今年以來(lái)，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)上促銷手段不斷推陳出新，在剛剛結(jié)束的武漢春季購(gòu)房節(jié)上，恒大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的恒大城項(xiàng)目打出了“首付3萬(wàn)起買(mǎi)精裝房”的優(yōu)惠政策。開(kāi)發(fā)商以此作為促銷手段并非第一次，但如今在樓市銷量放緩、“觀望”情緒漸濃、房企大鱷紛紛涉足金融界的背景下，“一成首付”攬客招數(shù)再度被拾起，顯得尤為引人注目。
“一成首付”實(shí)為首付分期
首付3萬(wàn)，對(duì)于在武漢打拼置業(yè)的年輕人來(lái)說(shuō)，看似是一個(gè)門(mén)檻低、壓力小的不錯(cuò)選擇，但是實(shí)際情況果真如此嗎？帶著此問(wèn)題，近日記者走訪了位于金銀湖環(huán)湖大道上的恒大城項(xiàng)目。
原來(lái)，恒大城“首付3萬(wàn)”實(shí)質(zhì)上便是“一成首付”，針對(duì)的是在售的51㎡的小戶型。目前，恒大城在售的有51㎡和90㎡兩種戶型，按照銷售價(jià)格，兩種戶型原本需要支付的首付款分別為10萬(wàn)元和18萬(wàn)元，但是，購(gòu)房者可以選擇先行支付3萬(wàn)元和6萬(wàn)元即可簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，剩下的由開(kāi)發(fā)商墊資。不過(guò)購(gòu)房者需要在一年內(nèi)付清剩下的首付金額，這期間不計(jì)利息。
從表面意義上來(lái)說(shuō)，“首付3萬(wàn)”并不表示購(gòu)房者只需繳納3萬(wàn)元便可購(gòu)得恒大城的房子，還需在約定的時(shí)間內(nèi)還清剩余的首付款才可完成正常的購(gòu)房流程，因此，“一成首付”實(shí)質(zhì)上為分期支付30%的首付款。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，顯然是好事，在一定意義上也大大降低了購(gòu)房門(mén)檻，另外兩成首付的免息也讓購(gòu)房者得到了一定的實(shí)惠。由此可見(jiàn)，“一成首付”屬于開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的自行約定，在政策層面并無(wú)違規(guī)之嫌，只能算作是一種另類營(yíng)銷手段。
武漢樓市進(jìn)入調(diào)整期
縱觀今年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)，銀行信貸持續(xù)收緊、國(guó)內(nèi)部分城市樓市出現(xiàn)降價(jià)消息，讓本地市場(chǎng)整體出現(xiàn)觀望情緒。其實(shí)，不僅恒大城此番唱響了“一成首付”，今年4月在洪山廣場(chǎng)舉辦的武漢保利地產(chǎn)房展會(huì)上，保利旗下的全線產(chǎn)品便推出了“一成首付”優(yōu)惠。“一成首付”再度現(xiàn)身，無(wú)疑給目前武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)上漸濃的“觀望說(shuō)”再加了一味料。
根據(jù)武漢市新建住房銷（預(yù)）售月度監(jiān)測(cè)簡(jiǎn)報(bào)告顯示，2014年一季度，全市新建住房實(shí)現(xiàn)銷售面積347.19萬(wàn)平方米，環(huán)比減少20.7%，同比減少1.18%；銷售套數(shù)44930套，環(huán)比減少22.19%，同比增加1.2%。今年以來(lái)，“一成首付”屢屢現(xiàn)身武漢，一定程度上也表明了武漢多數(shù)樓盤(pán)已經(jīng)感受到了近期銷量下降帶來(lái)的壓力。為了刺激更多消費(fèi)者入市，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始嘗試變換營(yíng)銷手段，新聚仁市場(chǎng)部主任陳龍也指出，“低首付”本身就是在市場(chǎng)環(huán)境惡化、競(jìng)爭(zhēng)激烈情況下采取的一種提前鎖定客戶的做法。
針對(duì)武漢樓市運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀，記者采訪到了浙聯(lián)地產(chǎn)副總經(jīng)理黃健，他并不認(rèn)同“觀望說(shuō)”這一現(xiàn)象。在他看來(lái)，武漢市場(chǎng)還是相對(duì)平穩(wěn)的：“房地產(chǎn)的發(fā)展可能是進(jìn)入瓶頸期，但是真正有需要的人是不會(huì)觀望的。我國(guó)政府對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的主要基調(diào)，還是提倡‘正確的引導(dǎo)’和‘健康的發(fā)展’，未來(lái)市場(chǎng)和政策都將會(huì)向好的方向發(fā)展，最終市場(chǎng)還是需要靠自身的調(diào)整來(lái)實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。”
“墊首付”或?qū)⒓铀俚禺a(chǎn)金融化
當(dāng)前來(lái)看，市場(chǎng)仍然處于買(mǎi)賣(mài)雙方博弈的狀態(tài)。那么，為了刺激購(gòu)房者入市，開(kāi)發(fā)商打出的“零首付”、“一成首付”等“墊首付”營(yíng)銷措施，究竟是基于哪些市場(chǎng)因素下的考慮？
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“墊首付”從開(kāi)發(fā)商角度而言，無(wú)非有兩個(gè)原因：第一、通過(guò)為購(gòu)房者短期內(nèi)墊資，套取銀行貸款，規(guī)避政策門(mén)檻，緩解由于持續(xù)調(diào)控而導(dǎo)致資金回籠壓力；第二、作為一種營(yíng)銷手段，一方面用來(lái)進(jìn)行新聞話題炒作，另一方面降低購(gòu)房者入市門(mén)檻，以達(dá)到樓盤(pán)快速成交去化的目的。
但從地產(chǎn)金融化趨勢(shì)來(lái)看，“墊首付”有可能不僅僅是一種營(yíng)銷手段和方式。
張宏偉認(rèn)為，自2009年開(kāi)始，泛海、魯能、綠地、復(fù)地、華潤(rùn)等國(guó)內(nèi)房企大鱷相繼進(jìn)軍銀行業(yè)，今年萬(wàn)科入股徽商銀行，房地產(chǎn)金融化趨勢(shì)越來(lái)越明顯，這將引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)融資模式創(chuàng)新與相關(guān)金融產(chǎn)品創(chuàng)新。伴隨著地產(chǎn)金融化趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)企業(yè)未來(lái)可能會(huì)為購(gòu)房者提供“墊首付”相關(guān)小額貸款金融服務(wù)業(yè)務(wù)，這反過(guò)來(lái)或?qū)⒁彩谴龠M(jìn)一部分開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)向提供金融產(chǎn)品服務(wù)的一個(gè)被動(dòng)原因。