近日，杭州市被爆出實(shí)施“限降令”規(guī)定，如果商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)格超過15%，那么將通過技術(shù)手段限制網(wǎng)簽。這一規(guī)定被市場(chǎng)解讀為地方政府托市之舉。而有關(guān)專家認(rèn)為，對(duì)于杭州來說，此輪調(diào)控已從防大漲轉(zhuǎn)變到了防大跌，即防止在最近出現(xiàn)跳崖式下滑。
多位接受采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“限降令”的實(shí)施是政府釋放明確救市信號(hào)，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系、信貸取向、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、預(yù)期走勢(shì)都發(fā)生較大變化，地方政府不是不能承受房?jī)r(jià)下降，而是擔(dān)心降幅過大，給經(jīng)濟(jì)帶來較大的震動(dòng)。但也有人認(rèn)為，此次調(diào)整并不是地方政府的救市之舉，而是源于對(duì)房企降價(jià)情況及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)掌握和預(yù)判的一種需要。杭州市物價(jià)部門負(fù)責(zé)人也稱，出臺(tái)辦法不是為了限價(jià)，而是進(jìn)一步規(guī)范商品住房銷售價(jià)格申報(bào)備案。
據(jù)了解，在過去的一周，杭州不少降價(jià)樓盤的開發(fā)商被房管部門請(qǐng)去約談，并被告知房管部門和物價(jià)部門將推出降價(jià)備案制度。具體為，商品住房銷售價(jià)格申報(bào)備案后，銷售現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)示價(jià)格和申報(bào)備案價(jià)格、網(wǎng)上公示價(jià)格應(yīng)保持一致，不得隨意調(diào)整，實(shí)際成交價(jià)格不得高于申報(bào)備案價(jià)格。提高銷售價(jià)格的，需重新備案公示，未經(jīng)備案公示或調(diào)價(jià)理由不充分的，不得提高銷售價(jià)格。對(duì)未售房源銷售價(jià)格明顯偏離原備案價(jià)格的，需要重新申報(bào)備案。
杭州市物價(jià)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“如果降價(jià)幅度超過15%，就屬于隨意調(diào)整價(jià)格，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要重新向物價(jià)部門申報(bào)備案。”
上述人士同時(shí)指出，商品房降價(jià)和優(yōu)惠促銷時(shí)，應(yīng)做到范圍明確、規(guī)則透明、幅度合理，清晰標(biāo)示原備案價(jià)格、現(xiàn)銷售價(jià)格、活動(dòng)期限。不得以虛假折扣銷售，不得使用含糊其辭、容易使人誤解的標(biāo)價(jià)方式或銷售術(shù)語。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)建設(shè)成本及市場(chǎng)供求等情況調(diào)整價(jià)格，政府部門會(huì)根據(jù)開發(fā)企業(yè)的調(diào)價(jià)申請(qǐng)及時(shí)進(jìn)行辦理。
“這意味著傳聞中的‘限降令’將開始實(shí)施。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，不同于2008年市場(chǎng)受外圍金融危機(jī)影響波及房地產(chǎn)業(yè)步入全面下行通道，本輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷更多由于前期房?jī)r(jià)過快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此，本次市場(chǎng)調(diào)整的深度和時(shí)間可能都超過以往。
張大偉認(rèn)為，隨著區(qū)域市場(chǎng)調(diào)整加速，特別是接近年中，較多企業(yè)離任務(wù)目標(biāo)較遠(yuǎn)，6月份很可能出現(xiàn)一大波深度調(diào)整。因此，對(duì)于杭州來說，此輪調(diào)控已從防大漲轉(zhuǎn)變到了防大跌，即防止在最近出現(xiàn)跳崖式下滑。
據(jù)悉，早在3月底，杭州市發(fā)改委就建議，要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)積極防范，出現(xiàn)重大的市場(chǎng)謠言時(shí)，第一時(shí)間澄清，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。另外，建立房地產(chǎn)企業(yè)重大調(diào)價(jià)政策預(yù)報(bào)制度，房地產(chǎn)企業(yè)在重大調(diào)價(jià)發(fā)布前，必須通報(bào)市有關(guān)部門。
值得注意的是，預(yù)期轉(zhuǎn)向是影響此輪房?jī)r(jià)下降的重要原因。新加坡國(guó)立大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)鄧永恒此前在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》專訪時(shí)表示，從一般均衡模型測(cè)算，預(yù)期值下降1，房?jī)r(jià)會(huì)隨之調(diào)整31%。也就是說，如果北京居民房?jī)r(jià)增值的預(yù)期從目前6%跌到5%，房?jī)r(jià)要跌31%，所以這是一個(gè)很大的風(fēng)險(xiǎn)。微小的預(yù)期變化對(duì)于引發(fā)市場(chǎng)巨大的波動(dòng)，說明當(dāng)前房?jī)r(jià)在許多城市內(nèi)是有高風(fēng)險(xiǎn)性。
有專家表示，從目前市場(chǎng)博弈看，供求關(guān)系、信貸取向、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、預(yù)期走勢(shì)都發(fā)生較大變化，多數(shù)城市的房?jī)r(jià)正在經(jīng)歷多年未有的轉(zhuǎn)軌。地方政府所擔(dān)心的不僅僅是房?jī)r(jià)問題，而是擔(dān)心房?jī)r(jià)降幅過大，會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來較大的震動(dòng)。