比，相當(dāng)于腰斬。
“理性”區(qū)域脫穎而出
“近年來(lái)，由于土地的集中供應(yīng)，以及品牌房企的扎堆效應(yīng)，北京樓市出現(xiàn)多個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域。這些區(qū)域，有的地價(jià)在一年內(nèi)連續(xù)跳漲，有的房?jī)r(jià)較周邊區(qū)域高出一頭。”陳志指出，這樣的區(qū)域，一方面，由于區(qū)域供應(yīng)量過(guò)大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，容易引發(fā)‘降價(jià)潮’，給購(gòu)房者帶來(lái)直接損失。另一方面，區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，已經(jīng)透支了未來(lái)幾年的價(jià)值空間。以通州為例，2011年，通州房?jī)r(jià)一度從2萬(wàn)元跌至1萬(wàn)以下，至今，通州在北京城市副中心等諸多利好的拉動(dòng)下，其房?jī)r(jià)不過(guò)重回2萬(wàn)元時(shí)代，且一直難有起色。
“相較而言，一些由于供應(yīng)量較小，從而在市場(chǎng)內(nèi)難以引發(fā)大量關(guān)注的區(qū)域，此時(shí)卻凸顯出它們的優(yōu)勢(shì)。”陳志告訴記者，這些區(qū)域，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較小，市場(chǎng)比較平穩(wěn)，定價(jià)也更理性。即使在市場(chǎng)低迷期，也不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)。這樣的區(qū)域，也不乏自身價(jià)值較優(yōu)秀者。如位于西五環(huán)豐臺(tái)區(qū)的王佐區(qū)域，與房山長(zhǎng)陽(yáng)相鄰，是今年世界種子大會(huì)的舉辦地；4月，與之同處一個(gè)商圈的豐臺(tái)長(zhǎng)辛店區(qū)域拍賣出一地塊，商品房樓面價(jià)高達(dá)4.5萬(wàn)元/平方面，而王佐區(qū)域內(nèi)的某項(xiàng)目銷售均價(jià)不過(guò)3萬(wàn)元左右。無(wú)論從其區(qū)域位置，還是區(qū)域未來(lái)增值空間來(lái)看，王佐都算是市場(chǎng)的“績(jī)優(yōu)股”，但由于區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量偏少，導(dǎo)致其市場(chǎng)關(guān)注度一直不高。據(jù)了解，王佐區(qū)域今年僅有領(lǐng)秀翡翠山、湯泉墅、山語(yǔ)城、燕西華府和北湖壹號(hào)五個(gè)項(xiàng)目入市。
“購(gòu)房窗口期的‘天時(shí)’難得，選擇合適的置業(yè)地點(diǎn)的‘地利’也非常重要。想要抓住機(jī)會(huì)完成置業(yè)計(jì)劃的購(gòu)房者應(yīng)更加冷靜思考，做出判斷。”陳志告訴記者。
