凈資產(chǎn)182億元的融創(chuàng)，終于吞下了凈資產(chǎn)320億元的綠城。
日前，綠城和融創(chuàng)同時發(fā)布公告，宣布融創(chuàng)以約為63億港元的代價收購綠城24.313%股份。收購?fù)瓿珊螅趧?chuàng)將與九龍倉并列成為綠城最大股東。至此，這宗被稱為2014年來房地產(chǎn)界最大的一宗并購案暫告段落。
在樓市走向日趨微妙的大背景下，面對并購后的種種磨合難題，在業(yè)內(nèi)看來，這不僅僅只是雙方所說的“優(yōu)勢互補”那么簡單。
營銷高手如何消化綠城
根據(jù)公告，綠城董事會主席宋衛(wèi)平將改任董事會聯(lián)席主席，并繼續(xù)持有10.473%的綠城股份；融創(chuàng)董事會主席孫宏斌將擔(dān)任綠城非執(zhí)行董事、董事會聯(lián)席主席和提名委員會主席；此外，自2015年3月1日起，孫宏斌將擔(dān)任綠城董事會主席。
孫宏斌并不諱言接手綠城是一個巨大挑戰(zhàn)，無論是經(jīng)營品牌、產(chǎn)品還是未來面對客戶、政府關(guān)系，對融創(chuàng)而言都將非常困難。
事實上，北京等地針對融創(chuàng)等中高端產(chǎn)品一直采取嚴(yán)厲的價格管控措施，即“限價令”，而杭州方面則剛剛出臺針對需要快速去化實現(xiàn)資金回籠的綠城等剛需產(chǎn)品的“限降令”。因此，接手綠城后，對高負(fù)債高增長快速擴(kuò)張的融創(chuàng)而言，不僅面臨更大的財務(wù)壓力，也意味著融創(chuàng)要同時在“限價令”和“限降令”之間艱難生存。
外界對這宗并購的前景也存疑頗多。德意志銀行表示，融創(chuàng)中國宣布入股綠城中國24.3%股權(quán)，雖然有利于擴(kuò)大公司規(guī)模，但憂慮其負(fù)債比率上升，故將目標(biāo)價由5.57元，下調(diào)5.4%至5.27元。
此外，融創(chuàng)還面臨著與綠城方面在產(chǎn)品、團(tuán)隊、理念等諸多方面相互磨合的系列問題。
2014年，受樓市下行因素影響，杭州、寧波等城市部分房地產(chǎn)項目率先開始降價。接著，降價范圍進(jìn)一步蔓延到長三角多個城市。在此之前，這些城市大多因為樓市庫存高企，市場陷入萎靡。
在融創(chuàng)接手綠城的發(fā)布會上，宋衛(wèi)平透露，市場受限、成交下滑、庫存去化不力，最終成為綠城出售股份的主要原因。
5月23日，據(jù)巴克萊資本報告引述融創(chuàng)收購綠城分析員會議內(nèi)容，融創(chuàng)未來將加快出售綠城非核心城市中銷售較慢的項目。融創(chuàng)方面還表示，綠城于浙江省部分項目已減價，相信融創(chuàng)加入后會改善銷售。
幾乎同時，杭州傳出“限降令”消息，對房地產(chǎn)項目的降幅進(jìn)行限制。這也意味著，在“限降令”面前，即使以營銷著稱的融創(chuàng)團(tuán)隊要在短期內(nèi)，僅僅依靠營銷策略幫助綠城實現(xiàn)轉(zhuǎn)機，將尤為艱難。
一位業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，如果說綠城是受到市場環(huán)境的束縛和限制不得不出售股份，那么在長三角這些當(dāng)前房地產(chǎn)庫存最高、去化最慢、市場形勢并未好轉(zhuǎn)的地方，融創(chuàng)將如何繼續(xù)上演銷售奇跡？
高負(fù)債難阻拿地擴(kuò)張步伐
2013年，融創(chuàng)凈負(fù)債率由2012年度的78.9%下降至69.7%，即便在這種局面之下，仍難掩融創(chuàng)拿地擴(kuò)張熱情。資料顯示，2013年融創(chuàng)先后在北京、天津、上海、重慶、杭州等地競得19幅地塊，增加土地儲備957萬平方米。
