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        樓市調(diào)控新景:上漲設(shè)限、下跌備案
        2014-05-26   作者:  來源:上海證券報(bào)
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        【字號(hào)

          各種關(guān)于樓市調(diào)控政策將會(huì)放松的消息在上一周不斷發(fā)酵。其中,最引人關(guān)注的莫過于杭州推出的降價(jià)備案制度:根據(jù)杭州市相關(guān)政府部門的規(guī)定,如果商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)格超過15%,那么將通過技術(shù)手段限制網(wǎng)簽。

          盡管此后,杭州市物價(jià)局、住保房管局發(fā)布消息,稱此舉并非為了“限制降價(jià)”,而僅僅是要求“隨意調(diào)整”價(jià)格的開發(fā)企業(yè)重新備案。但事實(shí)上,由于重新備案耗時(shí)較長,這一政策依舊被不少開發(fā)企業(yè)理解為“變相限制我們降價(jià)”。

          而僅僅就在11個(gè)月以前,同樣是杭州,開發(fā)商們還在大聲疾呼,稱當(dāng)時(shí)地方政府推出的“限價(jià)”政策“違反市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律”,時(shí)至今日,政策轉(zhuǎn)向了對(duì)房價(jià)下跌的備案。

          上漲設(shè)限、下跌備案,房價(jià)為什么讓地方政府如此糾結(jié)?短短的11個(gè)月,杭州的樓市究竟發(fā)生了什么,中國的樓市究竟經(jīng)歷了怎樣的變化?

          在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來,隨著區(qū)域市場調(diào)整加速,特別是接近年中,杭州很多企業(yè)的銷售任務(wù)完成非常差,在6月份很可能出現(xiàn)一大波深度調(diào)整,所以杭州現(xiàn)行政策的出發(fā)點(diǎn)是為了防止樓市在最近出現(xiàn)“跳崖式”的下滑。

          “這一政策的出現(xiàn),根源反映了整體樓市或者是區(qū)域樓市發(fā)展出現(xiàn)了質(zhì)變,以這一政策為節(jié)點(diǎn),調(diào)控已經(jīng)從防大漲轉(zhuǎn)變到了防大跌。后續(xù)同類型城市將會(huì)有各種類型的政策。”張大偉說。

          從2013年四季度開始,伴隨著個(gè)人房地產(chǎn)信貸的收緊,以及各地庫存量的不斷增加,連續(xù)上漲一年的中國樓市開始觸頂回落。5月中旬,國家統(tǒng)計(jì)局公布了前4個(gè)月房地產(chǎn)市場運(yùn)行的各項(xiàng)數(shù)據(jù),被視為判斷房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的各項(xiàng)核心指標(biāo)——開發(fā)投資增速、新開工面積、成交量、到位資金數(shù)量、國房景氣指數(shù)等等,幾乎全線回落,房價(jià)漲勢(shì)也再次出現(xiàn)創(chuàng)紀(jì)錄的回落幅度。而就在上周,穆迪宣布將中國房地產(chǎn)業(yè)展望從穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面。種種跡象表明,中國的房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷一次轉(zhuǎn)折。

          在“分類調(diào)控”的宏觀政策思路下,市場的轉(zhuǎn)向讓很多地方政府開始探討并實(shí)施放松“限購”等調(diào)控政策的可能性,期待通過行政化的措施迅速改變房地產(chǎn)市場的頹勢(shì),杭州從上漲設(shè)限到“下跌備案”的變化無疑是個(gè)縮影。

          不過,政策轉(zhuǎn)彎,能否讓市場也出現(xiàn)轉(zhuǎn)彎呢?

          不同于2008年以來房地產(chǎn)市場幾次在調(diào)控重?fù)粝碌闹芷谛曰芈洌据喪袌鲛D(zhuǎn)冷更多的原因在于前期房價(jià)過快上漲等市場本身風(fēng)險(xiǎn)因素的積累,以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。在眾多業(yè)內(nèi)人士看來,本次市場調(diào)整是近年來唯一一次不受政策影響而由市場供需變化產(chǎn)生的調(diào)整,其調(diào)整的深度和時(shí)間都會(huì)超過以往。

          在供求關(guān)系這一基本市場規(guī)律的作用下,本輪房地產(chǎn)市場的變化其實(shí)已經(jīng)不會(huì)再以個(gè)別地方的政府意志為轉(zhuǎn)移。尤其是“分類調(diào)控”的政策指向,重點(diǎn)仍在鼓勵(lì)自住型商品住房和首套房市場,而貨幣政策也在市場整體走低的情況下保持著穩(wěn)定性,以上種種,使得地方政府的“松綁”作用顯得十分無力。

          就在一年多以前,調(diào)控房地產(chǎn)的目標(biāo)還是讓房價(jià)回復(fù)到合理區(qū)間,然而當(dāng)房價(jià)真的開始掉頭向下之時(shí),地方政府卻無法“淡定”面對(duì)。低價(jià)入市,快消庫存,現(xiàn)在已經(jīng)開始成為許多開發(fā)企業(yè)斷臂求生的辦法。在市場終于回歸到它既定的軌道之時(shí),對(duì)于漲跌變化,政策制定者應(yīng)該保持一點(diǎn)基本的定力。

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