人民幣匯率持續(xù)下調(diào)，美元轉(zhuǎn)為強(qiáng)勢(shì)，導(dǎo)致房企海外融資的難度越來越大。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲得最新數(shù)據(jù)顯示，1-5月房企海外融資同比去年大降，房企的資金之門又有一扇處于逐漸關(guān)閉狀態(tài)，對(duì)市場(chǎng)的影響非常不樂觀。
“盡管我們?nèi)ツ甑着袛嘟衲耆晔袌?chǎng)量?jī)r(jià)增速大幅下滑，但開春以來的糟糕局面還是超過了預(yù)期。”世聯(lián)行有關(guān)人士說。
2014年行至今日，全國(guó)樓市成交低迷，房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)下挫;房地產(chǎn)景氣指數(shù)跌至2013年來最低。
光耀地產(chǎn)董事長(zhǎng)郭耀名對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說，房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)從去年年中就已出現(xiàn)問題，6月底的銀行間市場(chǎng)錢荒，到年底的個(gè)貸發(fā)放拖延，一直到今年二季度普遍性的銀行收縮房貸，一切皆有前兆。
早在年初開始，為嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)內(nèi)各大銀行普遍大幅度縮減了房企的融資總量，包括開發(fā)貸和個(gè)貸;此外，影子銀行如房地產(chǎn)信托、私募基金、資管計(jì)劃等也受到監(jiān)管層新規(guī)制約。銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于信托公司風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管的指導(dǎo)意見》提出加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，對(duì)房地產(chǎn)等重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域定期進(jìn)行壓力測(cè)試;
二季度以來基金子公司對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目也嚴(yán)加防范，一家公司看20個(gè)項(xiàng)目最后可能只有一個(gè)項(xiàng)目成行。
各家大型開發(fā)商、中原地產(chǎn)、世聯(lián)行等機(jī)構(gòu)人士均認(rèn)為，信貸已成為影響房地產(chǎn)的最重要的因素，信貸緊縮，市場(chǎng)將繼續(xù)向下調(diào)整。
當(dāng)前，房企與客群之間的博弈也已出現(xiàn)了微妙的變化。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，供需雙方的市場(chǎng)預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購(gòu)房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng)，供需格局已經(jīng)悄然生變。綜合各家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)預(yù)判，今年上半年房地產(chǎn)成交基本上都會(huì)是負(fù)增長(zhǎng)的局面，全年都存在負(fù)增長(zhǎng)的可能。
下行周期中，銷售是企業(yè)的命根子。無論任何一家企業(yè)，保證銷量都應(yīng)是頭等大事，這是房企內(nèi)部融資的主要來源，也是避免償付危機(jī)的根本。
但房企今年銷售目標(biāo)完成率普遍較低。1-4月，多家房企僅完成年度銷售目標(biāo)的15%-30%，僅有恒大達(dá)到40%。世聯(lián)行有關(guān)人士指出，出于完成業(yè)績(jī)的需要，房企或?qū)⒔祪r(jià)沖刺業(yè)績(jī)。
“量縮期持續(xù)時(shí)間的長(zhǎng)短還取決于開發(fā)商價(jià)格調(diào)整的幅度和時(shí)機(jī)。”上述世聯(lián)行人士認(rèn)為，此前開發(fā)商并未就價(jià)格達(dá)成共識(shí)，主要原因是2013年大型房企在購(gòu)置土地方面普遍比較理性，財(cái)務(wù)相對(duì)穩(wěn)健。但市場(chǎng)在經(jīng)歷了4個(gè)多月的量縮期后，房企對(duì)價(jià)格調(diào)整的共識(shí)逐步形成，市場(chǎng)大規(guī)模降價(jià)即將開始。
如果降價(jià)開始，樓市何時(shí)見底?
下半年唯一的變量是政策。數(shù)據(jù)進(jìn)一步惡化伴隨著更多政策調(diào)整出現(xiàn)。5月12日，由央行牽頭召開了住房金融服務(wù)座談會(huì)，繼上個(gè)月宣布定向降準(zhǔn)之后，這是央行進(jìn)一步的動(dòng)作，說明中央政策的底線思維依然存在。
政策上可以起到立竿見影作用的仍然是信貸及資金。目前房地產(chǎn)業(yè)界諸多人士認(rèn)為，下半年三季度全面降準(zhǔn)的概率極高，屆時(shí)無風(fēng)險(xiǎn)收益率會(huì)快速下降至相對(duì)較低的水平，從而顯著提升風(fēng)險(xiǎn)偏好，家庭部門加杠桿的沖動(dòng)會(huì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)在四季度成交放量見底，價(jià)格則可能在2015年一季度見底。
但無論如何，2014年可謂是房企生死年，大量中小房企將以破產(chǎn)或被兼并結(jié)局，部分前期加杠桿過渡的大型房企也難逃償付危機(jī)。