值得注意的是，2013年是土地市場整體火爆，“地王”頻出的一年。尤其一二線核心城市土地市場競爭激烈，土地價格節(jié)節(jié)攀升。
公開資料顯示，融創(chuàng)在2013年拿下的19宗地塊，大部分位于土地價格高企的一二線城市，合計耗資達(dá)450億元左右，平均每宗地塊的總價約23.6億元。
此外，在融創(chuàng)所獲得的19宗地塊中還有多個“地王”，北京農(nóng)展館地塊是“全國單價地王”，天津南開區(qū)天拖板塊的津南紅地塊是“全國總價地王”，北京亦莊地塊是“區(qū)域單價地王”，上海盛世濱江項目是“上海總價地王”。
其中，對于市場頗為關(guān)注的北京農(nóng)展館項目，融創(chuàng)方面曾表示，該項目會在今年10月份亮相，2015年正式入市，未來定價將在15萬元/平方米左右。
一位同樣專注高端產(chǎn)品的業(yè)內(nèi)人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，“農(nóng)展館那塊地其實很難做，容積率、限高和周邊配套都是難題。”
另一方面，北京等地針對中高端產(chǎn)品的價格管控措施并未明顯放松，類似農(nóng)展館這樣的項目在未來仍存變數(shù)。
高增長模式抬升財務(wù)壓力
融創(chuàng)方面最新的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年4月底，公司實現(xiàn)合約銷售金額為184.6億元(其中，合同銷售金額為142.4億元，預(yù)訂銷售金額為42.2億元)，同比增長27%，合約銷售面積約74.7萬平方米，合約銷售均價約24730元/平方米。
2014年4月，公司實現(xiàn)新增預(yù)訂銷售金額52.4億元，合同銷售金額49.2億元(同比增長50%，環(huán)比增長20%)，合同銷售面積約21.9萬平方米，合同銷售均價約22460元/平方米。在前4個月，融創(chuàng)銷售額同比增長均超過20%。
融創(chuàng)去年的財報顯示，公司2013年實現(xiàn)合約銷售金額547億元，超額完成全年450億元的目標(biāo)。同時，融創(chuàng)計劃在2014年實現(xiàn)合約銷售目標(biāo)為650億元，較上年增長19%。收入方面，2013年融創(chuàng)實現(xiàn)營收308億元。在2010至2013四年中，公司營收同比增長分別為32.4%、49.1%、37.2%、27.9%。
不過，與之相對應(yīng)的是，四年中融創(chuàng)的毛利率卻在逐年下降。使得業(yè)內(nèi)有分析認(rèn)為，接手綠城后，融創(chuàng)未來可能面臨更大的財務(wù)壓力。5月19日，在兩家公司發(fā)布擬收購股份公告之后，穆迪投資者服務(wù)公司便分析表示，擬收購事宜對融創(chuàng)方面具有負(fù)面信用影響。
其中，融創(chuàng)對綠城的投資將導(dǎo)致前者面臨更大的財務(wù)壓力，包括如果綠城開發(fā)大項目或其規(guī)模擴(kuò)大，融創(chuàng)可能會需要追加資本。另外，若未來12-18個月融創(chuàng)取代九龍倉，成為綠城的大股東，這將不利于融創(chuàng)的評級。
對雙方而言，接手綠城后如果不能實現(xiàn)雙贏，不僅達(dá)不到救活綠城的目的，也將令融創(chuàng)當(dāng)前高速增長的擴(kuò)張模式自我終結(jié)。
面對外界的質(zhì)疑，融創(chuàng)高層似乎信心滿滿。融創(chuàng)執(zhí)行董事汪孟德表示，此次收購不會影響公司的管理和負(fù)債率控制，一切都在計劃的預(yù)算范圍之內(nèi)。