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        專家解讀杭州樓市限降令:調(diào)控轉(zhuǎn)向預(yù)防大跌
        2014-05-24   作者:記者 王政 商意盈 梁倩/杭州、北京報(bào)道  來源:經(jīng)濟(jì)參考網(wǎng)
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          近日,杭州市被爆出實(shí)施“限降令”規(guī)定,如果商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)格超過15%,那么將通過技術(shù)手段限制網(wǎng)簽。這一規(guī)定被市場(chǎng)解讀為地方政府托市之舉。而有關(guān)專家認(rèn)為,對(duì)于杭州來說,此輪調(diào)控已從防大漲轉(zhuǎn)變到了防大跌,即防止在最近出現(xiàn)跳崖式下滑。

          多位接受采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,“限降令”的實(shí)施是政府釋放明確救市信號(hào),現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系、信貸取向、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、預(yù)期走勢(shì)都發(fā)生較大變化,地方政府不是不能承受房?jī)r(jià)下降,而是擔(dān)心降幅過大,給經(jīng)濟(jì)帶來較大的震動(dòng)。但也有人認(rèn)為,此次調(diào)整并不是地方政府的救市之舉,而是源于對(duì)房企降價(jià)情況及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)掌握和預(yù)判的一種需要。杭州市物價(jià)部門負(fù)責(zé)人也稱,出臺(tái)辦法不是為了限價(jià),而是進(jìn)一步規(guī)范商品住房銷售價(jià)格申報(bào)備案。

          據(jù)了解,在過去的一周,杭州不少降價(jià)樓盤的開發(fā)商被房管部門請(qǐng)去約談,并被告知房管部門和物價(jià)部門將推出降價(jià)備案制度。具體為,商品住房銷售價(jià)格申報(bào)備案后,銷售現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)示價(jià)格和申報(bào)備案價(jià)格、網(wǎng)上公示價(jià)格應(yīng)保持一致,不得隨意調(diào)整,實(shí)際成交價(jià)格不得高于申報(bào)備案價(jià)格。提高銷售價(jià)格的,需重新備案公示,未經(jīng)備案公示或調(diào)價(jià)理由不充分的,不得提高銷售價(jià)格。對(duì)未售房源銷售價(jià)格明顯偏離原備案價(jià)格的,需要重新申報(bào)備案。

          杭州市物價(jià)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,“如果降價(jià)幅度超過15%,就屬于隨意調(diào)整價(jià)格,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要重新向物價(jià)部門申報(bào)備案。”

          上述人士同時(shí)指出,商品房降價(jià)和優(yōu)惠促銷時(shí),應(yīng)做到范圍明確、規(guī)則透明、幅度合理,清晰標(biāo)示原備案價(jià)格、現(xiàn)銷售價(jià)格、活動(dòng)期限。不得以虛假折扣銷售,不得使用含糊其辭、容易使人誤解的標(biāo)價(jià)方式或銷售術(shù)語。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)建設(shè)成本及市場(chǎng)供求等情況調(diào)整價(jià)格,政府部門會(huì)根據(jù)開發(fā)企業(yè)的調(diào)價(jià)申請(qǐng)及時(shí)進(jìn)行辦理。

          “這意味著傳聞中的‘限降令’將開始實(shí)施。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,不同于2008年市場(chǎng)受外圍金融危機(jī)影響波及房地產(chǎn)業(yè)步入全面下行通道,本輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷更多由于前期房?jī)r(jià)過快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累,以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此,本次市場(chǎng)調(diào)整的深度和時(shí)間可能都超過以往。

          張大偉認(rèn)為,隨著區(qū)域市場(chǎng)調(diào)整加速,特別是接近年中,較多企業(yè)離任務(wù)目標(biāo)較遠(yuǎn),6月份很可能出現(xiàn)一大波深度調(diào)整。因此,對(duì)于杭州來說,此輪調(diào)控已從防大漲轉(zhuǎn)變到了防大跌,即防止在最近出現(xiàn)跳崖式下滑。

          據(jù)悉,早在3月底,杭州市發(fā)改委就建議,要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)積極防范,出現(xiàn)重大的市場(chǎng)謠言時(shí),第一時(shí)間澄清,穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。另外,建立房地產(chǎn)企業(yè)重大調(diào)價(jià)政策預(yù)報(bào)制度,房地產(chǎn)企業(yè)在重大調(diào)價(jià)發(fā)布前,必須通報(bào)市有關(guān)部門。

          值得注意的是,預(yù)期轉(zhuǎn)向是影響此輪房?jī)r(jià)下降的重要原因。新加坡國(guó)立大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)鄧永恒此前在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》專訪時(shí)表示,從一般均衡模型測(cè)算,預(yù)期值下降1,房?jī)r(jià)會(huì)隨之調(diào)整31%。也就是說,如果北京居民房?jī)r(jià)增值的預(yù)期從目前6%跌到5%,房?jī)r(jià)要跌31%,所以這是一個(gè)很大的風(fēng)險(xiǎn)。微小的預(yù)期變化對(duì)于引發(fā)市場(chǎng)巨大的波動(dòng),說明當(dāng)前房?jī)r(jià)在許多城市內(nèi)是有高風(fēng)險(xiǎn)性。

          有專家表示,從目前市場(chǎng)博弈看,供求關(guān)系、信貸取向、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、預(yù)期走勢(shì)都發(fā)生較大變化,多數(shù)城市的房?jī)r(jià)正在經(jīng)歷多年未有的轉(zhuǎn)軌。地方政府所擔(dān)心的不僅僅是房?jī)r(jià)問題,而是擔(dān)心房?jī)r(jià)降幅過大,會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來較大的震動(dòng)。

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