5月18日，記者在北京大興天宮院板塊踩盤時發(fā)現(xiàn)，盡管是周末，保利首開熙悅春天項目售樓處里，前來看房的人卻門可羅雀。一位樓盤銷售人員向記者介紹，在售的項目二期于3月底開盤，精裝修交房，目前均價在21000元/平米。
北京房價松動的跡象已愈來愈明顯。
以剛需盤為主的京郊板塊，再度成為市場調(diào)整的“急先鋒”，率先開打價格戰(zhàn)。目前，北京大興、通州、房山等郊區(qū)多個樓盤降價幅度超過10%。
“目前北京近郊幾個區(qū)域都存在后期供應(yīng)量較大的問題，加上今年下半年大量自住型商品房將入市，購房需求正在急劇減少，剛需盤只能通過降價來吸引客戶。”亞豪機構(gòu)總監(jiān)郭毅說。
“今年下半年，京郊房價還會進一步調(diào)整，預(yù)計下跌幅度在20%左右。”北京世德偉嘉房地產(chǎn)投資機構(gòu)副總經(jīng)理劉偉表示。
多區(qū)域降幅超10%
5月18日，記者在北京大興天宮院板塊踩盤時發(fā)現(xiàn)，盡管是周末，保利首開熙悅春天項目售樓處里，前來看房的人卻門可羅雀。一位樓盤銷售人員向記者介紹，在售的項目二期于3月底開盤，精裝修交房，目前均價在21000元/平米。
上述銷售人員所說的保利首開熙悅春天二期價格，與今年2月中旬一期開盤均價23000元/平米相比，降價幅度達到10%。值得關(guān)注的是，該項目一期開盤當(dāng)日，近600套房源僅1小時便宣告售罄。如今即使降價，項目的銷售情況也不樂觀，開盤至今已一個半月，二 期仍未銷售完畢。
上述銷售人員還表示，剩余的房源將做清盤促銷活動，但具體優(yōu)惠內(nèi)容目前不方便告知。
同在大興的亦莊板塊，亦成為“領(lǐng)跌”北京樓市的區(qū)域。日前，北京城建·海梓府近100套房源以“特價房”的名義變相降價，這部分房源售價從之前的36000元/平米降至28800元/平米，單套總價直降40萬元。
此外，亦莊板塊的金第萬科·金域東郡一期開盤價為31500元/平米，而二期開盤價已降至26000元/平米；林肯公園也從36000元/平米降到32000元/平米，降幅均超過10%。
值得關(guān)注的是，該板塊的珠江四季悅城不僅以14800元/平米的低價入市，還推出零首付的促銷方式吸引客戶。
“即使降價幅度達到10%，大興區(qū)域目前的房價仍處于高位。”中原地產(chǎn)市場部研究總監(jiān)張大偉告訴記者，“去年在首都第二機場的概念刺激下，大興房價飆升，與2012年相比整個區(qū)域的住宅均價上漲了五成左右。”
不僅大興，去年順義、通州、門頭溝、房山等郊區(qū)，房價漲幅均超過北京市區(qū)。由于去年漲幅過大，這些區(qū)域的樓盤以不同的方式降價。
5月17日，記者在通州板塊走訪時，華業(yè)東方玫瑰一位售樓人員表示，目前在售的C區(qū)是項目四期，銷售均價在22800元/平米左右，此外還有95折的優(yōu)惠活動，折合下來在21660元/平米。“我們上期開盤的B區(qū)均價為24000元-25000元/平米，開發(fā)商降價走量是因為在通州又拿了一塊地，急著回籠資金。”
“五一”期間，K2地產(chǎn)在通州的老項目清水灣推出部分特價房源，售價僅為1.7萬元/平米，這一價格與周邊二手房價格不僅倒掛，而且與目前該小區(qū)二手房業(yè)主動輒超過3萬元/平米的價格相比，幾乎腰斬。
此外，房山區(qū)的首創(chuàng)·新悅都、世茂維拉等項目，均在變相降價。金融街控股在昌平的項目金色漫香苑，日前也推出大幅降價促銷活動，該項目20多套房源售價為23000元-25000元/平米，相比3月份的28000元-31000元/平米的均價來說，單價直降5000元/平米，降價幅度也超過10%。
“對于開發(fā)商來說，降價能夠更快地消化庫存，實現(xiàn)資金回籠。”郭毅表示。
綠地集團京津事業(yè)部營銷總監(jiān)李薊告訴記者，在北京，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)很關(guān)鍵，如果項目的消費群體以剛需為主，將面臨自住房的競爭，這樣的項目肯定要降價。
下半年跌幅將擴大？
偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前北京庫存量已經(jīng)突破7萬套，為近13個月來新高。其中通州、大興庫存量分別為14017套和13779套，未來將面臨較大的去化壓力。
以亦莊板塊為例，亦莊從去年10月份開始推盤加速，至今已有8個項目進行14次開盤，供應(yīng)量達到2555套。
“由于房企上半年銷售額普遍偏低，為了中期業(yè)績考核，開發(fā)商要快速走量回款。尤其是像金色漫香苑這樣的老盤，相比新盤土地成本的壓力比較小，項目回調(diào)的空間比較大。”張大偉指出。
今年以來，北京住宅市場量價齊跌，樓市逐漸進入買方市場。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，4月份北京商品住宅共成交約5700套，環(huán)比、同比分別下降22%、31%，同時，商品住宅的成交均價約為24800元/平米，不僅環(huán)比下滑近一成，也創(chuàng)下半年以來月度成交價格的最低。
“現(xiàn)在北京各個地區(qū)都有領(lǐng)降的項目或低于預(yù)期開盤的項目，尤其像是房山、昌平、順義等剛需性樓盤密集的區(qū)域。”郭毅說，“一方面是由于剛需樓盤受自住房沖擊較大，另一方面購房者也開始陷入觀望。”
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，去年北京各區(qū)的房價漲幅明顯，這也使得這一輪調(diào)整中，北京房價的回調(diào)空間較大。“北京樓市現(xiàn)階段需求購買力缺乏支持，觀望情緒濃厚。受這些因素影響，市場成交低迷的情況仍將持續(xù)。”
“從上市公司中期業(yè)績考慮，公司也希望把在售項目的尾盤跑量銷售，在6月底前實現(xiàn)回款。”北京當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商對記者表示，近期住建委大量批證，也成為越來越多的房企加入“搶收”隊伍的一個重要原因。
不過，一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士分析，房企通過各種方式降價促銷，但部分樓盤的去化率仍不理想，隨著庫存量逐步走高，今年下半年到明年上半年，北京房價走勢依然不樂觀。
“根據(jù)以往經(jīng)驗，如果在市場剛剛冷卻時采取降價策略，即使幅度有限，也會取得不錯的效果。但是，隨著市場逐漸步入寒冬，降價所帶來的效應(yīng)也將遞減。