北京房?jī)r(jià)松動(dòng)的跡象已愈來(lái)愈明顯。
以剛需盤(pán)為主的京郊板塊，再度成為市場(chǎng)調(diào)整的“急先鋒”，率先開(kāi)打價(jià)格戰(zhàn)。目前，北京大興、通州、房山等郊區(qū)多個(gè)樓盤(pán)降價(jià)幅度超過(guò)10%。
“目前北京近郊幾個(gè)區(qū)域都存在后期供應(yīng)量較大的問(wèn)題，加上今年下半年大量自住型商品房將入市，購(gòu)房需求正在急劇減少，剛需盤(pán)只能通過(guò)降價(jià)來(lái)吸引客戶(hù)。”亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅說(shuō)。
“今年下半年，京郊房?jī)r(jià)還會(huì)進(jìn)一步調(diào)整，預(yù)計(jì)下跌幅度在20%左右。”北京世德偉嘉房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理劉偉表示。
多區(qū)域降幅超10%
5月18日，記者在北京大興天宮院板塊踩盤(pán)時(shí)發(fā)現(xiàn)，盡管是周末，保利首開(kāi)熙悅春天項(xiàng)目售樓處里，前來(lái)看房的人卻門(mén)可羅雀。一位樓盤(pán)銷(xiāo)售人員向記者介紹，在售的項(xiàng)目二期于3月底開(kāi)盤(pán)，精裝修交房，目前均價(jià)在21000元/平米。
上述銷(xiāo)售人員所說(shuō)的保利首開(kāi)熙悅春天二期價(jià)格，與今年2月中旬一期開(kāi)盤(pán)均價(jià)23000元/平米相比，降價(jià)幅度達(dá)到10%。值得關(guān)注的是，該項(xiàng)目一期開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，近600套房源僅1小時(shí)便宣告售罄。如今即使降價(jià)，項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況也不樂(lè)觀(guān)，開(kāi)盤(pán)至今已一個(gè)半月，二期仍未銷(xiāo)售完畢。
上述銷(xiāo)售人員還表示，剩余的房源將做清盤(pán)促銷(xiāo)活動(dòng)，但具體優(yōu)惠內(nèi)容目前不方便告知。
同在大興的亦莊板塊，亦成為“領(lǐng)跌”北京樓市的區(qū)域。日前，北京城建·海梓府近100套房源以“特價(jià)房”的名義變相降價(jià)，這部分房源售價(jià)從之前的36000元/平米降至28800元/平米，單套總價(jià)直降40萬(wàn)元。
此外，亦莊板塊的金第萬(wàn)科·金域東郡一期開(kāi)盤(pán)價(jià)為31500元/平米，而二期開(kāi)盤(pán)價(jià)已降至26000元/平米；林肯公園也從36000元/平米降到32000元/平米，降幅均超過(guò)10%。
值得關(guān)注的是，該板塊的珠江四季悅城不僅以14800元/平米的低價(jià)入市，還推出零首付的促銷(xiāo)方式吸引客戶(hù)。
“即使降價(jià)幅度達(dá)到10%，大興區(qū)域目前的房?jī)r(jià)仍處于高位。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)部研究總監(jiān)張大偉告訴記者，“去年在首都第二機(jī)場(chǎng)的概念刺激下，大興房?jī)r(jià)飆升，與2012年相比整個(gè)區(qū)域的住宅均價(jià)上漲了五成左右。”
不僅大興，去年順義、通州、門(mén)頭溝、房山等郊區(qū)，房?jī)r(jià)漲幅均超過(guò)北京市區(qū)。由于去年漲幅過(guò)大，這些區(qū)域的樓盤(pán)以不同的方式降價(jià)。
5月17日，記者在通州板塊走訪(fǎng)時(shí)，華業(yè)東方玫瑰一位售樓人員表示，目前在售的C區(qū)是項(xiàng)目四期，銷(xiāo)售均價(jià)在22800元/平米左右，此外還有95折的優(yōu)惠活動(dòng)，折合下來(lái)在21660元/平米。“我們上期開(kāi)盤(pán)的B區(qū)均價(jià)為24000元-25000元/平米，開(kāi)發(fā)商降價(jià)走量是因?yàn)樵谕ㄖ萦帜昧艘粔K地，急著回籠資金。”
“五一”期間，K2地產(chǎn)在通州的老項(xiàng)目清水灣推出部分特價(jià)房源，售價(jià)僅為1.7萬(wàn)元/平米，這一價(jià)格與周邊二手房?jī)r(jià)格不僅倒掛，而且與目前該小區(qū)二手房業(yè)主動(dòng)輒超過(guò)3萬(wàn)元/平米的價(jià)格相比，幾乎腰斬。
此外，房山區(qū)的首創(chuàng)·新悅都、世茂維拉等項(xiàng)目，均在變相降價(jià)。金融街(5.92, 0.08,
1.37%)控股在昌平的項(xiàng)目金色漫香苑，日前也推出大幅降價(jià)促銷(xiāo)活動(dòng)，該項(xiàng)目20多套房源售價(jià)為23000元-25000元/平米，相比3月份的28000元-31000元/平米的均價(jià)來(lái)說(shuō)，單價(jià)直降5000元/平米，降價(jià)幅度也超過(guò)10%。
“對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，降價(jià)能夠更快地消化庫(kù)存，實(shí)現(xiàn)資金回籠。”郭毅表示。
綠地集團(tuán)京津事業(yè)部營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)李薊告訴記者，在北京，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)很關(guān)鍵，如果項(xiàng)目的消費(fèi)群體以剛需為主，將面臨自住房的競(jìng)爭(zhēng)，這樣的項(xiàng)目肯定要降價(jià)。
下半年跌幅將擴(kuò)大？
偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前北京庫(kù)存量已經(jīng)突破7萬(wàn)套，為近13個(gè)月來(lái)新高。其中通州、大興庫(kù)存量分別為14017套和13779套，未來(lái)將面臨較大的去化壓力。
以亦莊板塊為例，亦莊從去年10月份開(kāi)始推盤(pán)加速，至今已有8個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行14次開(kāi)盤(pán)，供應(yīng)量達(dá)到2555套。
“由于房企上半年銷(xiāo)售額普遍偏低，為了中期業(yè)績(jī)考核，開(kāi)發(fā)商要快速走量回款。尤其是像金色漫香苑這樣的老盤(pán)，相比新盤(pán)土地成本的壓力比較小，項(xiàng)目回調(diào)的空間比較大。”張大偉指出。
今年以來(lái)，北京住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，樓市逐漸進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，4月份北京商品住宅共成交約5700套，環(huán)比、同比分別下降22%、31%，同時(shí)，商品住宅的成交均價(jià)約為24800元/平米，不僅環(huán)比下滑近一成，也創(chuàng)下半年以來(lái)月度成交價(jià)格的最低。
“現(xiàn)在北京各個(gè)地區(qū)都有領(lǐng)降的項(xiàng)目或低于預(yù)期開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，尤其像是房山、昌平、順義等剛需性樓盤(pán)密集的區(qū)域。”郭毅說(shuō)，“一方面是由于剛需樓盤(pán)受自住房沖擊較大，另一方面購(gòu)房者也開(kāi)始陷入觀(guān)望。”
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，去年北京各區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅明顯，這也使得這一輪調(diào)整中，北京房?jī)r(jià)的回調(diào)空間較大。“北京樓市現(xiàn)階段需求購(gòu)買(mǎi)力缺乏支持，觀(guān)望情緒濃厚。受這些因素影響，市場(chǎng)成交低迷的情況仍將持續(xù)。”
“從上市公司中期業(yè)績(jī)考慮，公司也希望把在售項(xiàng)目的尾盤(pán)跑量銷(xiāo)售，在6月底前實(shí)現(xiàn)回款。”北京當(dāng)?shù)匾晃婚_(kāi)發(fā)商對(duì)記者表示，近期住建委大量批證，也成為越來(lái)越多的房企加入“搶收”隊(duì)伍的一個(gè)重要原因。
不過(guò)，一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士分析，房企通過(guò)各種方式降價(jià)促銷(xiāo)，但部分樓盤(pán)的去化率仍不理想，隨著庫(kù)存量逐步走高，今年下半年到明年上半年，北京房?jī)r(jià)走勢(shì)依然不樂(lè)觀(guān)。
“根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，如果在市場(chǎng)剛剛冷卻時(shí)采取降價(jià)策略，即使幅度有限，也會(huì)取得不錯(cuò)的效果。但是，隨著市場(chǎng)逐漸步入寒冬，降價(jià)所帶來(lái)的效應(yīng)也將遞減，開(kāi)發(fā)商不得不花更大的代價(jià)，才能換取相對(duì)理想的成交量。”上述業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)。